MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00020 – N° Portalis DBWU-W-B7J-CQ5F

AFFAIRE : [P] C/ [I]

NAC : 70C

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

ORDONNANCE DE REFERE DU 9 SEPTEMBRE 2025

LE JUGE DES REFERES : M. Stéphane BOURDEAU, Président

LE GREFFIER : M^me Stéphanie PITOY, présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

en présence de Madame Nadège LENCREROT, Attachée de justice

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H], [U], [P] veuve [N]

née le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 8] (09), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine PUIG, avocate au barreau d’ARIEGE

ET

DEFENDEUR

Monsieur [M] [I]

né le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 11] (09), de nationalité française, célibataire, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Lydie DELRIEU, avocate au barreau d’ARIEGE

DEBATS

A l’audience publique du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, lequel a été rendu ledit jour par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 07 janvier 2013, intitulé « contrat de location de locaux vacants non meublés », Mme [H] [P] veuve [N] et M. [R] [P], co-indivisaires, ont donné à bail à usage d’habitation principale à M. [M] [I] une partie de leur immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], cadastré section D n° [Cadastre 7], pour une durée initiale de six ans. Les locaux loués comprenaient, pour une surface totale de 89 m² :

— Au rez-de-chaussée : une entrée, un cabinet de toilettes (douche et WC), une cuisine et un séjour ;

— Au premier étage : deux chambres, un bureau, une salle de bain et des WC.

Le loyer initial a été fixé à 250 € par mois, avec prise d’effet au 1er janvier 2013. Le bail a été poursuivi par tacite reconduction.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 août 2023, Mme [H] [P] veuve [N], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [M] [I] de libérer l’espace « boutique » de l’immeuble qu’elle considère occupé illégalement, sous un délai de quinze jours.

Les parties n’ont pu parvenir à un accord.

C’est dans ces conditions que, suivant acte de commissaire de justice en date du 03 février 2025, Mme [H] [P] veuve [N], venant aux droits de M. [R] [P], décédé, a assigné M. [M] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de FOIX à l’audience du 18 février 2025, aux fins de :

— Constater l’occupation sans droit ni titre de M. [M] [I] de la partie de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 9], non comprise dans le bail d’habitation du 07 janvier 2013, à savoir les parties du rez-de-chaussée et du 1er étage, dans lequel il a installé un atelier et une boutique, appartenant à Mme [H] [P] veuve [N], qui constitue un trouble manifestement excessif ;

— Ordonner à M. [M] [I] de faire cesser ce trouble manifestement illicite en procédant à la libération des lieux et notamment à l’enlèvement de tous les objets entreposés dans la propriété de Mme [H] [P] veuve [N], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [M] [I], à défaut de cessation du trouble à l’expiration de ce délai de quinze jours, à payer à Mme [H] [P] veuve [N], une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard ;

— Condamner M. [M] [I] à payer à Mme [H] [P] veuve [N] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [M] [I] aux entiers dépens.

***

RAPPEL DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

A l’audience du 1er juillet 2025, Mme [H] [P] veuve [N] a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans son assignation initiale, valant conclusions uniques.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, la demanderesse fait valoir que M. [M] [I] occupe illégalement une partie du rez-de chaussée de l’immeuble pour y avoir installé sa boutique et une partie du premier étage pour y avoir installé son atelier. Elle expose que ces faits ne sont pas contestés par le défendeur.

Elle soutient par ailleurs que M. [M] [I] a pris possession de zones louées à des fins artistiques/commerciales et que cette occupation ne relève pas d’un usage à titre d’habitation.

Elle allègue que M. [M] [I] a déjà bénéficié de très longs délais pour libérer les lieux et que son inertie justifie que l’ordonnance à venir soit assortie d’une astreinte afin de garantir l’exécution rapide de la décision.

Elle soutient encore que l’occupation de M. [M] [I] a entraîné l’immobilisation de tous les projets concernant ces locaux. Elle expose aussi que son âge, 90 ans, la rend particulièrement vulnérable et justifie l’urgence de la mesure.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Pour sa part, M. [M] [I] a demandé au juge des référés de :

Vu les pièces produites

Vu la jurisprudence

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu l’article 1343-5 du code civil

In limine litis

DIRE que le droit à la protection du locataire prévaut sur le droit de propriété

DIRE ET JUGER que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé

En conséquence :

DIRE n’y avoir lieu à référé

SE DECLARER incompétent pour statuer sur la demande de madame [P] et renvoyer Mme [P] à mieux de pourvoir

Si par extraordinaire, le Juge des référés s’estime compétent, il y aura lieu d’ACCORDER les plus larges délais pour libérer les lieux

Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir qu’il occupe la maison ainsi que le local litigieux, depuis le 07 janvier 2013, sans que cette occupation ait suscité la moindre difficulté pour Mme [H] [P] veuve [N].

Il expose avoir entrepris de nombreuses démarches pour tenter de se reloger dans un logement plus grand afin de pouvoir entreposer le matériel qu’il stocke actuellement dans la galerie que la demanderesse souhaite récupérer. Il précise que ses démarches sont restées infructueuses et qu’il a également cherché à louer un box pour y déposer son matériel, mais que, faute de permis de conduire et compte tenu de ses faibles ressources, ses chances d’obtenir une solution sont très limitées.

Par ailleurs, il sollicite du juge un contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété invoqué par la demanderesse et son propre droit à la protection du domicile. Il fait valoir que plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont considéré qu’au regard des circonstances, l’occupation sans droit ni titre d’un logement ne constitue pas nécessairement un trouble manifestement illicite et qu’en conséquence, la compétence du juge des référés n’est pas caractérisée lorsque ni l’urgence ni le trouble manifestement illicite ne sont établis. A cet effet, il soutient que Mme [H] [P] veuve [N] ne démontre pas l’existence d’une urgence justifiant la libération du local, insistant sur le fait qu’il l’occupe depuis plus de dix ans avec l’autorisation verbale de la demanderesse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

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Conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

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L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article 75 du Code de procédure civile, « s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée ».

En l’espèce, M. [M] [I] soulève l’incompétence matérielle du juge des référés au motif que ne seraient caractérisés ni l’urgence ni le trouble manifestement illicite et en faisant valoir que le droit à la protection du domicile prévaudrait sur le droit de propriété invoqué par la demanderesse, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu à référé. Il conclut en conséquence à ce que Mme [H] [P] veuve [N] soit renvoyée à « mieux se pourvoir ».

Pour autant, M. [M] [I] ne désigne aucune juridiction devant laquelle l’affaire devrait être portée, en méconnaissance des dispositions de l’article 75 du Code de procédure civile précité.

L’exception soulevée est donc irrecevable.

Au surplus, il convient de relever que le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés vise en réalité non sa compétence matérielle mais l’étendue de ses pouvoirs, son office consistant, au cas présent, à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l’espèce, la réunion des conditions d’application de l’article 835 du Code de procédure civile.

II- Sur la demande tendant à la libération des espaces non loués

En application de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il ressort de l’attestation notariée du 08 mars 2022 que Mme [H] [P] veuve [N] est propriétaire en pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], cadastré section D n° [Cadastre 7], à usage mixte habitation et commercial. Si l’immeuble comprend donc une partie commerciale, le bail signé le 07 janvier 2013 entre Mme [H] [P] veuve [N] et M. [M] [I] concerne exclusivement un logement à usage d’habitation principale, d’une superficie de 89 m², comprenant au rez-de-chaussée une entrée, un cabinet de toilettes (douche et WC), une cuisine et un séjour, et à l’étage deux chambres, un bureau, une salle de bain et des WC.

Les pièces produites par la demanderesse, notamment le diagnostic réalisé par l’agence [G] [X] – EXPERTISE & PATRIMOINE, et le plan de division établi par un expert-géomètre, confirment que la surface louée correspond exactement aux lieux décrits dans le bail et que la partie identifiée comme « boutique », contigüe à la maison louée et relevant du même cadastre, ne fait pas partie des locaux loués.

Par ailleurs, il est constant que M. [M] [I] occupe ce local au rez-de chaussée pour y exercer une activité artistique et commerciale. En effet, dans son courrier du 23 septembre 2023, il reconnait explicitement que cet atelier-boutique n’est pas compris dans le bail d’habitation initial et sollicite un délai pour libérer les lieux, tout en alléguant qu’une tolérance verbale aurait été consentie par la bailleresse depuis 2013. Cependant, les affirmations du défendeur ne sont accompagnées d’aucune pièce et ne saurait établir à elles seules un titre d’occupation pour cet espace.

Pour autant, s’agissant du premier étage, il résulte du comparatif entre le descriptif du bail et les pièces produites par la demanderesse que M. [M] [I] occupe les pièces comprises dans le bail. Mme [H] [P] veuve [N] n’ayant pas justifié d’une occupation de pièces non louées à l’étage, sa demande à ce titre sera rejetée.

En outre, M. [M] [I] entend se prévaloir du droit à la protection du domicile qui primerait, selon lui, sur le droit à la propriété de son contradicteur. Cependant, il y a lieu de relever que ce dernier continue à occuper les locaux à usage d’habitation loués, soit la totalité de la surface de 89 m². La demande de Mme [H] [P] veuve [N] ne porte pas sur son domicile actuel, mais sur un local distinct à usage commercial qu’il occupe sans droit ni titre. Le droit à la protection au domicile dont il se prévaut est dès lors sans objet et dépourvue de lien juridique avec le litige.

Dans ces conditions, la persistance de cette occupation sans droit ni titre du local à usage commercial, malgré la mise en demeure adressée par la demanderesse le 29 août 2023, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, que le juge des référés a le devoir de faire cesser, en ordonnant la libération des lieux et l’enlèvement de tous les objets entreposés dans cet espace, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision.

Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte, selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

III – Sur les autres demandes

Compte tenu de la situation économique de M. [M] [I], bénéficiaire du RSA, il n’apparaît pas équitable de faire droit à la demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [M] [I], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, et ce en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article 514-1 du Code de procédure civile expose que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

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PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane Bourdeau, président du tribunal judiciaire de Foix agissant en qualité de juge des référés, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS irrecevable l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par M. [M] [I] ;

REJETONS la demande tendant à ce que M. [M] [I] libère le premier étage de la maison sise [Adresse 5] ;

CONSTATONS que M. [M] [I] occupe sans droit ni titre le local commercial cadastré section D n° [Cadastre 7] sis [Adresse 5] ;

ORDONNONS à M. [M] [I] et, à tous occupants de leur chef, de libérer ledit local commercial de tous objets se trouvant sur place, dans un délai de trente (30) jours à compter de la signification de la présente ordonnance à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois à charge pour la demanderesse de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Mme [H] [P] veuve [N] pourra procéder au séquestre des biens mobiliers entreposés dans le local commercial aux frais, risques et périls du défendeur ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS Mme [H] [P] veuve [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [M] [I] aux entiers dépens de la présente instance de référé ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

RAPPELLE, au visa de l’article 488 du code de procédure civile, que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ;

En application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Stéphane BOURDEAU, Président, et le greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT