TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01139 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6MS

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. [Localité 2]

C/

Mme [G] [T] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [G] [T] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e COMMERCON

CCC défenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 août 2022, la société [Localité 2] a donné en location à Madame [G] [B], un immeuble à usage d’habitation situé (étage [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel actualisé de 498,72 €, outre provisions sur charges de 103,32 €.

Suivant contrat signé le 31 août 2022, un box (porte n° 2049) situé à la même adresse a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 38,44 €, outre provision sur charges de 3,85 €.

Le 6 mars 2025, la société [Localité 2] a fait délivrer à Madame [G] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 501,05 € selon décompte arrêté au 5 mars 2025.

La société [Localité 2] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 12 mars 2025, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à personne le 15 mai 2025, la société [Localité 2] a attrait Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 2] sollicite de voir :

à titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise ; subsidiairement, prononcer la résiliation de l’engagement de location aux torts et griefs de Madame [G] [B] en raison des impayés locatifs ;

en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame [G] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement et du box ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de Madame [G] [B], ou à défaut, sur place ;

condamner Madame [G] [B] à lui payer la somme de 2 159,37 €, selon un décompte provisoirement arrêté au 5 mai 2025 (terme du mois d’avril 2025) avec intérêts de droit ;

condamner Madame [G] [B] à lui payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

condamner Madame [G] [B] à lui payer la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [G] [B] en tous les dépens ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le 16 mai 2025, la société [Localité 2] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société [Localité 2], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 29 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 907,94 €.

Madame [G] [B], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative sous réserve d’un paiement effectué le 4 février 2026 de 200,00 € qui ne figure pas sur le décompte produit par la demanderesse et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [G] [B] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [G] [B] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir rencontre des difficultés de paiement à la suite de problèmes de santé ayant donné lieu notamment à une dépression ;

que le versement de l’APL par la CAF a été suspendu et qu’elle subissait des saisies sur son salaire ;

qu’elle a actuellement repris son travail depuis 5 mois dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, que la saisie sur son salaire a pris fin et que les versements par la CAF vont reprendre ;

qu’elle est comptable et perçoit un salaire mensuel de 1850 € ;

qu’elle a trois enfants à charge et n’a pas d’autre dette que la dette locative.

La demanderesse déclare s’en rapporter sur la proposition de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La société [Localité 2] a été autorisée à produire, par note en délibéré avant le 28 février 2026, un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 19 février 2026, la société [Localité 2] communique un décompte actualisé arrêté au 9 février 2026 faisant figurer le paiement de 200,00 € du 4 février 2026 évoqué par Madame [G] [B] à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société [Localité 2] verse aux débats un décompte arrêté au 29 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 907,94 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 293,42 €.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société [Localité 2] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [G] [B] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (114,52 €).

Enfin, le paiement de 200,00 € effectué le 4 février 2026 sera également déduit de la dette.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 2] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 607,94 € au 29 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [B] à payer à la société [Localité 2] la somme de 5 300,00 € actualisée au 29 janvier 2026, paiement du 4 février 2026 de 200 € déduit, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [G] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [G] [B] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En effet, Madame [G] [B] a indiqué qu’elle avait repris son travail et que les saisies sur son salaire avaient cessé, de sorte que ses ressources sont suffisantes pour lui permettre de reprendre le paiement régulier des échéances ainsi qu’un supplément pour apurer la dette.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [G] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. En effet, dans le mois précédent l’audience, la défenderesse a payé la somme de 450,00 € qui couvre le montant intégral d’une échéance courante.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [G] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Localité 2] justifie avoir, le 12 mars 2025, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [G] [B] le 6 mars 2025, pour un montant principal de 1 501,05 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le bail concernant le box, accessoire au bail d’habitation, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [G] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [G] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [G] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour Madame [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société [Localité 2] sera en droit d’exiger de Madame [G] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [B], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société [Localité 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société [Localité 2] ;

CONSTATE que le contrat signé le 31 août 2022 entre la société [Localité 2] et Madame [G] [B] concernant les locaux situés ([Adresse 8] [Adresse 7] , s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat signé le 31 août 2022 entre la société [Localité 2] et Madame [G] [B] concernant le box (porte n° 2049) situé à la même adresse s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mai 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [G] [B] à payer à société [Localité 2] la somme de 5 300,00 € actualisée au 29 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [B] à s’acquitter de cette somme en 18 mensualités, les 17 premières d’un montant de 300,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [G] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société [Localité 2], la résiliation des baux étant acquise à la date du 6 mai 2025;

Madame [G] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;

faute pour Madame [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société [Localité 2] sera en droit d’exiger de Madame [G] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire ;

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [G] [B] à payer à la société [Localité 2] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [G] [B] au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société [Localité 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,