RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 27 mars 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00203 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RUVT

PRONONCÉE PAR

Clément MAZOYER, Vice-président,

assisté de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 24 mars 2026 et lors du prononcé,

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 1] SIS, [Adresse 2], représenté par la SAS FONCIA, [Localité 1]

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 4] SIS, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SELARL AJASSOCIES

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] sont des copropriétés voisines situées au, [Adresse 2] à, [Localité 2] (91) bénéficiant d’une installation collective de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire dont la sous-station est hébergée au sein de l’immeuble du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4].

Excipant de l’existence d’impayés d’un montant total de 35.000 euros relatifs aux appels de fonds des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire de l’exercice de l’année 2025 et du premier trimestre 2026, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] a procédé à la coupure de l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire destinée à alimenter le lot du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1].

Le 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] a procédé au paiement d’une somme de 14.000 euros par virement bancaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, [Localité 1] dûment autorisée par ordonnance en date du 17 mars 2026, a fait assigner en référé d’heure à heure devant le président de ce tribunal le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES aux fins de lui :

— ordonner de rétablir ou faire rétablir sans délai le chauffage collectif et l’eau chaude sanitaire, sous astreinte de 1.500 euros par jour de coupure à compter du lendemain de la décision,

— interdire de couper l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire destinée à alimenter le lot du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], sous astreinte de 1.500 euros par jour de coupure en cas de nouvelle coupure,

— condamner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], régulièrement représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, et se référant à ses dernières écritures a demandé de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle en provision du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], ou subsidiairement de l’en débouter.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] expose que :

— la coupure unilatérale de l’alimentation du chauffage et de l’eau chaude sanitaire constitue une atteinte grave et manifeste au droit de propriété ainsi qu’un trouble grave alors que la situation d’impayés résulte de la négligence du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4],

— il a déjà procédé au règlement d’une somme de 14.000 euros le 13 mars 2026 au titre des appels de fonds impayés, ne conteste pas la somme restant due s’élevant à 21.000 euros mais explique qu’il n’est pas en mesure de régler ce montant et n’a pas bénéficié d’une information préalable à ce titre du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1],

— il n’est pas justifié que le rétablissement de la fourniture de chauffage pour vingt lots serait disproportionné, ni établi que le syndicat défendeur puisse se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution,

— la demande reconventionnelle en paiement de provision ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, et rien ne justifie de conditionner la remise en service du chauffage et de l’eau chaude sanitaire au règlement de la somme revendiquée.

En défense, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4], régulièrement représenté par son conseil, s’en référant à ses dernières écritures sollicite de :

— débouter le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

— subordonner tout rétablissement éventuel de la fourniture au paiement de la somme de 21.000 euros à titre de provision, subsidiairement payable à raison de 3.500 euros dans les huit jours de la signification de la décision puis six mensualités de 2.916,67 euros en sus des provisions courantes,

— condamner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ali DERROUICHE, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] fait valoir que :

— la suspension de l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire mise en œuvre le 14 mars 2026 ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que l’absence de tout cadre conventionnel écrit entre les parties prive la demande de tout fondement susceptible d’être constaté avec l’évidence requise en référé,

— la suspension litigieuse constitue l’exercice légitime de l’exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du code civil en réponse à une inexécution grave, documentée et persistante du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1],

— la mesure de rétablissement inconditionnel et immédiat sollicitée par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] est manifestement disproportionnée au regard des intérêts en présence,

— les différents documents versés aux débats et l’absence de contestation du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] quant à la somme de 21.000 euros restant due au titre des charges impayés justifient de faire droit à sa demande reconventionnelle de provision.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit « donné acte » ou bien encore « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 04 du code de procédure civile.

Sur le rétablissement de l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire du lot du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] a procédé, de sa propre initiative, à la coupure de l’alimentation en chauffage et eau chaude sanitaire du lot du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] le 14 mars 2026.

Or, il est patent que cette coupure est intervenue sans préavis suffisant, sans mise en demeure préalable assortie d’un délai raisonnable d’exécution, ni concertation entre les syndicats concernés, alors même que la mesure affecte un service essentiel à l’usage normal des lots concernés.

En effet, il convient de considérer que l’accès à l’eau chaude et au chauffage constitue un élément indissociable de la jouissance normale des biens immobiliers, de sorte que leur interruption porte une atteinte directe aux conditions d’habitabilité desdites lots.

Une telle décision unilatérale, prise en dehors de tout cadre judiciaire ou conventionnel autorisant une suspension de service, caractérise une voie de fait incompatible avec les principes régissant les relations entre copropriétés distinctes.

Il y a d’ailleurs lieu de noter que le caractère manifestement illicite du trouble résulte tant de l’absence de fondement légal de la mesure que de sa brutalité et de ses conséquences particulièrement préjudiciables.

Si le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] invoque l’existence d’impayés non contestés pour justifier la coupure litigieuse, il n’en reste pas moins que l’exception d’inexécution ne peut être utilement invoquée que par une partie à un contrat synallagmatique, à l’encontre de son co-contractant direct, et à condition que les obligations en cause soient interdépendantes.

Or en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] ne justifie pas être lié au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] par un contrat de fourniture d’énergie ou de services comportant une stipulation autorisant une suspension unilatérale en cas d’impayé. Il n’agit pas plus en qualité de fournisseur d’un service commercial, mais comme gestionnaire d’équipements collectifs, soumis à des règles spécifiques excluant toute faculté d’interruption arbitraire.

En tout état de cause, même à supposer une relation contractuelle, l’exception d’inexécution ne saurait autoriser une mesure portant atteinte à des besoins essentiels, en dehors de tout cadre juridique ou juridictionnel.

En outre, si le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] soutient que la mesure de rétablissement immédiat et inconditionnel serait disproportionnée au regard des impayés constatés, il n’en reste pas moins que la mise en balance des intérêts ne saurait conduire à légitimer une atteinte manifestement illicite à un droit fondamental.

Le recouvrement de créances, fussent-elles certaines et non contestées, dispose de voies de droit propres, notamment judiciaires, excluant le recours à des mesures de contraintes unilatérales.

En ce sens, la gravité de l’atteinte portée aux droits des copropriétaires du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] justifie pleinement une mesure de remise en état immédiate.

Au vu de ces éléments, ladite coupure constitue une atteinte grave et manifeste au droit de propriété des copropriétaires du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], lesquels se trouvent privés de l’usage normal de leurs biens, et est de nature à caractériser un trouble grave, actuel et persistant, justifiant l’intervention du juge des référés dans l’urgence.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la coupure unilatérale de l’alimentation en eau chaude et en chauffage constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner le rétablissement immédiat des services interrompus afin de faire cesser le trouble.

Au regard de la résistance manifestée par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] et de la nécessité d’assurer l’effectivité de la mesure ordonnée, il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte dont le montant sera fixé de manière à en garantir le caractère dissuasif.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner le rétablissement de l’alimentation en eau chaude et en chauffage dans un délai qui ne saurait excéder 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, durant un mois.

En outre, il convient de prévenir la réitération du trouble en interdisant au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de procéder à toute nouvelle interruption de l’alimentation en eau chaude et en chauffage au détriment du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], sauf à justifier d’un motif légitime, tenant notamment à des impératifs de sécurité, d’entretien indispensable ou de prévention d’un dommage imminent affectant les installations collectives.

Il sera précisé qu’il appartiendra, dans une telle hypothèse, au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de justifier de la réalité et de l’urgence du motif invoqué, ainsi que du caractère strictement nécessaire et limité dans le temps de l’interruption, laquelle devra, sauf impossibilité, faire l’objet d’une information préalable des intéressés.

A défaut, toute nouvelle coupure serait constitutive d’un trouble manifestement illicite exposant son auteur aux sanctions prévues par la loi, sans préjudice de la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il est soutenu que la demande reconventionnelle en paiement de provisions ne se rattacherait par aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Or, la demande principale porte sur la coupure de l’alimentation en eau chaude et en chauffage opérée par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4]. Cette mesure trouve précisément son origine dans l’existence d’impayés de charges imputés au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], lesquels fondent la demande reconventionnelle en paiement.

Les deux demandes procèdent ainsi d’une même situation de fait, à savoir les relations financières et opérationnelles entre les deux syndicats de copropriétaires dans le cadre de la gestion et de l’alimentation d’équipements collectifs communs.

L’examen de la demande reconventionnelle participe d’une bonne administration de la justice, en permettant au juge de statuer de manière globale sur le différend opposant les parties.

Il s’ensuit que le lien de connexité est caractérisé, et que la demande reconventionnelle est recevable.

Sur la demande reconventionnelle en paiement provisionnel

Selon les termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] au paiement d’une provision au titre des appels de fonds relatifs à l’exercice 2025 et au premier trimestre 2026 demeurés impayés.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des appels de fonds produits, que les sommes réclamées correspondent à des charges régulièrement appelées, dont le principe et le montant ne sont pas utilement contestées.

Il est d’ailleurs constant qu’un règlement partiel est intervenu par virement en date du 13 mars 2026 pour un montant de 14.000 euros.

Après imputation de ce paiement, le solde restant dû s’élève ainsi à la somme de 21.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] ne formule aucune contestation sérieuse quant à l’existence, au principe ou au quantum de cette dette, laquelle apparaît dès lors certaine en son principe et déterminée dans son montant.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle en paiement à hauteur de la somme de 21.000 euros à titre provisionnel.

Enfin, aucune demande de délais de paiement n’a été formée par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], et aucun élément relatif à sa situation financière n’est produit, ne permettant pas d’apprécier l’opportunité de l’octroi de délais sur le fondement des dispositions applicables.

En tout état de cause, il ressort des débats que le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] a expressément refusé toute proposition de règlement échelonnée, même assortie d’un délai étendu, et ce nonobstant l’offre corrélative du syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de procéder au rétablissement immédiat de l’alimentation en eau chaude et en chauffage.

Dans ces conditions, aucun motif ne justifie l’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de mettre les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1].

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il a lieu à condamnation.

L’équité justifie de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

Nous, Clément MAZOYER, Juge des référés, statuant par décision prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la coupure unilatérale par le syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de l’alimentation en eau chaude et sanitaire desservant les lots du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1],

ORDONNONS le rétablissement de l’alimentation en eau chaude et en chauffage des lots du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] dans un délai qui ne saurait excéder 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance,

ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,

DISONS que l’astreinte courra pendant une durée d’un mois à compter de l’expiration du délai ci-dessus imparti,

DISONS que la liquidation de cette astreinte relèvera du juge de l’exécution compétent,

INTERDISONS au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de procéder à toute nouvelle interruption de l’alimentation en eau chaude et en chauffage au détriment du syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], sauf à justifier d’un motif légitime, tenant notamment à des impératifs de sécurité, d’entretien indispensable ou de prévention d’un dommage imminent affectant les installations collectives.

PRÉCISONS qu’il appartiendra, dans une telle hypothèse, au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] de justifier de la réalité et de l’urgence du motif invoqué, ainsi que du caractère strictement nécessaire et limité dans le temps de l’interruption, laquelle devra, sauf impossibilité, faire l’objet d’une information préalable des intéressés, à défaut de quoi, toute nouvelle coupure serait constitutive d’un trouble manifestement illicite exposant son auteur aux sanctions prévues par la loi, sans préjudice de la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 4] la somme provisionnelle de 21.000 euros au titre des appels de fonds relatifs à l’exercice 2025 et au premier trimestre 2026 demeurés impayés, après déduction du règlement partiel de 14.000 euros intervenu le 13 mars 2026,

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] aux dépens,

ADMETTONS les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés.