TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/07321 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQKI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2] à [Localité 3] – [Localité 4] par son syndic ATRIUM GESTION, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 632 018 503, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [T] [X] [B], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [X] [B] est propriétaire des lots numéros 136 et 348 au sein de la résidence en copropriété [T] sise [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ATRIUM GESTION, a fait assigner Mme [T] [X] [B] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

— Condamner Mme [T] [X] [B] au paiement de la somme de 14 914,31 euros en principal, appel du quatrième 2024 et celui travaux du 1er novembre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 1 647,41 euros à compter du 20 novembre 2023, puis sur celle de 2 406,12 euros à compter du 7 février 2024, puis sur celle de 3 216,88 euros à compter du 13 mai 2024 puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

— La condamner au paiement de la somme de 12 931,11 euros au titre de l’appel travaux rénovation énergétique n°2 exigible au 1er janvier 2025,

— La condamner au paiement de la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêts et à celle de 1 800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer.

*

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] [X] [B] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er novembre 2024, aur la période du 1er avril 2023 au 1er novembre 2024, appel charges courantes n°1/4 – 01/10/2024, fonds travaux appel n°1/4 – 01/10/2024, appel n°1/2 rénovation énergétique – 01/11/2024 inclus,

— les appels de fonds sur la période concernée,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2023 et l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux du 3 avril 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les mises en demeure des 20 novembre 2023 et 7 février 2024,

— le commandement de payer la somme en principal de 3 066,29 euros en date du 13 mai 2024,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de la demande en paiement des charges de copropriété impayées :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la somme de 14 914,31 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires :

— le montant de 1 142,59 euros représentant le total des frais de commandement de payer de 150,59 euros et des frais de procédure de 992,00 euros comprenant les honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice de 204,00 euros, de mise en demeure de 64,80 euros, de relance après mise en demeure de 19,20 euros, d’inscription hypothécaire de 204,00 euros et de transmission dossier avocat de 500,00 euros fonds travaux, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,

— les appels de fonds travaux ALUR de 100,23 euros, 91,32 euros 3,68 euros, et 47,50 euros sur la période du 1er avril 2023 au 1er novembre 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 n’ayant été versé aux débats,

— et la somme de 113,58 euros inscrite au débit du décompte à la date du 3 avril 2024 au titre de “solde TR2206 REFECTION PLACE VOLTAIRE”, à défaut de production du procès-verbal des assemblées générales de vote et d’approbation de ces travaux de réfection.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er avril 2023 au 1er novembre 2024, appel charges courantes n°1/4 – 01/10/2024, fonds travaux appel n°1/4 – 01/10/2024, appel n°1/2 rénovation énergétique – 01/11/2024 inclus, s’élève à la somme de 13220,18 euros (= 14 914,31€- 150,59€-204,00€-64,80€-19,20€-204,00€-500,00€-100,23€-100,23€-91,32€-91,32€-3,68€-113,58€-3,68€-47,50€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 647,41 euros à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023, sur la somme de 2 406,12 euros à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, sur la somme de 3 066,29 euros à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant de la demande en paiement de l’appel travaux rénovation énergétique n°2 exigible au 1er janvier 2025 :

L’appel travaux rénovation énergétique exigible au 1er janvier 2025 consistant en une provision non encore échue ne peut faire l’objet d’une demande en paiement dans le cadre de la présente procédure au fond, seule la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le permettant.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de déclarer la demande irracevable.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [T] [X] [B] , laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la dette de la défenderesse s’est trouvée augmentée par l’appel conséquent de 12 931,11 euros au titre des travaux de rénovation énergétique, ce qui représente une très lourde charge.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [X] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lequels ne comprennent pas le coût du commandement de payer, lequel, étant antérieur à l’assignation, fait partie des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande en paiement de l’appel travaux rénovation énergétique n°2 exigible le 1er janvier 2025

CONDAMNE Mme [T] [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 13 220,18 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er avril 2023 au 1er novembre 2024, appel charges courantes n°1/4 – 01/10/2024, fonds travaux appel n°1/4 – 01/10/2024, appel n°1/2 rénovation énergétique – 01/11/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 647,41 euros à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023, sur la somme de 2 406,12 euros à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, sur la somme de 3 066,29 euros à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [T] [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [T] [X] [B] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,