TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01335 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGCS

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

Société LES RESIDENCES

C/

Mme [U] [T] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

Société LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e LAGOA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [U] [T] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LAGOA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 septembre 2017, la société LES RESIDENCES a donné en location à Madame [U] [T] [W], un immeuble à usage d’habitation situé (bâtiment [Adresse 5]) [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 377,72 €, outre provisions sur charges de 229,34 €.

Le 3 décembre 2024, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Madame [U] [T] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 015,18 € selon décompte arrêté au 22 novembre 2024.

La société LES RESIDENCES a, par courriel reçu le 8 janvier 2025, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 15 avril 2025, la société LES RESIDENCES a attrait Madame [U] [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] [W] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

dire que faute par Madame [U] [T] [W] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

autorisé le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [U] [T] [W] ;

condamner Madame [U] [T] [W] à lui payer les sommes suivantes :

2 578,17 € correspondant aux loyers et charges impayés au 13 avril 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

400,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [U] [T] [W] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution.

Le 18 avril 2025, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 396,19 €.

Elle déclare également ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

La demanderesse a indiqué ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [U] [T] [W].

Madame [U] [T] [W] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Daté du 14 mai 2025, il en ressort que Madame [U] [T] [W] indique que la dette sera soldée avant l’audience, qu’elle a repris le paiement du loyer courant ainsi qu’un supplément.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 396,19 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 264,71 € €.

Malgré l’absence de la défenderesse, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 264,71 € au 26 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [T] [W] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 1 131,48 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bailleur est d’accord pour que des délais de paiements soient accordés à Madame [U] [T] [W] à hauteur de 140,00 € par mois et il résulte du décompte produit que Madame [U] [T] [W] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de l’accord de la société LES RESIDENCES, il convient par conséquent d’accorder à Madame [U] [T] [W] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 140,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir, le 8 janvier 2025, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [U] [T] [W] le 3 décembre 2024, pour un montant principal de 2 015,18 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [U] [T] [W] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de la demande du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [U] [T] [W] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [U] [T] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [U] [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [U] [T] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par société LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [T] [W], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 15 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 1 septembre 2017 entre la société LES RESIDENCES et Madame [U] [T] [W] concernant les locaux situés (bâtiment 1, escalier B, porte 5) [Adresse 6] , s’est trouvé de plein droit résilié le 3 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [U] [T] [W] à payer à société LES RESIDENCES la somme de 1 131,48 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [U] [T] [W] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités, les 8 premières d’un montant de 140,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [U] [T] [W] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 février 2025;

Madame [U] [T] [W] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [U] [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [U] [T] [W] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [T] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [U] [T] [W] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la société LES RESIDENCES ;

CONDAMNE Madame [U] [T] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 15 avril 2025 ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,