TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à

— M^e Dominique DEMEYERE

— M^e Monique BOCCARA SOUTTE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/09568

N° Portalis 352J-W-B7F-CUZSK

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1291

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [T]

[Adresse 9]

[Adresse 7] – ALGERIE

représenté par M^e Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0649

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/09568 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZSK

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot 117 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ce lot est M. [C] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] l’a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2021.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé des avocats le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de :

Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION,

Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,

Constater que les deux règlements effectués par Monsieur [C] [T] les 17 février et 08 septembre 2023 ont apuré le solde de la créance relative aux appels de provisions, de charges et travaux impayés,

Condamner Monsieur [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

—  1.994 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/09568 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZSK

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  5.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Débouter Monsieur [C] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins ou conclusions,

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé des avocats le 30 novembre 2023, M. [T] demande au tribunal de :

« A titre principal,

Juger que monsieur [T] a vainement notifié par voie judiciaire son domicile au syndic de copropriété ;

Juger que le SDC [Adresse 1] a systématiquement refusé la prise en compte de cette notification du domicile réel, ne s’estimant lié que par l’ancien domicile parisien de monsieur [T] où il ne vit plus depuis 20 ans ;

Juger ce faisant que le SDC [Adresse 1] a manqué à ses obligations découlant de l’article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 obligeant celui-ci à notifier à domicile élu ;

Subsidiairement,

Vu le paiement de 20.906,24 € du 15/02/23,

Vu le paiement de 1.648,33 € + 184 € du 2 juin 2023,

Juger que les charges de copropriété sont payées en principal;

Débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes fin et conclusion au titre des frais de syndic, dommages et intérêts et article 700 du code de procédure civile.

Condamner le SDC [Adresse 1] à rembourser à monsieur [T] la somme de 7029,47 € + 7040 € – 829,45 € au titre de l’appel de charge et travaux du 1er juillet 2023 soit trop perçu de 13240,02 €

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal applicable entre particuliers à compter du 17 février à concurrence de 6200,02 € et du 8 septembre 2023 à concurrence de 7040 €, et porteront anatocisme

A titre subsidiaire :

Juger que les factures du syndic adressées au syndicat des copropriétaires pour un montant total de 1994 € – 184 € = 1810 euros ne peuvent pas être imputées au copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

En conséquence débouter le SDC de cette demande

Juger que le syndic de copropriété ne démontre pas le préjudice financier direct certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires subi par l’absence de perception des charges de copropriétaire, et en conséquence la débouter de sa demande ;

Au surplus, constater que cette demande est manifestement disproportionnée car correspondant au double des sommes réclamées ;

En toutes circonstances

Vu l’absence de réddition des charges

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à monsieur [T] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans le cadre la réddition des charges

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à monsieur [T] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux entiers dépens ».

*

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 24 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 18 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que deux règlements effectués par M. [T] les 17 février et 8 septembre 2023 ont apuré le solde de la créance relative aux appels de provisions, de charges et travaux impayés.

Le tribunal n’est plus saisi d’une demande à ce titre et en prend acte.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 1.994 € à ce titre.

Sur ce montant total, M. [T] reconnaît devoir la somme de 184 € au titre des frais de prise d’hypothèque.

Pour le reste, les diligences effectuées par le syndic qui sortiraient de sa gestion courante ne sont pas suffisamment justifiées. Par ailleurs, les honoraires d’avocat relèvent des frais irrépétibles.

La condamnation au titre des frais de recouvrement sera donc limitée à la somme de 184 €.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [T] présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années et alors qu’il encaisse des loyers commerciaux importants en lien avec son lot de copropriété, des impayés de charges de copropriété et de travaux. M. [T] a déjà fait l’objet d’une première procédure en recouvrement de charges réglée en 2013 par transaction et d’une condamnation en 2021 au titre de charges impayées. M. [T] ne peut ignorer qu’il est redevable de charges de copropriété pour assurer le fonctionnement de celle-ci. Sa mauvaise foi est manifeste. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 2.000 €.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement d’un trop-perçu de 13.240,02 €

M. [T] fait valoir que le jugement du 7 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en matière de charges de copropriété n’a pas été signifié dans un délai de 6 mois et qu’il est caduc. Il considère donc que l’imputation par le syndic d’une somme de 8.681,80 € aux causes de ce jugement et à des charges prescrites est injustifiée. Il considère que les appels de charges sont erronés et qu’il existe un trop-perçu de 13.240,02 €.

De son côté, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [T] le 7 mai 2021 à lui régler diverses sommes (6.702,25 € au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2016 et 1er octobre 2018, 232 € au titre des frais de recouvrement, 400 € à titre de dommages-intérêts, 1.200 € au titre des frais irrépétibles). Le syndicat des copropriétaires ajoute que M. [T] a reconnu sa dette de manière expresse et que le virement de 20.906,24 € concernait notamment les causes de ce jugement suivant courrier du conseil de M. [T] du 15 février 2023.

Vu l’article 410 du code de procédure civile qui prévoit que l’acquiescement peut être exprès ou implicite. L’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n’est pas permis.

En l’espèce, à supposer que le jugement du 7 mai 2021 soit non avenu en application de l’article 478 du code de procédure civile, le défendeur via son conseil a indiqué au syndic par courrier du 15 février 2023 qu’il réglait la somme de 20.906,24 € notamment au titre des causes de ce jugement. Ce faisant, en exécutant sans réserve ce jugement non exécutoire, M. [T] y a acquiescé.

Il n’y a donc pas de trop-perçu à ce titre.

Ce d’autant que les charges de copropriété visées dans ce jugement sont dues en application des obligations découlant de la loi du 10 juillet 1965 et indépendamment d’un titre exécutoire. Il n’y a donc aucun trop-perçu de charges de copropriété.

S’agissant de la somme de 7.040 €, il résulte de l’appel de charges versé aux débats qu’elle a bien été imputée au crédit du compte de M. [T].

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [T]

M. [T] fait valoir qu’il a sollicité auprès du syndic les appels de charges de copropriété afin de pouvoir liquider ses comptes avec son locataire commercial, mais que le syndic n’a transmis ces documents que neuf mois plus tard. Il invoque un préjudice de 2.000 € pour résistance abusive.

En réponse, le syndicat des copropriétaires indique que les documents sollicités ont été transmis et étaient accessibles sur l’extranet de la copropriété.

Vu l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, M. [T] n’a pas communiqué au syndic une adresse opérationnelle.

Conformément à l’article 65 du décret du 17 mars 1967, le syndic a transmis les documents de la copropriété à M. [T] à l’adresse d’origine du [Adresse 5]. Cette adresse est celle qui figure sur la matrice cadastrale produite et M. [T] ne justifie pas avoir régulièrement notifié une autre adresse au syndic avant le 15 février 2023.

Il convient de rappeler que la notification du domicile de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 doit être adressée au syndic lui-même par une communication n’ayant que cet objet et non portée à sa connaissance via son conseil dans les actes d’une procédure judiciaire.

Comme tous les copropriétaires, M. [T] pouvait récupérer les documents litigieux sur l’extranet de la copropriété, étant précisé que les codes d’accès figurent sur les appels de provisions versés à la procédure et envoyés au [Adresse 5].

Dès lors, la faute du syndicat des copropriétaires n’est pas suffisamment caractérisée.

En outre, le préjudice invoqué n’est pas démontré.

La demande sera rejetée.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/09568 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZSK

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T], partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [T] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes suivantes :

184 € au titre des frais de recouvrement ;

2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE toutes les demandes de M. [C] [T], notamment au titre d’un trop-perçu de charges de copropriété, au titre des dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [C] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Décembre 2024

La Greffière Le Président