RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 février 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01128 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RI3M

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 23 janvier 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. BEG INVESTISSEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DUPUY, avocat postulant de la SELARL DBA AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE et par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat plaidant de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. VLB [Y], enseigne “[C] [Y]”

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2025, la SAS BEG INVESTISSEMENTS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS VLB [Y], exerçant sous l’enseigne « [C] [Y] », au visa des articles 1103 du code civil, 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— juger et constater que le jeu de clause résolutoire est acquis à effet du 29 août 2025 et ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS VLB [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°64A1 – 65A situé au sein du centre commercial [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (91)

— juger que la SAS BEG INVESTISSEMENTS pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS VLB [Y]

— condamner la SAS VLB [Y] à payer à titre provisionnel à la SAS BEG INVESTISSEMENTS la somme totale de 10.923,81 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 9 septembre 2025

— juger mal fondée une éventuelle demande de délais

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la SAS VLB [Y] s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre

— dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS VLB [Y] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes chus postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SAS BEG INVESTISSEMENTS pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS VLB [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

— condamner la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS à titre provisionnel une somme égale à 10% des sommes dues ainsi qu’aux intérêts au taux de 1,5% par mois de retard sur les sommes dues à compter de leur date d’exigibilité

— condamner la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant indexée annuellement de plein droit sur les variations de l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) pendant l’année considérée, augmentée des charges et accessoires

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS BEG INVESTISSEMENTS

— condamner la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SAS VLB [Y] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir

La SAS BEG INVESTISSEMENTS expose que, par acte sous seing privé du 1er mars 2024, elle a donné à bail à Monsieur [D] [T], agissant au nom et pour le compte de la société VLB [Y] en cours de formation, un local commercial portant le n°64A1-65A dépendant du centre commercial [Localité 2] situé à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 17.000 euros, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 28 juillet 2025 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 10.642,91 euros TTC. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle considère la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle la SAS BEG INVESTISSEMENTS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS VLB [Y] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 12 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SAS BEG INVESTISSEMENTS de produire le commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 à la SAS VLB [Y].

A l’audience du 23 janvier 2026, la SAS BEG INVESTISSEMENTS, représentée par avocat, a déposé la pièce sollicitée et soutenu ses prétentions et moyens en renvoyant à ses écritures.

Bien que régulièrement convoquée, la SAS VLB [Y], n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur la demande de résiliation du bail

La SAS BEG INVESTISSEMENTS justifie, par la production du bail daté du 1er mars 2024 et de son avenant n°1 non daté, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 et du décompte actualisé au 3ème trimestre 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS VLB [Y], n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans le mois du commandement.

Le bail du 1er mars 2024 comporte, page 38, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges ou accessoires à son échéance ou date d’exigibilité, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, du cahier des charges ou autre annexes (statuts de l’Association des commerçants du Centre commercial de [Localité 1], Règlement intérieur), du règlement de copropriété, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délai ci-dessus.

La SAS BEG INVESTISSEMENTS a fait délivrer le 28 juillet 2025 à la SAS VLB [Y] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme, en principal, de 10.642,91 euros, au titre des loyers impayés dus au 3ème trimestre 2025 inclus.

La SAS VLB [Y] ne comparaissant pas, n’offre aucune explication et elle apparaît ne s’être donc pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, la SAS BEG INVESTISSEMENTS est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 29 août 2025.

Il convient de considérer la SAS VLB [Y] occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SAS BEG INVESTISSEMENTS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des impayés de loyers

1) S’agissant des impayés de loyers, charges et taxes

Il résulte du commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 qu’est réclamée une somme, en principal, de 10.642,91 euros, d’arriérés locatifs arrêtés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, pour le bail.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS BEG INVESTISSEMENTS sollicite la condamnation de la SAS VLB [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 10.923,81 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 9 septembre 2025.

Il convient de déduire de la provision sollicitée la somme de 280,80 euros facturée le 9 septembre 2025 au titre des frais d’huissier / Cdt payer, qui relève par nature des dépens.

Au regard de ces éléments et au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, il convient de constater que la dette locative s’établit à un montant d’impayé de 10.642,91 (10.923,81 – 280,80) euros au terme du 3ème trimestre 2025 inclus.

Il convient ainsi de considérer que la SAS VLB [Y] est débitrice d’une somme de 10.642,91 euros pour le bail et qu’il convient de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs arrêtés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, pour la part non sérieusement contestable.

Enfin, la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2) S’agissant des indemnités d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SAS BEG INVESTISSEMENTS réclame le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, indexée annuellement de plein droit sur les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pendant l’année considérée, augmentée des charges et accessoires.

Le maintien dans les lieux de la SAS VLB [Y] causant un préjudice à la SAS BEG INVESTISSEMENTS, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 29 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

3) S’agissant de la clause pénale et indemnités contractuelles

La SAS BEG INVESTISSEMENTS sollicite également la condamnation de la SAS VLB [Y] à lui payer à titre provisionnel une somme égale à 10% des sommes dues ainsi qu’aux intérêts au taux de 1,5% par mois de retard sur les sommes dues à compter de leur date d’exigibilité.

Mais la clause pénale, tout comme les pénalités contractuelles s’analysant comme une clause pénale, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, elles ne présentent pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Il importe de rappeler que la décision rendue en référé est par essence exécutoire par provision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS VLB [Y] sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de la présente ordonnance.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité il convient de condamner la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour le local commercial portant le n°64A1-65A dépendant du centre commercial [Localité 2] situé à [Localité 1], à compter du 29 août 2026.

DIT que la SAS VLB [Y] devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai.

AUTORISE la SAS BEG INVESTISSEMENTS, à défaut de libération immédiate, à faire procéder à l’expulsion de la SAS VLB [Y] et de tous occupants de son chef, du local commercial portant le n°64A1-65A dépendant du centre commercial [Localité 2] situé à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

CONDAMNE par provision la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS une somme de 10.642,91 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation du bail arrêtés au 3ème trimestre 2025 inclus.

CONDAMNE par provision la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant mensuel du loyer augmenté des provisions de charges et taxes normalement dû contractuellement, à compter 1er octobre 2025, pour le bail, et ce jusqu’à libération effective du local caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et des indemnités contractuelles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SAS VLB [Y] à payer à la SAS BEG INVESTISSEMENTS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS VLB [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de la présente ordonnance.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,