Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, 20 juin 2022, n° 22/00109

TJ Fort-de-France 20 juin 2022

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que le locataire n'a pas justifié de son assurance locative et a ordonné son expulsion.
Accepté
Contrat de bail
La cour a constaté que le locataire devait des loyers selon le contrat de bail et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité pour l'occupation indue du bien jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, considérant qu'ils étaient la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Fort-de-France, 20 juin 2022, n° 22/00109
Numéro :	22/00109

Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvia LEGROS

Texte intégral

Tribunai

JUGEMENT du Judiciaire de Fort-de-France (Mque) TRIBUNAL JUDICIAIRE ffe Gre de FORT DE FRANCE du minutes DU 20 JUIN 2022 […]

:05.96.48.41.41 Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Juin 2022.

^M^I^N^U^TE ^N^°400 Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Claudia ABRAMOVICI, Juge au tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nicole LABEILLE, Greffier; R.G N° N° RG 22/00109 N°

Portalis DB3X-W-B7G-THMX2 Aprés débats à l’audience du 09 mai 2022, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

JUGEMENT X Y

Habitation Grands Fonds CONTRADICTOIRE […] PREMIER RESSORT représenté par M^e Sylvia LEGROS, avocat au barreau de MARTINIQUE DU 20 Juin 2022

ET:

DÉFENDEUR(S)

M. X Y

Z AA,

[…] Z AA comparant en personne AB AC

AB AC

[…] comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Monsieur X Y a donné à bail à Monsieur Z AA un appartement à usage […]habitation situé […] par contrat du 24 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 800 charges incluses.

Par acte séparé du 24 janvier 2020, Monsieur AB AC s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges locatives, indemnités […]occupation, réparations locatives, et tous intérêts pour une durée de 6 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur X Y a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 juin 2021 puis il a fait assigner Monsieur Z AA et Monsieur AB AC devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort de France par acte […]huissier du 21 janvier 2022 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de Monsieur AA et leur condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 9 mai 2022, Monsieur X Y – représenté par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail […]habitation ou à défaut prononcer la résiliation du bail; […]ordonner l’expulsion de Monsieur Z AA; et de condamner Monsieur AA et Monsieur

AC au paiement de la somme actualisée de 3270 €, de condamner Monsieur AA à une indemnité mensuelle […]occupation, de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur X Y expose qu’outre le fait que Monsieur AA n’a pas justifié de son assurance contre les risques locatifs, ce dernier exerce sans autorisation du bailleur son activité professionnelle dans les lieux loués.

Monsieur Z AA et Monsieur AB AC comparaissent en personne.

Monsieur AA reconnaît une dette locative, mais en conteste le montant. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il précise qu’il a simplement domicilié son entreprise à son adresse et qu’il n’y exerce pas son activité professionnelle. Il ajoute qu’il n’a pas réglé volontairement le dépôt de garantie compte tenu des termites présentes dans le logement.

Monsieur AC déclare qu’il s’est porté caution afin […]apporter une aide à son ami en difficulté financière. Il sollicite également des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2022.

En cours de délibéré, Monsieur AA transmet des relevés de compte justifiant des sommes versées ainsi que deux attestations […]assurance pour les années 2020 et 2022.

Monsieur Y transmet lui aussi une note en délibéré maintenant ses demandes et actualisant sa demande à la somme de 4550 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

I. SUR LA RÉSILIATION:

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Martinique par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 2 février 2022, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII-CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juin 2021, pour la somme en principal de 3970 €.

L’article 7 de la même loi prévoit que le locataire est obligé […] de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et […]en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur […]une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut […]assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le commandement délivré enjoignait également au locataire de justifier […]une assurance locative.

Or, le locataire n’a pas justifié de la souscription […]une assurance locative pour l’année 2021 au cours du délai […]un mois suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions […]acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2021.

En effet, Monsieur AA ne produit qu’une attestation […]assurance pour la période du 1er février 2020 au 31 janvier 2021 et une attestation […]assurance pour la période du 27 janvier 2022 au 31 décembre 2022.

L’expulsion de Monsieur Z AA sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Monsieur AA conteste le montant du loyer indiquant qu’il était convenu avec le bailleur de fixer ce dernier à la somme de 750 €.

Cependant, le bail mentionne bien un loyer de 770 euros pendant les cinq premiers mois et à partir du 1er juillet 2020 un loyer de 800 euros charges comprises. Monsieur AA qui a signé le bail et exécuté cette clause ne peut unilatéralement remettre en cause la commune intention des parties.

Monsieur X Y sollicite la somme de 3270 €, décompte arrêté à la date du 17 janvier 2022.

Monsieur AA justifie de la rétention du dépôt de garantie par l’état du logement qui présente des termites et l’inertie du bailleur.

Cependant, Monsieur AA ne démontre pas l’indécence du logement. Aucune photographie ou procès-verbal de constat n’est produit. Le dépôt de garantie est donc du.

Monsieur AA produit un justificatif de l’agence immobilière GESTRIMMO démontrant qu’il a réglé les loyers jusqu’au mois de mars 2021, ce qui est confirmé par le bailleur qui le mentionne dans son décompte.

Monsieur Z AA produit des relevés de compte desquels il s’évince qu’il a réglé pour l’année

2021: 800 € en juin, 800 € en juillet, 800 € en août, 800 € en septembre, 750 € en octobre, 750 € en novembre et 750 € en décembre soit la somme totale de 5450 € au lieu de 5600 €.

Monsieur AA ne justifie pas de l’intégralité du paiement du loyer pour le mois de janvier 2022, il n’a versé que la somme de 400 €.

Monsieur AA sera donc condamné au paiement de la somme de 1320 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer (29 juin 2021) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement […]une indemnité mensuelle […]occupation pour la période courant du 1er février 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle

[…]occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les articles 2288 du code civil et de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 combinés prévoient qu’un cautionnement peut être demandé par le bailleur ; que la personne qui se porte caution s’engage, auprès du débiteur, à payer, en lieu et place du locataire, le montant du loyer et des charges au cas où ce dernier ne fait pas face à ses obligations.

En l’espèce, Monsieur AB AC s’est porté caution solidaire de Monsieur Z AA, par acte sous-seing privé séparé en date du 24 janvier 2020. Cet acte pose clairement ce à quoi la caution

s’oblige, à savoir le paiement des loyers et des charges locatives ainsi que des indemnités […]occupation notamment, concernant le bien loué sis à […].

Monsieur AB AC, à qui le commandement de payer a été signifié, sera donc condamné solidairement au paiement de cette somme.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même […]office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur Z AA et Monsieur AB AC seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur Z AA et Monsieur AB AC, partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur X Y, Monsieur Z AA et Monsieur AB AC seront solidairement condamnés à lui verser une somme de

500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions […]acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2020 entre Monsieur X Y et Monsieur Z AA et Monsieur AB

AC concernant l’appartement à usage […]habitation situé résidence Saint James-Acajou-Bât

271-porte 10-97232 LE LAMENTIN sont réunies à la date du 29 juillet 2021 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur Z AA de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur Z AA […]avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur X Y pourra, deux mois après la signification […]un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours […]un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AA et Monsieur AB AC à verser

à Monsieur X Y la somme de 1320 € (décompte arrêté au 17 janvier 2022, incluant le solde du mois de janvier 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2021;

AUTORISE Monsieur Z AA et Monsieur AB AC à s’acquitter de cette somme en 8 mensualités de 200 € chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi […]une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AA et Monsieur AB AC à verser

à Monsieur X Y une indemnité mensuelle […]occupation […]un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AA et Monsieur AB AC à verser

à Monsieur X Y une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur Z AA et Monsieur AB AC aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

ORDONNE l’exécution provisoire.

La Greffière, La Juge.

Au- D

En conséquence la République Française Mande et ordonne à tous Huissiers de justice sur ce requis de mettre ledit jugement

à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs

De la République près les Tribunaux judiciaires

[…]y tenir la main. A tous Commandants ct Officiers de la Force

Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le present jugement a été signé par le President et le Grettier.

Le Directeur des services de greffe judiciaires du Tribunal l i^a ic

d le 12/08/2022 J u