1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e LAZREUG et 1 CCC M^e CAUSSE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 08 JUILLET 2025

S.C.I. L’ARCHE

c/

Société LES FAISSES

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00294 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDBE

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juin 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. L’ARCHE

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

Société SCCV LES FAISSES

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par ordonnance en date du 26 décembre 2023, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [Z] [X], dans le litige opposant la SCI L’ARCHE à la SCCV LES FAISSES.

Faisant valoir que l’expert a constaté la réalité des désordres invoqués par la SCI L’ARCHE ; qu’il a sollicité le versement d’une consignation complémentaire ; que la SCI L’ARCHE a demandé au juge chargé du contrôle des expertises de mettre cette consignation à la charge de la SCCV LES FAISSES ; et que par ordonnance du 2 décembre 2024, une consignation complémentaire de 6 440 euros a néanmoins été mise à sa charge, la SCI L’ARCHE a, par acte en date du 11 février 2025, fait assigner la SCCV LES FAISSES devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’articles 835 al 2 du Code de procédure civile et 1103 du code civil

CONDAMNER La société LES FAISSES au paiement d’une provision ad litem d’un montant de 6.000 €.

Condamner tout contestant au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 27 mai 2025, elle demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’articles 835 al 2 du Code de procédure civile et 1103 du code civil

Vu le compte rendu de l’expert judiciaire

Vu les pièces visées,

DEBOUTER la Société LES FAISSES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

JUGER qu’il n’y a pas de contestations sérieuses

SE DECLARER compétent pour statuer sur les prétentions de la SCI L’ARCHE

JUGER que la SCI L’ARCHE est dans l’incapacité de consigner la somme de 6400 €

En conséquence,

CONDAMNER La société LES FAISSES au paiement d’une provision ad litem d’un montant de 6.000 €.

Condamner tout contestant au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

* suivant promesse de vente du 7 juin 2021 et acte de vente du 15 octobre 2021, elle a fait l’acquisition, auprès de la société LES FAISSES des parcelles de terrain cadastrées section CI n° [Cadastre 2], section [Localité 9] n° [Cadastre 4] et section CI n° [Cadastre 3]: ces parcelles constituant le lot 6, Villa C du groupe d’habitation du [Adresse 10],

* le vendeur, qui entendait initialement lotir, a abandonné son projet, et transféré les permis de construire obtenus aux acquéreurs,

* le vendeur s’était engagé à vendre les terrains viabilisés,

* les viabilisations et les voies d’accès ont été réceptionnées sans réserves le 3 septembre 2021 par la SCCV LES FAISSES,

* cependant cette viabilisation est affectée de nombreux désordres, malfaçons, inexécutions, qui ne permettent pas l’utilisation attendue et la rendent impropre à sa destination,

* en dépit des demandes qui ont été formulées par la requérante auprès de son vendeur, celui-ci n’a pas repris les ouvrages estimant avoir satisfait ses obligations,

* la société L’ARCHE sollicitait la mise en place d’une expertise,

* l’Expert s’est rendu sur les lieux et a constaté la situation évoquée par la demanderesse,

* il a établi un programme d’investigations et a sollicité une consignation complémentaire, qui a été mise à la charge de la SCI L’ARCHE,

* la Société LES FAISSES, consciente de la fragilité de sa position, tente en vain d’évoquer la présence de contestations sérieuses de toute l’obligation,

* la SCI L’ARCHE n’a pas, d’office, la qualité de professionnel, conformément à l’article préliminaire du code de la consommation,

* les associés sont les conjoints et la SCI abrite le domicile conjugal,

* le caractère familial exclut bien le caractère professionnel,

* la SCI L’ARCHE est parfaitement fondée à se prévaloir de l’exonération de garantie des vices cachés, figurant en page 15 de l’acte notarié, en sa qualité de non professionnelle,

* le défendeur s’est engagé à vendre un terrain viabilisé,

* il ressort des opérations de l’Expert qu’il n’est pas contestable que tel n’est pas le cas,

* l’habitation de la SCI l’ARCHE n’est pas branchée en électricité, hormis la ligne de chantier, et en téléphonie,

* le plan de recollement prouve l’existence et la matérialité de réseaux bouchés ou écrasés, et la réalité des désordres invoqués par la concluante,

* le délégataire SUEZ argumente que la pression est trop basse, au niveau du raccordement prévu initialement au niveau des compteurs situés [Adresse 12] et a finalement réalisé le branchement via un réseau situé [Adresse 8],

* le désordre se traduit par un préjudice financier,

* les réseaux secs : la profondeur d’enfouissement des réseaux n’est pas en conformité avec les préconisations du guide UTE C15- 900 de mars 2006 (Installations électriques à basse tension – Guide pratique – Cohabitation entre réseaux de communication et d’énergie – Installation des réseaux de communication) et à la norme NE P 98-332 Février 2005 (Chaussées et dépendances Règles de distance entre les réseaux enterrés et règles de voisinage entre les réseaux et les végétaux: mini sous chaussée 0.80 m. (p17 du CR n° 1, p5 du CR n°2 et p3 note technique 1),

* indiscutablement, Monsieur L’Expert a rappelé, en page 18 de son compte rendu « Les éléments constatés, absence de chambre de tirage exigée par l’opérateur et la profondeur d’enfouissement faible dans le sens où elle entraîne des écrasements du fourreau sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et le rendre impropre à sa destination. »

* les diligences complémentaires sont destinées à effectuer des vérifications qui intéresseront le vendeur et ses prestataires, et non à remettre en cause le principe de sa responsabilité,

* la SCI L’ARCHE souhaite poursuivre l’expertise,

* malgré l’obtention d’un délai, la concluante a été dans l’incapacité de verser la somme de 6400 €,

* sa demande est justifiée.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 30 avril 2025, la SCCV LES FAISSES demande à la juridiction de :

Vu l’article 835 du CPC,

Vu le compte rendu de l’expert après la première réunion,

Juger que la demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses relevant de l’appréciation de la juridiction du fond.

Juger que la demande se heurte à une caducité de l’expertise.

Juger que la demanderesse ne justifie pas de son manque de moyens financiers.

Rejeter la demande de provision ad litem formée par la SCI L’ARCHE.

La condamner au paiement de la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle réplique que :

* l’octroi d’une provision ad litem suppose pour les demandeurs de rapporter la preuve d’une absence de contestation sérieuse de l’obligation alléguée, de l’urgence de la mesure et de l’inadéquation de leurs moyens financiers aves les frais d’instance prévisibles,

L’ABSENCE DE PREUVE D’UNE OBLIGATION NON SERIEUSEMENT CONTESTABLE

* la demande se heurte à des contestations sérieuses,

La contestation sérieuse sur la qualité de non professionnelle de la SCI L’ARCHE

* contrairement à ce qu’elle a affirmé dans l’acte de vente, la SCI L’ARCHE est bien un professionnel de l’immobilier et de toutes opérations se rattachant à la vente et l’administration de biens immobiliers et ne peut donc rechercher la responsabilité du vendeur pour des vices cachés affectant le réseau primaire de viabilité,

* en effet, il est incontestable que la SCI L’ARCHE a demandé le transfert à son profit du permis de construire accordé pour les parcelles qu’elle a acquises, en qualité de professionnelle,

* il existe donc une contestation sérieuse sur l’obligation de la concluante qui fera échec à la demande de provision ad litem, seule la juridiction du fond pouvant statuer sur cette question,

La contestation sérieuse sur la responsabilité du vendeur

* le compte rendu de l’expert après la première réunion sur place, ne démontre nullement une obligation incontestable à la charge de la concluante,

* la demanderesse n’invoque aucun grief contre le réseau eaux usées,

* l’expert précise dans son compte rendu de réunion qu’il ne fournit aucun élément sur les responsabilités encourues en attendant la vérification de la pression,

* la SCI L’ARCHE a invoqué certains griefs au niveau du poste électricité mais l’expert a bien mentionné, page 17 de son compte rendu, que le délégataire ENEDIS n’a pas fait part par écrit de ses griefs concernant les travaux réalisés par la concluante et confiés à l’entreprise CTPL,

* l’expert judiciaire indique, page 19 de son compte rendu, qu’il ne peut indiquer les causes des éventuels désordres puisque la question sera traitée ultérieurement en fonction des documents à transmettre et des éventuelles investigations,

* à ce stade de l’expertise judiciaire, il n’est donc pas démontré une obligation incontestable à charge de la concluante puisqu’il n’est pas démontré que la pose du fourreau n’était pas conforme à la date de réception de l’ouvrage,

* l’opérateur ORANGE indique que le réseau actuel ne respecte pas ses préconisations,

* ce poste n’ayant aucun lien avec la demande de consignation complémentaire demandée par l’expert judiciaire, la demande de provision ad litem ne pourra qu’être rejetée.

L’ABSENCE DE CONSIGNATION DANS LE DELAI IMPARTI

* la SCI L’ARCHE n’a pas consigné dans le délai imparti et en vertu de la caducité encourue, l’expert devrait déposer son rapport en l’état,

* la SCI L’ARCHE a demandé au juge chargé du contrôle des expertises, à être relevée d’une éventuelle caducité, par courrier en date du 10/ 02 / 2025 pour pouvoir consigner dans un délai de 3 mois, ce qu’elle n’a toujours pas fait;

* dans ces conditions, la demande de provision ad litem est sans objet, et ce d’autant plus que la requérante ne justifie pas de l’absence de moyens financiers la mettant dans l’impossiblité de consigner une somme de 6000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La provision ad litem a pour but de permettre à une partie de supporter les frais qu’elle doit exposer pour le procès. L’allocation d’une telle provision suppose que soit démontré qu’il existe à la charge de la partie défenderesse une obligation non sérieusement contestable de devoir supporter, au moins en partie, les frais du procès à l’issue de celui-ci.

En l’espèce, la SCI L’ARCHE ne précise pas le fondement juridique de l’obligation de la SCCV LES FAISSES qu’elle invoque.

Il se déduit de ses écritures qu’elle invoque la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642 du même code, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Aux termes de l’article 1643 du même code, “il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait et que les parties peuvent en principe exclure ou limiter la garantie à condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait.

En effet, la clause limitant ou éludant la responsabilité du vendeur peut être écartée lorsque celui-ci est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il connaissait les vices dont est atteint l’immeuble.

Par ailleurs, le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi et est présumé connaître les vices de la chose.

Aux termes de l’acte de vente du 15 octobre 2021, il est stipulé :

“ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

• s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

Il résulte toutefois des mentions de l’acte que la SCCV LES FAISSES est un vendeur professionnel.

La mention suivante, figurant dans la promesse de vente en date du 7 juin 2021, n’est pas reprise dans l’acte de vente du 15 octobre 2021 :

“Il n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

• des vices apparents,

• des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

• si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le BENEFICIAIRE a également cette qualité,

• ou s’il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT.”

Aux termes de la promesse de vente du 7 juin 2021, il est stipulé :

“Raccordement aux réseaux

Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par le BENEFICIAIRE, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes.

Le PROMETTANT s’engage à réaliser aux droits de la parcelle objet de la présente convention les viabilités de caractère primaire suivant la notice annexée aux présentes.

Ces viabilités seront réalisées au plus tard au jour de la vente, un procès- verbal de réception sera établie entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE pour le constater.”

La requérante produit un mail du 31 mai 2021, dont elle déclare qu’il constitue la notice annexée à la promesse de vente et dans lequel il est mentionné :

“ Maitre [Y],

(…)

Voici le descriptif des travaux demandé à Mr [E]

1. Le chemin d’accès depuis la plateforme aux villas B et sera aménagée: décaissé, fond de forme, empierrement, finition identique à la plateforme, grillage séparatif le long du chemin jusqu’aux entrées.

2. Eau potable : tirage d’un tuyau polyéthylène jusqu’au coffret / demande du compteur d’eau à la charge de l’acquéreur.

3. Electricité :tirage du câble d’alimentation jusqu’au coffret /demande du compteur à la charge de l’acquéreur

4. Téléphone :tirage de la gaine et regards (norme France télécom) jusqu’au coffret /demande tirage de la ligne à la charge de l’acquéreur.

5. Canalisation Eaux usées: la canalisation sera raccordée au réseau [Localité 11] et amenée à un regard à chaque entrée des 3 propriétés

Un plan de réseaux va être envoyé par l’architecte.”

La SCI L’ARCHE invoque des vices cachés affectant les réseaux d’eau potable, électricité et téléphone.

Elle produit les comptes rendus n° 1 et n° 2 de l’expert, dont il résulte que :

* la mise en place du réseau AEP à partir de l’allée des cabris est avérée, mais la justification de la modification du lieu du raccordement par le délégataire SUEZ n’est pas argumentée,

* la profondeur d’enfouissement des réseaux d’électricité et de téléphone n’est pas conforme aux normes en vigueur.

Toutefois, ces éléments ne permettent pas d’établir de manière certaine que les désordres allégués rendent les terrains vendus impropres à l’usage auquel on les destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

La gravité des désordres suppose une appréciation qui relève de la compétence du juge du fond.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de provision ad litem.

La SCI L’ARCHE, qui succombe, supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCCV LES FAISSES sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS la SCI L’ARCHE de sa demande de provision ad litem,

CONDAMNONS la SCI L’ARCHE aux dépens,

DEBOUTONS la SCCV LES FAISSES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES