TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e ARM Emmanuelle

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à Mesdames [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02396 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LKI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [U]

né le 24 Mars 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [D] épouse [U]

née le 31 Octobre 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [L] [P]

née le 11 Décembre 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [R] [P]

née le 30 Mars 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 30 août 2019, M. et Mme [U] ont donné à bail à Mmes [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 722,50 euros, outre 177,50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 3.461,86 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, les bailleurs ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des défenderesses et de tous occupants de leur chef, Condamner in solidum les défenderesses à payer aux demandeurs une somme provisionnelle de 3.572,51 euros arrêté au 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date du commandement de payer,Les condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.143,55 euros à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, Les condamner in solidum à payer une somme provisionnelle de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, Les condamner in solidum à payer une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, Les condamner in solidum aux dépens, Ordonner l’exécution provisoire de la décision.Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 3.628,08 euros selon décompte en date du 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Les défenderesses ont comparu à l’audience et indiqué une régularisation de charges de 650 euros de régularisation de charges, ajoutant qu’elles sollicitent des délais de paiement sur la base de 150 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats, le conseil des bailleurs a adressé les pièces justifiant de la propriété des biens donnés à bail.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 août 2019 contient une clause résolutoire (page 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2025 pour la somme en principal de 3.461,86 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défenderesses sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de leur bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit, selon le dernier décompte la somme de 1.515,96 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défenderesses restent devoir la somme de 3.628,08 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus, ainsi qu’à une régularisation de charges dont les bailleurs produisent les pièces justificatives.

Il est effet produit le détail des charges correspondant au chauffage et à l’eau pour l’année 2024, ces éléments ayant conduit à une régularisation d’un montant de 650,90 euros ainsi qu’à une réévaluation de la provision sur charges versée mensuellement.

Les défenderesses seront donc condamnées solidairement, par provision, au paiement de la somme de 3.628,08 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.461,86 euros à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que les défenderesses justifient avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, la somme totale de 1.300 euros ayant été versée alors que le loyer et la provision sur charges s’élevaient à la somme totale de 1.184,96 euros.

Les défenderesses proposent de s’acquitter de la dette locative par paiements mensuels de 150 euros en plus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les défenderesses, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour les défenderesses d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défenderesses, devenues occupantes sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresLes défenderesses parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à payer aux demandeurs la sommes de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2019 entre M. [V] [U] et Mme [Y] [D] épouse [U] d’une part, et Mme [L] [P] et Mme [R] [P], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [P] et Mme [R] [P] à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [D] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de 3.628,08 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.461,86 euros à compter du 31 janvier 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [L] [P] et Mme [R] [P] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 150 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [P] et Mme [R] [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [P] et Mme [R] [H] seront tenus solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 1.515,96 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum [L] [P] et Mme [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [P] et Mme [R] [P] à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [D] épouse [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente