COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 24/00662 – N° Portalis DBWU-W-B7I-COPC

MINUTE N° :

NAC : 50Z

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 14 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 19 Mars 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par M. ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.A. UN TOIT POUR TOUS, au capital de 50.000€, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 935 680 082 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDERESSE

Madame [H] [U], née [Y]

née le 20 Mars 1977 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

défaillante

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 14 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 04 août 2021, la société UN TOIT POUR TOUS, SA [Adresse 4] (ci-après désignée « LA SA UN TOIT POUR TOUS »), a conclu avec Madame [H] [Y], un contrat de location-accession en réservant le pavillon sis [Adresse 1] correspondant au lot n°1 d’un programme immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 6] (09).

Compte tenu des formalités d’urbanisme nécessaires pour terminer le chantier ainsi que du délai nécessaire pour régulariser l’acte de vente par devant notaire, la SA UN TOIT POUR TOUS a accepté que Madame [H] [Y] prenne possession, de manière anticipée, du bien immobilier susvisé par le biais d’une convention d’occupation précaire consentie le 24 septembre 2021.

Cette convention d’occupation précaire indiquait, notamment, l’obligation pour Madame [H] [Y] de réitérer par acte authentique le contrat de location-accession à première demande de Maître [T] [O], Notaire à [Localité 9] (09), prévue initialement le 07 octobre 2021.

Finalement, la signature de l’acte authentique n’ayant pas pu intervenir au 07 octobre 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS a consenti, suivant avenant du 11 octobre 2021, à Madame [H] [Y], une prorogation de la durée de la convention d’occupation précaire du 24 septembre 2021 jusqu’à la réitération de l’acte authentique de location-accession chez le Notaire.

Le contrat préliminaire au contrat de location-accession prévoyait, en outre, que Madame [H] [Y] était redevable d’une redevance d’un montant de 680 euros par mois.

Madame [H] [Y] ne s’est jamais présentée par devant Maître [O], malgré les demandes de ce dernier, pour régulariser l’acte authentique de vente du bien immobilier dans lequel elle résidait.

Maître [O] a, en effet, convoqué Madame [H] [Y] en rendez-vous de signature d’acte pour le 27 octobre 2022 à 15h30 en son étude, ce qu’il lui a notamment rappelé par courriel adressé le 24 octobre 2022.

Plus d’un an après l’entrée en jouissance de Madame [H] [Y] dans le bien immobilier et plus de 4 mois après le rendez-vous programmé à l’étude notariale, la SA UN TOIT POUR TOUS a sommé cette dernière, par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2023 à étude, de :

Régler le montant des redevances impayées s’élevant alors à la somme de 3 992 euros,Procéder, en l’Etude de Maître [O], Notaire à [Localité 9], à la réitération par acte authentique de l’acte de location-accession.A défaut, il lui était alors indiqué que la SA UN TOIT POUR TOUS se prévaudrait de la résiliation de plein droit de la convention d’occupation précaire.

Madame [H] [Y] n’a pas répondu à cette sommation mais a sollicité le bénéfice d’une procédure de surendettement, déclarée recevable le 25 mai 2023.

La commission de surendettement de l’Ariège a ainsi établi des mesures imposées le 24 août 2023.

Néanmoins, la SA UN TOIT POUR TOUS a contesté la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [H] [Y] au motif tiré de la mauvaise foi de cette dernière.

Cette contestation a donné lieu à un jugement rendu par le Juge des Contentieux et de la Protection du tribunal judiciaire de Foix le 05 février 2024 par lequel Madame [H] [Y] a été reconnue débitrice de mauvaise foi et a été déclarée irrecevable en sa demande tendant à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement.

C’est dans ces conditions que la SA UN TOIT POUR TOUS a saisi le Juge des Contentieux et de la Protection du tribunal judiciaire de Foix aux fins de voir constater la résiliation de la convention d’occupation précaire consentie à Madame [H] [Y] ainsi que son expulsion du bien qu’elle occupe, outre les demandes financières qui en découlent, quant au paiement des arriérés et de toute indemnité d’occupation.

Parallèlement, par acte de commissaire de Justice en date du 20 juin 2024, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait assigner Madame [H] [Y] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles 1103 et 1217 du Code civil :

la résiliation judiciaire du contrat préliminaire au contrat de location-accession portant réservation du lot n°1 du programme immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 5], conclu le 04 août 2021 avec Madame [H] [Y],la condamnation de Madame [H] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024 pour l’audience de plaidoiries du 19 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives, la SA UN TOIT POUR TOUS maintient les demandes et fondements de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que :

— le contrat préliminaire de location-accession conclu le 04 août 2021 prévoit les obligations de Madame [H] [Y] en contrepartie de la réservation du bien immobilier en construction à son profit et notamment l’obligation de signer un contrat de location-accession par devant Notaire et de verser une redevance de 680 euros par mois ; or, Madame [H] [Y] ne s’est jamais présentée par devant Maître [O], malgré les demandes de ce dernier, pour régulariser l’acte authentique de vente du bien immobilier qu’elle occupe,

— plus d’un an après l’entrée en jouissance de Madame [H] [Y] dans le bien immobilier et plus de 4 mois après le rendez-vous programmé à l’étude notariale, elle a été sommée, par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2023 à étude, de régler la somme de 3 992 euros au titre des redevances impayées et de réitérer en l’Etude de Maître [O] par acte authentique l’acte de location-accession.

— pour la moralité des débats, il peut être précisé qu’au 1er juin 2024, Madame [Y] demeure débitrice de la somme de 14 432,74 euros au titre des redevances dues au titre de l’occupation précaire du bien,

— Madame [H] [Y] n’ayant pas exécuté les obligations résultant du contrat préliminaire à un contrat de location-accession la résiliation de ce dernier est justifiée,

— seule l’inertie de Madame [H] [Y], qui ne donne aucun signe de vie malgré l’opération envisagée largement avantageuse pour elle, a nécessité d’engager la présente instance afin de voir résilier le contrat de réservation et que le bien puisse profiter à d’autres personnes plus intéressées,

— le comportement de Madame [H] [Y] justifie qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En défense, Madame [H] [Y], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 472 du Code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Bien qu’assignée régulièrement à étude, Madame [H] [Y] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer à son égard par jugement réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile.

1. Sur la résiliation du contrat préliminaire de location accession conclu le 04 août 2021

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1192 du même code précise qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution, et les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 1231-1 du même code énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le contrat préliminaire à un contrat de location-accession conclu, le 04 août 2021, entre Madame [H] [Y] et la SA UN TOIT POUR TOUS, contient d’abord un exposé, aux pages 2 à 4, spécifiant aux paragraphes I à VI :

— le projet de construction,

— le délai d’exécution,

— l’agrément de la DDT,

— le prêt social location accession,

— le financement de la phase accession,

— la destination.

Le paragraphe II relatif au délai d’exécution précise que : « La Société DELCOBAT s’oblige à achever l’immeuble et à déposer la déclaration d’achèvement au plus tard le 31 décembre 2021.

Ce délai sera suspendu s’il survenait un cas de force majeure ou plus généralement pour une cause légitime de suspension du délai de livraison, il en sera ainsi notamment en cas d’intempéries au sens de la Réglementation de Travaux sur les Chantiers de Bâtiments, de conflits armés, grèves, carence des transports ferroviaires ou routiers, accidents techniques, redressement judiciaire, liquidation amiable ou judiciaire, ou la cessation d’activité d’une entreprise et sous réserve de l’absence de recours contre le permis. ».

Les développements qui suivent débutent ainsi à la page 5 : « CECI EXPOSE, LES PARTIES CONVIENNENT CE QUI SUIT : ». Ils sont présentés sous forme d’articles (1 à 11) ayant trait à la réservation, au prix de vente, à l’exercice du droit de préférence du réservataire, au dépôt de garantie, au contrat de location-accession, à la livraison des biens, aux modalités de paiement du prix à la levée d’option, au contrat d’assurance et aux garanties, à la sécurisation HLM de l’accédant social, à la notification, et à l’élection de domicile, ce que n’est pas un contrat de location-accession.

La SA UN TOIT POUR TOUS s’est ainsi obligée à réserver un lot de son programme immobilier à Madame [H] [Y] (le lot n°1) et à conclure un contrat de location-accession avec elle à l’achèvement des travaux. Une fois celui-ci conclu, le transfert de propriété ne devait s’opérer qu’à l’issue d’une période de jouissance pendant laquelle la réservataire devait verser une redevance mensuelle et à la levée de l’option exercée par celle-ci, conformément à la définition du contrat de location-accession donnée par l’article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984. Selon ce texte, il s’agit du contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

La conclusion du contrat préliminaire au contrat de location-accession, objet du litige, est soumise à l’article 3 de cette loi. Il énonce que le contrat de location-accession peut être précédé d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué par l’accédant à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à l’accédant un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles prévues à l’article 5, sa durée maximale de validité et l’indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l’accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d’indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l’accédant.

Or, le contrat préliminaire prévoit à l’article 2, dans les dispositions obligatoires convenues entre les parties, le fait que le réservataire s’oblige à signer un contrat de LOCATION-ACCESSION dans les conditions de l’article 4 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, moyennant un prix et une redevance. Le réservataire s’est ainsi engagé d’une part, à signer un contrat de location-accession avec la SA UN TOIT POUR TOUS et d’autre part, à lui verser pendant la durée de la location-accession une redevance mensuelle qui a été fixée à la somme de 680 euros pour la première année d’occupation.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [H] [Y] qui a signé ledit contrat préliminaire n’a ensuite pas rempli ses obligations en ne se présentant pas devant le Notaire pour signer le contrat de location-accession et en ne versant pas la redevance mensuelle fixée alors même qu’elle occupe le bien immobilier réservé depuis le 24 septembre 2021, selon convention d’occupation précaire signée entre les parties ce même jour.

En outre, la procédure de surendettement de Madame [H] [Y] ayant été déclarée irrecevable suivant jugement rendu le 05 février 2024 par le Juge des Contentieux et de la Protection du tribunal judiciaire de Foix, cette dernière ne peut opposer aucun élément objectif expliquant sa défaillance au contrat litigieux.

En conséquence, l’inexécution contractuelle reprochée est fondée et le contrat préliminaire signé le 04 août 2021 entre les parties sera résilié aux torts exclusifs de Madame [H] [Y].

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [H] [Y] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Pour faire valoir ses droits, la SA UN TOIT POUR TOUS a été contrainte d’ester en Justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Si la société demanderesse sollicite la somme de 1 500 euros dans le cadre de ses motivations et la somme de 2 000 euros dans le cadre de son dispositif, il y a lieu de considérer que c’est ce dernier montant qui est sollicité. En outre, au vu de la décision retenue, il convient donc de condamner Madame [H] [Y], qui succombe, à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation judiciaire du contrat préliminaire à un contrat de location-accession portant réservation du lot n°1 du programme immobilier sis [Adresse 11] [Adresse 8] à [Localité 5], conclu le 04 août 2021, entre la société UN TOIT POUR TOUS, SA [Adresse 4], et Madame [H] [Y] ;

Condamne Madame [H] [Y] aux entiers dépens ;

Condamne Madame [H] [Y] à payer à la société UN TOIT POUR TOUS, SA [Adresse 4], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 mai 2025.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

Copie à:

Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS