TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06877 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXET

Minute : 25/345

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [R] [J]

Madame [S] [G]

Représentant : Maître Alain BELOT de la SELASU ALAIN BELOT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [J]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [S] [G]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

tous deux représentés par Maître Alain BELOT de la SELASU ALAIN BELOT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2008, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] un logement situé[Adresse 2], pour un loyer mensuel de 656,22 euros, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6043,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 4 octobre 2023 la SA d’HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] au paiement des sommes suivantes :7191.67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 août 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13215,89 euros arrêtée au 17 janvier 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G], représentés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. A titre subsidaiire ils sllictent un délai de huit mois pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, ils font état de difficultés financières suite au licenciement de Madame [G] tandis que Monsieur est auto entrepreneur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM LOGIREP le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2008, du commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 janvier 2025 que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 530.17 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 12.685.72 euros, au titre des sommes dues au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 4175.82 euros, de l’assignation du 1er août 2024 sur la somme de 2447.98 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, au vu du montant de la dette et des propositions faites à l’audience, ils n’apparaissent pas en mesurer d’apurer la dette dans le délai légal.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] justifient de leur situation personnelle et financière.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2008 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à compter du 16 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 12.685.72 euros, au titre des sommes dues au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 4175.82 euros, de l’assignation du 1er août 2024 sur la somme de 2447.98 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à payer à la SA d’HLM LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [S] [G] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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