Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02180 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZJ4

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[E] [U]

[J] [U]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [E] [U]

Madame [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, GreffierCopie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat, ayant pris effet le 07 juillet 2021, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 326.61 euros, outre 160,41 euros de charges.

Par un courrier reçu le 22 août 2022 par la société bailleresse, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] ont donné leur congé.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 23 septembre 2022 par procès-verbal de constat d’huissier de justice.

Se plaignant de la persistance d’une dette locative malgré le départ des locataires, la S.A. PLURIAL NOVILIA les a mis en demeure de payer le solde.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 04 août 2025 afin de les condamner au paiement des loyers et charges impayés et de la moitié des frais de constat de l’état des lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

A l’audience, la société bailleresse sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en indiquant toutefois qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle précise qu’un accord oral a finalement été trouvé avec les anciens locataires qui se sont ainsi engagés à lui payer la somme de 120 euros par mois afin d’apurer leur dette.

Convoqués par acte de commissaire de justice, signifiés le 04 août 2025 à domicile et à personne, Monsieur et Madame [U] n’ont pas comparus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

En outre, l’article 1730 du Code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Selon l’article 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] au paiement de la somme de 1.734,87 euros au titre des frais de remise en état des lieux et de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa prétention, elle produit aux débats :

l’état des lieux d’entrée du 21 juillet 2021 (pièce n°10); l’état des lieux de sortie du 23 septembre 2022 (pièce n°11) ; le procès-verbal de constat du 23 septembre 2022 établi par Huissier de Justice (pièce n°12) ;le compte d’état des lieux de sortie (pièce n°13) ; les « factures » (pièce n°14).

Il résulte, d’une part, de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 21 juillet 2021 et l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 23 septembre 2022 que les défendeurs, qui avaient pris possession des locaux en bon état, les ont rendus avec les désordres suivants :

— au niveau de l’entrée : un défaut d’entretien du sol PVC et des tâches sur le papier peint mural ;

— au niveau du dégagement : un défaut d’entretien du sol PVC ; le papier peint mural est à l’état d’usage et la peinture du plafond est écaillée ;

— au niveau des WC : la peinture des murs est dégradée avec des trous rebouchés grossièrement et un défaut d’entretien du sol PVC, des WC, de la ventilation et de la VMC ;

— au niveau de la cuisine : un défaut d’entretien général concernant la fenêtre PVC, le sol PVC, l’évier, et son meuble, le robinet de l’évier et de la machine à laver ; la ventilation est encrassée et la peinture des murs et de la porte est dégradée ;

— au niveau de la salle de bain : un défaut d’entretien concernant la menuiserie, le sol PVC, le lavabo, le robinet, la baignoire et la ventilation ; la peinture du mur et du plafond est dégradée ; les plinthes PVC sont poussiéreuses ;

— au niveau du séjour : un défaut d’entretien concernant la porte, la fenêtre, le volet et la ventilation ; le papier peint du mur et la peinture du plafond sont dégradés ;

— au niveau de la chambre 1 : la porte et les menuiseries sont dégradés, ; le papier peint se décolle ; un défaut d’entretien de la fenêtre, du volet, du sol en parquet et de la ventilation ;

— au niveau de la chambre 2 : un défaut d’entretien de la fenêtre, du volet et de la ventilation ;

Or, les locataires étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l’article 1730 du Code civil, de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils les ont reçus, étant précisé que les désordres constatés ne peuvent être imputés à la vétusté compte tenu de la durée d’occupation des lieux (1 an).

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°11 que les frais de remise en état s’élèvent à la somme de 1.567,65 euros.

D’autre part, le compte d’état des lieux de sortie fait mention d’une somme restant due au titre de l’arriéré locatif à savoir la somme totale de 407,22 euros. Cette somme correspond aux charges d’eau chaude, d’une somme de 390,40 euros, et des loyers et charges restant dus au titre du « solde partiel du compte de sortie », auquel a été déduit les frais de procédure d’une somme de 157,80 euros.

Toutefois, si la somme totale due à la société bailleresse est de 1.974,87 euros, cette dernière n’a formulé une demande qu’à hauteur de 1.734,87 euros à l’audience.

En conséquence, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.734,87 euros au titre des réparations locatives.

En équité, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte-tenu de la somme due par Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à la S.A. PLURIAL NOVILIA, de la situation économique des débiteurs et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Sur les honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] n’ont pas permis à la bailleresse une reprise des lieux amiable avec notamment un état des lieux de sortie établi contradictoirement et amiablement ; de sorte que l’établissement de l’état des lieux de sortie par Huissier de Justice était nécessaire.

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°12 que les frais du procès-verbal de constat établi le 23 septembre 2022 s’élèvent à 315,61 euros.

En conséquence, Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 157,80 euros correspondant à la moitié des frais du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 23 septembre 2022, et ce, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer in solidum la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.734,87 euros (mille sept cent trente-quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE LA S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 120 euros et une 15 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] au paiement de la somme de 157,80 euros correspondant à la moitié des frais du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 23 septembre 2022, et ce, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

DEBOUTE LA S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [J] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,