Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00518 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZLH

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[X] [F]

C/

[L] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 18 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [X] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [L] [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Arnaud-Philippe LEROY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024002306 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 DÉCEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

A compter du 02 janvier 2022, Mme [X] [F] a donné à bail à Mme [L] [C], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 250,00 euros.

En présence de loyers impayés Mme [X] [F] a, par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2023, fait commandement à Mme [L] [C] de lui payer la somme 657,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023, outre 100,16 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1217, 1224, 1728 et 1741 du code civil et des articles 14-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2024, Mme [X] [F] a fait citer Mme [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant, textuellement, :

— d’ordonner la communication de l’attestation d’assurance ;

— de prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur [F] et Mme [C] ;

— de constater la résiliation du contrat de location suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire de corps et de biens, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier, d’un déménageur, ;

— de condamner le locataire au paiement des loyers et charges arrêtés à la date du commandement outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 1507,16 euros, compte à parfaire le jour de l’audience ;

— de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier terme de loyer, charges comprises, soit 250,00 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 3500,00 euros au titre du préjudice moral ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leur participation aux frais exposés, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner le locataire au paiement des entiers frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature des faits.

L’assignation a été dénoncée le 22 mars 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 22 mai 2025 où elle a été retenue.

Mme [X] [F], représentée par son conseil maintient ses demandes.

Mme [L] [C], représentée par son conseil, demande au tribunal, au visa de l’article 299 du code de procédure civile et L.722-5 du code de la consommation, de :

— à titre principal, déclarer Mme [F] irrecevable en ses demandes, moyens et prétentions, celle-ci n’étant plus propriétaire du bien loué ;

— à titre subsidiaire, avant dire droit d’ordonner l’examen des baux litigieux au titre de la procédure d’incident de faux ;

— d’ordonner que Me [D], Huissier de justice, soit enjoint de produire le bail lui ayant remis afin de délivrer commandement de payer à Mme [C] ;

— Au fond, de constater que le bail régularisé par Mme [C] ne contient pas de clause résolutoire dans le bail produit par la demanderesse ;

— de dire et juger que le tribunal ne pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de dire et juger qu’il n’y a lieu à résiliation judiciaire du bail ;

— de débouter Mme [F] de ses demandes, moyens et prétentions qui s’avèrent particulièrement mal fondées ;

— de débouter Mme [F] de sa demande de condamnation de Mme [C] à lui verser la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— d’accorder à Mme [C] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette ;

— de débouter Mme [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Mme [L] [C] expose que le bail qu’elle a signé ne contient pas de clause résolutoire et qu’il ne s’agit pas de celui qui a été versé aux débats par la demanderesse qui doit être considéré comme faux ; Qu’au demeurant ce bail n’est ni signé ni paraphé ; Qu’au surplus Mme [F] continue de poursuivre

sa procédure en résiliation de bail et en paiement alors qu’elle a vendu l’immeuble, objet du bail.

S’agissant de la demande en paiement des loyers, Mme [L] [C] précise qu’elle a présenté un dossier de surendettement de telle sorte qu’elle ne peut être tenue qu’au paiement des loyers postérieurs à cette procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Par décision du 17 juillet 2025 prenant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 septembre 2025 en invitant Mme [X] [F] à produire la copie complète de l’acte de vente de l’immeuble situé à [Adresse 7] ainsi qu’un décompte complet et détaillé de sa créance de loyers et Mme [L] [C] à produire le détail de la somme de 2250,00 euros déclarée au titre des loyers impayés lors de la saisine de la commission de surendettement.

A l’audience du 18 septembre 2025 l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 20 novembre 2025 où elle a été retenue.

Mme [X] [F], représentée par son conseil demande désormais au tribunal de :

— de condamner le locataire au paiement des loyers et charges arrêtés à la date du commandement outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 2169,00 euros, compte à parfaire le jour de l’audience ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 3500,00 euros au titre du préjudice moral ;

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leur participation aux frais exposés, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner le locataire au paiement des entiers frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature des faits.

Elle expose que la locataire n’a pas payé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 20 novembre 2023 et que depuis cette date les loyers de novembre 2023 à janvier 2024 sont aussi demeurés impayés pour un montant de 1507,16 euros.

Répondant aux écritures adverses Mme [X] [F] précise qu’elle n’a jamais été informée du plan de surendettement déposé par Mme [L] [C] de telle sorte que celui-ci ne lui est pas opposable et qu’elle demeure recevable à agir pour le paiement des loyers impayés d’avril à octobre 2023, soit 1000,00 euros et la taxe des ordures ménagères de 83,00 euros, ainsi que les loyers de janvier à avril 2024, soit 1000,00 euros et la taxe des ordures ménagères de 86,00 euros, soit au total 2169,00 euros.

Mme [L] [C], représentée par son conseil, demande au tribunal au visa de l’article 299 du code de procédure civile et L.722-5 du code de la consommation, de :

— à titre principal, déclarer Mme [F] irrecevable en ses demandes, moyens et prétentions, celle-ci n’étant plus propriétaire du bien loué ;

— à titre subsidiaire, avant dire droit d’ordonner l’examen des baux litigieux au titre de la procédure d’incident de faux ;

— d’ordonner que Me [D], Huissier de justice, soit enjoint de produire le bail lui ayant remis afin de délivrer commandement de payer à Mme [C] ;

— Au fond, de constater que le bail régularisé par Mme [C] ne contient pas de clause résolutoire ;

— constater que le commandement de payer mentionne l’absence de clause résolutoire dans le bail produit par la demanderesse ;

— de dire et juger que le tribunal ne pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de dire et juger qu’il n’y a lieu à résiliation judiciaire du bail ;

— d’accorder à Mme [C] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette ;

— d’accorder à Mme [C] les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan par la commission de surendettement des particuliers du 31 octobre 2024 ;

— d’ordonner la suspension de l’exigibilité de la créance locative pendant un délai de 24 mois prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code, avec suspension des effets de la clause résolutoire s’il y a lieu

— de débouter Mme [F] de ses demandes, moyens et prétentions qui s’avèrent particulièrement mal fondées ;

— de débouter Mme [F] de sa demande de condamnation de Mme [C] à lui verser la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de débouter Mme [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle précise sur le rappel de loyer formulé à son encontre à hauteur de la somme de 2169,00 euros que conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle est bien fondée à obtenir des délais de paiement et la suspension de l’exigibilité de la créance locative ; Que par ailleurs Mme [F] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle invoque puisqu’elle a déménagé uniquement en raison de la vente de son immeuble et qu’elle oublie de mentionner les mots injurieux qu’elle dépose régulièrement dans la boîte aux lettres de sa locataire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’objet du litige correspond à ce qui est demandé au juge par chacune des parties dont la combinaison des prétentions respectives des parties concourent à définir l’objet du litige soumis au juge.

En l’espèce le tribunal constate que les demandes initiales de Mme [X] [F] tendant à voir ordonner la communication d’une attestation d’assurance, prononcer ou constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Mme [L] [C] ont été abandonnées, celles-ci étant devenues sans objet à la suite de la vente intervenue le 05 septembre 2024 du logement objet du bail consenti par celle-ci à celle-là.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [X] [F]

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Pour soutenir que la bailleresse ne dispose plus de la qualité à agir, Mme [L] [C] fait référence à la vente de l’immeuble, objet du bail et prétend tout à la fois que le droit d’agir en résiliation judiciaire du bail ou de plein droit et en paiement des loyers n’appartient qu’au nouveau propriétaire lequel devrait intervenir aux débats.

Le tribunal relève cependant que l’action aux fins de voir prononcer ou constater la résiliation du bail n’est plus d’actualité et celle relative au paiement des loyers échus avant la vente appartient uniquement à Mme [X] [F], laquelle n’a pas cédé ses droits nés antérieurement à la vente. A ce titre l’acte de vente précise que les parties à cet acte ont déclaré vouloir faire directement entre elles tous comptes de prorata de loyer, charges récupérables, dépôt de garantie et autres.

En conséquence Mme [X] [F] dispose d’un intérêt légitime à recouvrer les loyers et charges impayées avant la cession du logement, soit pour la période antérieure au 05 septembre 2024 de telle sorte que ses demandes de ce chef sont recevables et seront déclarées comme telles.

Sur les demandes d’examen des baux d’habitation litigieux et d’injonction à l’encontre de Me [D]

Les demandes formulées de ces chefs par la locataire sont devenues sans objet dès lors qu’elles avaient pour but de soutenir que le bail liant les parties ne disposait pas de clause résolutoire de telle sorte que la bailleresse ne pouvait pas en demander le constat pour défaut de paiement des loyers.

En effet le tribunal n’est plus saisi aujourd’hui d’une telle demande.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2169,00 euros Mme [X] [F] produit la photocopie incomplète de deux baux dont les pages numérotées ne se suivent pas, dont les caractères d’imprimerie sont différents et qui ne peuvent sérieusement être pris en considération.

Mme [L] [C] produit un troisième bail qui est un résumé incomplet des deux premiers produits par la bailleresse et qui ne peut davantage être pris en considération.

Le tribunal relève cependant que les parties s’accordent pour convenir :

— que Mme [X] [F] a donné à bail à Mme [L] [C] un logement situé [Adresse 4], à compter du 02 janvier 2022 moyennant un loyer mensuel de 250,00 euros ;

— que les relations entre les parties ont cessé le 05 septembre 2024 par la vente du logement ;

— que des loyers sont demeurés impayés.

La bailleresse réclame le paiement de la somme de 2169,00 euros qui se décompose, selon ses écritures, de la manière suivante :

— loyers des mois d’avril à octobre 2023, soit 250,00 x 7 = 1750,00 euros

— loyers de janvier à avril 2024, soit 250,00 x 4 = 1000,00 euros

— taxe des ordures ménagères 2023 83,00 euros

— taxes des ordures ménagères 2024 86,00 euros

Ce qui correspond en fait à la somme de 2919,00 euros.

Par ailleurs elle verse aux débats un décompte de loyers impayés (pièce n°15) pour un montant de 2250,00 euros correspondant à dix mois impayés, à savoir :

— avril, août, septembre, octobre et novembre 2023, soit 250,00 x 5 1250,00 euros

— janvier, février, mars, avril et mai 2024, soit 250,00 x 5 1250,00 euros

Ce qui correspond en fait à la somme de 2500,00 euros.

De son côté la locataire a déclaré dans le cadre de sa procédure de surendettement, au titre de loyers impayés, la somme de 2250,00 euros mais reconnait devoir la seule somme de 2000,00 euros qui se décompose de la manière suivante :

— loyers du mois d’avril 2023 250,00 euros

— loyers de septembre 2023 à mars 2024 : 250,00 x 7 1750,00 euros

Elle produit des quittances de loyer pour les mois d’avril 2023, juin 2023, juillet 2023 et septembre 2023 qui sont pourtant réclamés par Mme [X] [F].

Dans ce contexte, en l’absence de décompte fiable de la bailleresse qui ne justifie pas non plus du montant des taxes relatives aux ordures ménagères, le tribunal fixe la dette locative à la somme de 2000,00 euros telle que reconnue par la locataire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. (…)

Au soutien de sa demande de délai, Mme [L] [C] se fonde sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne sont cependant pas applicables à la présente espèce pour ne concerner que les demande de délais de grâce dans le cadre d’une procédure de résiliation judiciaire du bail, ce dont le tribunal n’est plus saisi.

De par l’effet du plan de surendettement arrêté par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais, le 31 octobre 2024, Mme [L] [C] bénéficie d’un délai de grâce de deux ans pour régler sa dette locative de telle sorte qu’il n’y pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires, ni de prévoir d’autres mesures, cette décision s’imposant à l’ensemble des créanciers de la défenderesse.

Sa demande de délai est en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 3500,00 euros au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [X] [F] invoque les agressions physiques et la pression psychologique de sa locataire et produit à ce titre un jugement rendu par le tribunal correctionnel de Boulogne-sur-Mer en date du 03 juillet 2024 et les courriers reçus de cette dernière en réponse à ses demandes.

En l’espèce les agressions physiques dont a pu faire l’objet la bailleresse de la part de sa locataire sont soumises pour leur indemnisation à l’appréciation du juge pénal tel que cela résulte du jugement précité.

S’agissant des courriers reçus de sa locataire, s’ils sont constitués de termes pour le moins désobligeants, pour autant la bailleresse ne démontre pas le dommage en résultant pour elle et pouvant justifier de la somme qu’elle réclame à titre de dommages et intérêt qui n’est étayée par aucune pièce justificative.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [L] [C], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en l’espèce de rejeter la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros formée par la demanderesse au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au paiement des loyers et charges locatives ;

REJETTE les demandes avant dire droit formulées par Mme [L] [C] et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [L] [C] à payer à Mme [X] [F] la somme de 2000,00 euros au titre des loyers impayés arrêté à la date du 05 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

RAPPELLE que cette créance n’est exigible qu’à compter du 12 septembre 2026, à l’issue des mesures de réaménagement des dettes de Mme [L] [C] fixées par la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais le 12 septembre 2024.

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [L] [C] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 3500,00 euros de Mme [X] [F] à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [L] [C] aux dépens.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de Mme [X] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Juge,