TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/07757 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKGP

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] situé [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS STELLASYNDIC, SAS au capital social de 12 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 848 176 897, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5]

représenté par Maître Laura BILLOIR, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P], [J] [M], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [R] [B] veuve [M], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Madame [D] [M] épouse [H], demeurant [Adresse 5]

défaillante

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Monsieur [Q], [G], [L] [M], demeurant [Adresse 7]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [M], M.[T] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] sont propriétaires indivisaires des lots numéros 1, 6, 7, 8 et au sein de la résidence en copropriété du [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de Justice en date des 20, 21, 22, 30 octobre et 7 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS STELLASYNDIC, a fait assigner M. [P] [M], M.[T] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 37 752, 46 € au titre des charges impayées arrêtées au 23 juillet 2024 (appel 3ème trimestre 2024 et cotisation fonds travaux inclus,

• 180, 00 € au titre des frais nécessaires ;

• 9 000,00 € à titre de dommages intérêts;

Sommes augmentées desintérets au taux légal, à compter de la mise en demeure du 31 août 2020 pour les charges de copropriété et à compter du jugement à intervenir pour le surplus.

— Ordonner la capitalisation des intérets

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la sommes de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit

— Condamner les défendeurs solidairement les défendeurs aux dépens dont distraction est requise au profit de M^e Laura BILLOIR en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les consorts [M] sont coindivisaires des lots à hauteur de 43,4 % de l’immeuble et qu’ils mettent en difficulté la copropriété composée de 5 copropriétaires d’autant plus que d’importants travaux de toitures sont nécessaires et empéchés par leur comportement.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [T] [M] est décédé le 14 juillet 2024. L’affaire a été disjointe à son égard.

M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— l’acte de décés de M. [T] [M] ;

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 23 juillet 2024, sur la période du 11 décembre 20219 au 23 Juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 (charges courantes et fonds travaux) et appel de fonds pour avances 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 37 932,46 euros dont 180 euros de frais de recouvrement,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 décembre 2018, 11 décembre 2019, 29 janvier 2020, 9 juin 2021, 17 décembre 2021, 21 février 2023, 14 décembre 2023,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 23 juillet 2024, sur la période du 11 décembre 2019 au 23 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 (charges courantes et fonds travaux) et appel de fonds pour avances 01/07/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 37 752, 46 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 15 169, 76 euros à compter du 31 août 2020, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de la dernière assignation introductive d’instance délivrée.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort du règlement de copropriété (page 17) qui est versé aux débats, que dans tous les cas où les lots viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement du paiement de toutes les charges afférentes.

En conséquence, M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] coindivisaires, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 37 752, 46 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les consorts [M] ont effectué seul règlement pendant toute la période (décembre 2019 à juillet 2024). Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété d’autant plus qu’il s’agit d’une petite copropriété ayant des travaux urgents à effectuer. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires réclame une somme de 180 euros au titre des 6 mises en demeure effectuées qui apparait fondée.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 180,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 37 752, 46 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 23 juillet 2024, sur la période du 11 décembre 2019 au 23 juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 (charges courantes et fonds travaux) et appel de fonds pour avances 01/07/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 169, 76 euros à compter du 31 août 2020, date des mises en demeure et pour le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de la dernière assignation introductive d’instance délivrée, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1500,00 euros au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 180,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [P] [M], Mme [R] [B] veuve [M], [D] [M], M. [U] [M], M.[Q] [M] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Laura BILLOIR, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,