MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Janvier 2025

N° RC 23/04365

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[V] [Y]

Débats à l’audience du 24 Octobre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [H] muni d’un pouvoir en date du 22 octobre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 septembre 2015, l’EPIC Val Touraine Habitat a donné à bail à Mme [L] [N] et à M. [V] [Y], s’engageant solidairement, un logement comprenant un espace privatif extérieur et un stationnement situé à [Localité 7][Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 441,55 euros, outre 39,33 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux signé de parties a été réalisé le 18 septembre 2015 à l’entrée dans les lieux.

Mme [L] [N] a donné congé du logement en date du 19 février 2019.

M. [V] [Y] a quitté les lieux le 30 septembre 2020. Le 9 octobre 2020 un état des lieux sortant, comprenant la valorisation des réparations locatives, a été fait et signé du bailleur et de M. [V] [Y].

Le 16 septembre 2021, le bailleur a fait adresser à M. [V] [Y] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 9.632,15 euros ainsi détaillée :

— Arriérés de loyer : 8.205,03 euros,

— Réparations locatives : 1.119,01 euros,

— Frais d’exécution : 308,11 euros

Invoquant cette créance de loyers et de réparation locatives demeurés impayés, l’EPIC Val Touraine Habitat a, par exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, fait assigner M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir condamner M. [V] [Y] à payer à L’EPIC Val Touraine Habitat :

o Au titre de loyers restant dus : 8.136,51 euros,

o Réparations locatives : 1.119,01 euros,

o la somme de 450,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et le coût éventuel des frais d’exécution.

L’affaire appelée initialement à l’audience du 14 mars 2024 a été renvoyée au 24 octobre 2024 et les parties en ont été avisées.

A l’audience du 24 octobre 2024, l’EPIC Val Touraine Habitat, représentée par son mandataire, maintient sa demande.

M. [V] [Y], régulièrement cité à étude et avisé de la date de renvoi ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025 et avancé au 3 janvier, les parties en ayant été informées.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1) Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’EPIC Val Touraine Habitat produit un décompte actualisé au 24 octobre 2024, arrêtant sa créance à l’encontre de M. [V] [Y] à la somme de 6.283,20 euros.

Cette somme n’est pas contestée par M. [V] [Y], non comparant.

Cependant, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

M. [V] [Y] sera par conséquent condamnés au paiement de la somme de 5.851,03 euros au titre des loyers impayés après déduction de la créance revendiquée de la somme de 432,17 euros ainsi détaillée :

Frais d’enquête non justifiés 7.62 x 9 = 68.58 euros

Frais inclus dans les dépens 55,48 euros

Frais d’huissier non justifiés (151,37 €+143,74 € + 13,00 €) = 308,11 euros

2)Sur les réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code ne réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres seraient dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées.

L’article 3 du décret du 30 mars 2016 dispose que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire,

3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

En l’espèce, l’EPIC Val Touraine Habitat produit les états des lieux entrant en date du 18 septembre 2015 et sortant en date du 9 octobre 2020 signés de Monsieur [V] [Y] et un état chiffré des réparations locatives établi le 9 octobre 2020, également signé de M. [Y], pour un total de 1.119, 01 euros correspondant à des réparations dans les pièces suivantes : entrée, cuisine, séjour, chambre 1, chambre 2, salle de bain, WC ainsi qu’au titre de la réfection de clés.

a/ entrée

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : une douille non conforme, et des trous et collants sur les porte de la cuisine et du rangement avec rebouchage.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 9,38 euros TTC la réparation locative à la charge du locataire de cette pièce soit 10% du prix de la peinture de la porte.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 9,38 euros TTC au titre de l’entrée.

b/ Cuisine

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : une prise descellée, 2 portes épaufrées sur le meuble évier, des traces de frottement sur le bas des murs et 9 trous de chevilles, des traces de déjections d’insectes au plafond, la non étanchéité des joints de silicone de l’évier, un décollement du sol PVC au centre de la pièce étant précisé que les taches et empreintes relevés sont identiques à celles constatées à l’entrée dans les lieux.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 176,33 euros TTC, à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant au cout total de la fixation la prise, du lessivage du plafond et de la réfection des joints et à 44% de la peinture complète des murs outre le nettoyage de l’ensemble du logement valorisé à 129,39 euros.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat les sommes de 176,33 euros TTC et de 129,39 euros au titre de la cuisine et du nettoyage général.

c/ Séjour

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : plinthes en bois écaillées sur l’ensemble avec de nombreuses traces à lessiver, divers trous dont 11 trous de chevilles et 4 trous de vis, des traces de frottement, de moisissures ou de meubles sur le papier peint, des traces noires et un éclat au plafond et des taches de rouille au sol.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 300,06 euros TTC, à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant au cout de 45% de la peinture complète des murs, plafond et tuyaux et à 100 % de la réparation du sol.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 300,06 euros TTC au titre du salon.

d/Chambre 1

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : des traces à lessiver sur les plinthes, deux petites déchirures du papier peint en complément de celles qui existaient à l’entrée dans les lieux.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 87,73 euros TTC à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant au lessivage des boiseries et à la réparation du papier peint.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 87,73 euros TTC au titre de la chambre 1.

e/Chambre 2

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : 2 prises à refixer, des traces à lessiver sur les plinthes, des déchirures, griffures et décollements du papier peint et diverses taches au sol.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 166,39 euros TTC à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant au lessivage des boiseries et à la réparation du papier peint.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 166,39 euros TTC au titre de la chambre 2.

f/Salle de bain

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : applique à refixer, des déchirures, griffures et décollement du papier peint, peinture à lessiver au plafond, joints des sanitaires à refaire.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 179,65 euros TTC à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant à la mise en conformité de l’installation électrique, la réfection des joints, le lessivage du plafond, 44% des peintures des boiseries et 45% de peinture de la pièce.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 179,65 euros TTC au titre de la salle de bain.

g/ WC

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : cuvette à détartrer.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 26,08 euros TTC à la charge du locataire, la réparation locative de cette pièce correspondant au détartrage et nettoyage de la cuvette des toilettes.

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 26,08 euros TTC au titre des WC.

i/Réfection de clés

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant fait apparaitre les différences suivantes : seules 5 clés ont été restituées sur les 9 confiées à l’entrée dans les lieux.

L’EPIC Val Touraine Habitat, valorise à 11 euros TTC à la charge du locataire le prix de chaque clés soit 44 euros au total,

En conséquence, il sera alloué à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 44 euros TTC au titre des clés.

J/ Sur les comptes entre les parties

M. [V] [Y] sera condamné à verser à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 1.119,01 euros au titre de la réparation des dégradations du logement ainsi détaillées :

Entrée 9,38 euros

Cuisine 176,33 euros

Nettoyage 129,39 euros

Séjour 300,06 euros

Chambre 1 87,73 euros

Chambre 2 166,39 euros

Salle de bain 179,65 euros

WC 26.08 euros

Clés 44,00 euros

TOTAL 1.119,01 euros

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment les frais d’exécution ainsi que tous les frais réglés auprès de l’huissier de justice jusqu’alors, y compris le coût de l’acte d’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC Val Touraine Habitat, M. [V] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de cinq mille huit cent cinquante et un euros et trois centimes (5.851,03 euros) au titre des charges et loyers impayés ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de mille cent dix-neuf euros et un centime (1.119,01 euros) au titre de la réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [V] [Y] à verser à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment les frais d’exécution ainsi que le coût des actes d’assignation et de signification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,