TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/04399 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIAC

NAC : 71F

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Elodie KASSEM, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires DES THIBAUDIERES, situé [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. ABP, dont le siège social est situé [Adresse 2], inscrite au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 331 862 508

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2022, M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] et la Sas ABP devant le tribunal judiciaire d’Evry au fins de:

Déclarer recevable et bien fondée l’action des demandeurs, y faisant droit.

FIXER un calendrier procédural.

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 23 mars 2022 en raison de l’absence de communication de la feuille de présence à l’assemblée générale du 23 mars 2022 et l’absence de communication des votes par correspondance reçus par la SAS ABP ce qui ne permet pas de vérifier les conditions dans lesquelles cette assemblée s’est tenue.

PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 23 mars 2022 du fait que le syndic, d’une part, n’a pas justifié de l’impossibilité de tenir cette assemblée en visio-conférence, pour toute ou partie des copropriétaires, tout en permettant à au moins une copropriétaire d’être présente et, d’autre part, a fixé que les décisions de cette assemblée seront prises au seul moyen du vote par correspondance, sans prendre l’avis du conseil syndical.

SUBSIDIAIREMENT,

Prononcer la nullité des résolutions 2.2. et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2022 ;

Condamner le syndic ABP à verser aux demandeurs une somme qui sera évaluée en cours de procédure à titre de dommages et intérêts ;

Prononcer l’exécution provisoire de la décision rendue ;

Dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Condamner le syndic ABP à payer la somme de 1.000 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens et autoriser Maître Kaboré à les

recouvrer conformément aux dispositions de l”article 699 du Code de procédure civile.

En l’état de leurs dernières conclusions de demande de rétablissement, mises sur Rpva le 19 février 2024, M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] maintiennent l’intégralité des demandes figurant dans leur assignation introductive d’instance.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, notifiées par Rpva le 08 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la Sas ABP demandent au tribunal judiciaire de:

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions.

Condamner in solidum Monsieur [Z] [J] [E], Madame [R] [G] ÉPOUSE [C], Monsieur [Y] [C], à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum Monsieur [Z] [J] [E], Madame [R] [G] ÉPOUSE [C], Monsieur [Y] [C], à verser à la société ABP une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 23 mars 2022

1- Sur la communication de la feuille de présence

Aux termes des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès verbaux.

Conformément aux dispositions de l’article 17 du même décret, la feuille de présence est annexée au procès-verbal.

En l’espèce, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à reprocher au syndicat des copropriétaires et au syndic de ne pas leur avoir communiqué la feuille de présence qui a été contradictoirement versée aux débats (pièce 1 des défendeurs).

2- Sur la communication des votes par correspondance

Conformément aux dispositions de l’article 33 du 17 mars 1967, le syndic est tenu de communiquer, en les certifiant, des copies ou extraits de procès verbaux, des copies des annexes de ces procès-verbaux, la copie du carnet d’entretien, la copie des diagnostics thermiques, la copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1, les copies ou extraits des procès verbaux des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief au syndic de ne pas leur avoir communiqué les votes par correspondance alors qu’il n’existe aucune obligation légale de communication de ces pièces.

3- Sur l’absence de justification de l’impossibilité de tenir l’assemblée en visio conférence et l’absence d’avis du conseil syndical

Aux termes des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,

“ I. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.”

En l’espèce, les défendeurs versent contradictoirement aux débats l’avis du 11 février 2022 du conseil syndical (pièce n°2) dont il ressort que “par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques (trop grand nombre de copropriétaires, coût de l’organisation d’une AG en visioconférence et aucune résolution n’a été adoptée lors d’une précédente assemblée pour réaliser les AG en visio en adoptant le principe, le système et le coût). Le conseil syndical demande donc au syndic que les décisions de cette AG soient prises au seul moyen du vote par correspondance”.

Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief au syndic de ne pas justifier de l’impossibilité de tenir l’assemblée en visio conférence ou de ne pas produire l’avis du conseil syndical.

Au vu de ces éléments, la demande présentée à titre principale d’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2022 n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la nullité de la résolution n°2.2 de l’assemblée générale du 23 mars 2022

La résolution 2.2 portant sur la nomination du bureau d’étude Reanova a été adoptée lors de l’assemblée générale du 23 mars 2022 comme suit “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de nommer le bureau d’étude REANOVA pour la mission d’assistance à la réalisation d’un projet de rénovation globale pour un montant TTC de 112 800,00€”.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution 2.2 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 a été adoptée en violation des résolutions 20.1 à 20.5 de l’assemblée générale du 29 décembre 2020 tandis que les défendeurs répliquent que les résolutions visées de l’assemblée générale du 29 décembre 2020 ne trouvent pas à s’appliquer comme ne concernant pas le choix de la maîtrise d’oeuvre.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 29 décembre 2020 (pièce 9 des demandeurs et pièce 4 des défendeurs) que la résolution 20.2, qui a été rejetée, se rapporte à la consultation lors d’un nouveau marché de ENERGIES POSITIF. Cette résolution a un objet distinct de celui de la résolution querellée 2.2 se rapportant à la nomination d’un bureau d’étude pour la mission d’assistance à la réalisation d’un projet de rénovation globale. Dès lors, la demande d’annulation de la résolution 2.2 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 au motif qu’elle aurait été adoptée en violation de la résolution 20.2 de l’assemblée générale du 29 décembre 2020 n’apparaît pas bien fondée.

Les résolutions 20.1, 20.3, 20.4 et 20.5 sont relatives aux modalités du nouvel appel d’offres pour les travaux de rénovation énergétique, aux modalités de consultation pour des nouveaux travaux de rénovation énergétique et aux modalités du choix des travaux à effectuer alors que la résolution 2.2 querellée est relative à la nomination d’un bureau d’études pour la mission d’assistance à la réalisation d’un projet de rénovation globale. Dès lors, la demande d’annulation de la résolution 2.2 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 au motif qu’elle aurait été adoptée en violation des résolutions 20.1, 20.3, 20.4 et 20.5 de l’assemblée générale du 29 décembre 2020 n’apparaît pas bien fondée.

Au vu de ces éléments, M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] sont déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 2.2 de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

Sur la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 mars 2022

La résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 a été adoptée comme suit “l’assemblée générale décidé de financer la mission du Bureau d’étude retenu par le fonds travaux loi ALUR à hauteur de 50% et le solde par 3 appels de fonds le 01/04/2022, 01/07/2022 et 01/09/2022 (sachant que l’appel de fonds réalisé le 01/01/2022 à la suite de l’AGE du 15/12/2021 sera annulé)”.

Les demandeurs, qui sollicitent l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 au motif qu’elle est une conséquence de l’annulation de la résolution N°2.2, ne justifient pas du bien fondé de cette demande alors qu’ils ont été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 2.2.

Au vu de ces éléments, M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] sont déboutés de leur demande d’annulation de la résolution 3 de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J], partie perdante, échouent à rapporter la preuve d’un dommage causé par la faute du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Les demandeurs ne peuvent donc qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et la dispense de participation aux frais de la procédure

M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J], parties perdante, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J], partie perdante, ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En équité, il convient de les condamner in solidum à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et une somme de 2.000 euros à la société ABP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNE in solidum M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

CONDAMNE in solidum M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] à payer une somme de 2.000 euros à la société ABP

CONDAMNE in solidum M. [Y] [C], Mme [R] [G] épouse [C] et M. [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,