1 CCC DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC à M^e BAUDIN + 1 CCC à Me [Localité 15]-DEBAINES

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 JUIN 2025

EXPERTISE

Syndic. de copro. CAP AZUR

c/

S.A.R.L. PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01974

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7YS

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires CAP AZUR, sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 21], Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 380 007 773, prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice.

C/o son syndic, FONCIA [Localité 21]

[Adresse 18]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 418 920 096, prise en la personne de son Gérant en exercice.

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 26 Juin 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA NICE, a assigné en référé la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1217 et suivants du code civil :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant-dire droit, et la désignation d’un expert judiciaire, notamment expert chauffagiste, par application de l’article 145 du code de procédure civile, avec la mission habituelle en la matière, et notamment :

se rendre sur les lieux en présence des parties, immeuble « CAP AZUR » sis [Adresse 12] [Localité 7], ou à défaut celles-ci régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, et recueillir les explications des parties ;

se faire communiquer par les parties tous les documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et notamment toutes les pièces relatives au présent litige ;

décrire les désordres affectant au sein de l’immeuble « CAP AZUR » sis [Adresse 11] à [Localité 1] [Localité 22], toutes les installations de la société HELIOPAC, notamment la pompe à chaleur, la production ECS (Eau Chaude Sanitaire) ;

rechercher la ou les causes de ces désordres en donnant toutes explications techniques ; notamment à l’effet de confirmer les manquements liés aux prestations, réalisations ou non réalisations, en termes de maintenance de l’installation et d’entretien de la production ECS (Eau Chaude Sanitaire) par la société PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE, avec les conséquences en termes de surconsommation d’électricité, et de surcoût financier, de travaux réglés et non réalisés, et du coût des réparations à effectuer compte-tenu de l’état des installations ;

fournir tous éléments techniques et de fait afin de permettre de déterminer les éventuelles responsabilités encourues dans les désordres subis, par rapport à l’état de l’installation HELIOPAC pompe à chaleur et de la production ECS (Eau Chaude Sanitaire) ;

définir le détail descriptif et quantitatif des travaux nécessaires et suffisants pour remédier définitivement aux désordres, remettre en état l’installation pompe à chaleur et production d’Eau Chaude Sanitaire, et en chiffrer le coût ;

donner les éléments techniques et de fait pour permettre de déterminer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », notamment en termes de surconsommation d’électricité et de surcoût consécutif pour la copropriété, et du coût des réparations à effectuer compte-tenu de l’état des installations, et en chiffrer les éléments ;

plus généralement, faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige ;

— condamner la société PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE à régler les frais et honoraires de l’expertise judiciaire,

— débouter la société PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE de l’ensemble de ses moyens, demandes, fins et conclusions, contraires aux demandes du syndicat requérant,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner la société PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 16] » sis [Adresse 13], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE aux entiers frais et dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE a été, jusqu’au 31 juillet 2024, le prestataire d’entretien de la production d’eau chaude sanitaire (ECS) ainsi que l’installateur des pompes à chaleur dans la résidence, que des désordres et dysfonctionnements ont été constatés sur l’installation consécutivement aux interventions de la requise, malgré un coût d’entretien important, qu’un audit a été réalisé par le fabricant du matériel installé, la société HELIOPAC, qui a mis en évidence des anomalies et préconisé diverses actions pour y remédier, qu’une mise en demeure a été adressée le 14 décembre 2023 à la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE pour lui demander d’intervenir dans les plus brefs délais, mais que les manquements ont perduré de sorte qu’il a été décidé de procéder au changement de prestataire, l’entretien étant dorénavant confié à la société GENIE CLIMATIQUE SERVICE (GCS). Le syndicat des copropriétaires estime que les manquements de la défenderesse, qui ont entraîné un surcoût pour la copropriété notamment en terme de surconsommation électrique, sont caractérisés et que les prestations facturées n’ont en fait pas été réalisées. Il précise qu’un procès-verbal de constat a relevé l’état dégradé de l’installation, que le bâtiment A2 ne reçoit pas d’eau chaude, mais de l’eau tiède après de nombreuses minutes, et que le fabricant a de nouveau établi une liste d’actions à entreprendre pour remettre en l’état l’installation, chiffrées à la somme de 18.647,12 € TTC, qui démontre que ses précédentes préconisations n’ont pas été exécutées par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE dans le cadre de son entretien. Le syndicat des copropriétaires indique qu’il entend dans ces conditions s’adresser à terme à justice pour mettre en cause la responsabilité de la défenderesse du fait du défaut d’entretien, des surconsommations engendrées et de l’absence de réalisation des travaux commandés et qu’il est donc fondé à solliciter, avant toute procédure au fond, la désignation d’un expert judiciaire, dont les frais seront mis à la charge de la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE.

L’affaire, initialement appelée à l’audience de référé du 15 janvier 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience du 23 avril 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 21], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE, sous les plus expresses réserves de responsabilité et garantie, formule toutes protestations sur la demande d’expertise formulée au visa de l’article 145 du code de procédure civile et, pour le surplus, demande au juge des référés de :

— mettre à la charge du demandeur la copropriété CAP AZUR (sic) l’avance et le financement des frais d’expertise,

— débouter la copropriété de ses demandes en ce sens à l’encontre de la société PCS,

— débouter le SDC CAP AZUR de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la copropriété CAP AZUR (sic) aux dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La demande d’une mesure d’instruction doit reposer néanmoins sur des faits précis, objectifs et vérifiables permettant de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise sollicitée présente un intérêt probatoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « CAP AZUR » produit notamment au soutien de sa demande d’expertise :

— la proposition de renouvellement du contrat de maintenance de la chaufferie et de l’adoucisseur établie par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE ;

— les compte-rendus d’intervention dressés par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE de janvier 2020 au 27 mars 2024 ;

— le rapport d’audit établi par la société HELIOPAC le 10 octobre 2023, qui pointe notamment que les températures de départ en eau chaude sanitaire est inférieur aux attentes, que les pompes à chaleur tombent en défaut basse pression automatique, ce qui génère un arrêt de sécurité des pompes, que les thermoplongeurs censés prendre le relai en cas de défaillances des pompes à chaleur pour chauffer l’eau dysfonctionnent et sont à changer, et qui préconise diverses actions : remplacement des thermplongeurs des ballons de stockage, remplacement de l’aquastat du ballon de distribution, changement du doigt de gant du ballon de distribution, remplacement de la sonde J03, injection de 18 bidons de glycol pur de type MB444E après vérification stricte de l’étanchéité des capteurs ;

— le courrier RAR adressé le 14 décembre 2023 par le syndic de la copropriété à la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE , rappelant les dysfonctionnements existant sur l’installation et les surconsommations électriques qui en sont la conséquence, lui faisant part des constatations et préconisations de la société HELIOPAC, lui demandant d’intervenir dans les plus brefs délais sur l’ensemble des points visés et sollicitant un rendez-vous pour trouver une issue amiable aux difficultés rencontrées ;

— la réponse adressée le 4 janvier 2024 par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE au syndic de copropriété, déplorant ne pas avoir été conviée à l’audit effectué par la société HELIOPAC qu’elle avait elle-même préconisé, répondant sur les divers points soulevés, soulignant que certains éléments ont d’ores et déjà été remplacés, et adressant des devis d’intervention sur les autres points ; elle note également qu’il n’a pas été fait état dans cet audit des diverses pannes électriques à répétition survenues, qui ont endommagé certaines pièces de l’installation ;

— une fiche d’intervention de la société GCS, en date du 12 mars 2024, mettant notamment en évidence l’existence de deux fuites, la présence d’importantes traces de calcaire de de fuites sur différents piquages et l’absence de sel dans l’adoucisseur ;

— les factures EDF pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

— les factures établies par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE en date des 19 janvier 2021, 24 juin 2021, 18 janvier 2022, 11 mars 2022, 07 septembre 2022, 09 janvier 2023, 16 janvier 2023, 23 janvier 2023, 23 février 2023 (x2), 15 mars 2024, 19 mars 2024, 17 avril 2024, 11 juin 2024 et le devis PCS en date du 15 mars 2024 ;

— le courrier RAR de résiliation du contrat d’entretien adressé le 22 juillet 2024 par le syndic à la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE et la proposition de contrat d’entretien de la société GCS, validée le 29 juillet 2024 par le syndic ;

— le procès-verbal de constat dressé le 21 août 2024, afin de constater l’état des réseaux et des pompes à chaleur avant l’intervention du nouveau prestataire, qui relève notamment la présence en de nombreux points du réseau d’importants amas de calcaire et de traces d’oxydation, l’absence de thermomètres sur les canalisations permettant le contrôle de la température de l’eau chaude, de nombreuses traces de fuite sur le réseau, la présence de purgeurs bloqués et qui n’assurent pas leur fonction, la présence d’amas de calcaire et d’oxydation sur la surface du métal des résistances équipant les ballons d’eau chaude, la présence dans le local de nombreux bidons vides de glycol, de diverses pièces, sections de canalisation, morceaux de câbles entreposés sur une palette, l’absence totale de sel dans la réserve de l’adoucisseur, de même que l’absence de sacs de sel stockés dans le local, alors que le syndic indique avoir payé ces fournitures à la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE, et la présence dans le local d’un carnet d’entretien de la chaufferie dont les pages sont amalgamées par l’eau et présence d’importantes traces de moisissures ;

— le second rapport d’audit établi le 16 septembre 2024 par la société HELIOPAC, mettant notamment en évidence l’importante insuffisance de la protection en glycol, le mauvais état de la sonde de régulation J03, la nécessité de changer les thermoplongeurs et reprenant une grande partie de ses précédentes préconisations ;

— le devis d’un montant de 18.647,12 € TTC établi le 23 septembre 2024 par la société GCS, correspondant à la mise en oeuvre de ces préconisations.

La lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise, en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties, est justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie au fond les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige au contradictoire des parties susceptibles d’être concernées.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

2/ Sur les dépens

Le défendeur à l’action en vue d’obtenir une expertise ne peut être qualifié de partie perdante, même si l’expertise à laquelle il s’opposait est ordonnée. Il ne saurait donc être condamné aux dépens, ni au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

En l’absence de responsabilité clairement définie à ce stade, les dépens resteront donc à la charge du syndicat des copropriétaires demandeur, qui sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Au provisoire, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 21], recevable et bien fondée en sa demande d’expertise ;

Donne acte à la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE de ses protestations et réserves ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [W] [G]

Diplôme d’Ingénieur spécialité génie climatique et énergétique

SOGEC INGENIERIE – [Adresse 19] [Adresse 8]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03]

Mèl : [Courriel 20]

Expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel, à charge pour lui d’avoir recours à un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne si cela s’avérait nécessaire, avec mission de :

se rendre au sur les lieux en présence des parties, immeuble « CAP AZUR » sis [Adresse 12] [Localité 6] [Adresse 23], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, leurs avocats avisés ;

se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats lors du référé et notamment du procès-verbal de constat en date du 21 août 2024 et des deux rapports d’audit établis par la société HELIOPAC ;

vérifier la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 21], dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ; les décrire ; décrire notamment les désordres affectant les installations de la société HELIOPAC (pompes à chaleur), ainsi que l’installation de production d’eau chaude sanitaire (ECS) au sein de l’immeuble « CAP AZUR » ;

rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

pour chacun des désordres, fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’usage, d’un entretien non conforme, d’un défaut d’utilisation, d’éventuels post-montages ou sinistres, d’une intervention non conforme aux prescriptions du constructeur et/ou aux règles de l’art, ou de toutes autres causes ; préciser notamment si ces désordres et dysfonctionnements sont en lien avec les prestations, en termes de maintenance de l’installation et d’entretien de la production ECS (Eau Chaude Sanitaire), fournies par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE ; préciser, si possible, si les prestations facturées par la SARL PLOMBERIE CHAUFFAGE SANITAIRE ont ou non été effectivement réalisées ; préciser les conséquences en termes de surconsommation d’électricité et de surcoût financier, de ces désordres ou dysfonctionnements ;

préciser si les désordres peuvent être réparés et donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ; en ce cas, chiffrer le montant des réparations, en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis de toute nature directs ou indirects résultant des désordres et notamment le préjudice de jouissance en résultant et donner son avis ; préciser les dommages subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR » en termes de surconsommation d’électricité et de surcoût consécutif pour la copropriété, et du coût des réparations à effectuer compte-tenu de l’état des installations, et en chiffrer les éléments ;

faire rapport verbal en cas d’urgence et autoriser, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous le constat de bonne fin de celui-ci, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA NICE, devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Grasse une provision de 3.000 € à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Dit que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, et qu’il déposera au Greffe rapport de ses opérations dans le délai de 8 mois, sauf prorogation dûment autorisée ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Dit que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Dit qu’à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d’expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et dit que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Dit que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ; dit que l’expert répondra aux dires ainsi adressés dans son rapport définitif en apportant à chacun d’eux une réponse motivée ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises ;

Commet le magistrat chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations d’expertise ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 21], conservera la charge des dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « CAP AZUR », représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 21], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés