Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e GARCIA + 1 CCCFE et 1 CCC à l’administration fiscale.

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QB5N

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [X]

né le 05 Novembre 1946 à NICE (06000)

69 chemin de Sainte Colombe

06800 CAGNES-SUR-MER

représenté par M^e Stéphanie GARCIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Gwenaël SAINTILAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

DRFIP DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET BOUCHES DU RHONE

10 avenue de la Cible

Division des affaires juridiques – Pôle juridictionnel

13626 AIX EN PROVENCE CEDEX 1

ayant fait parvenir ses écritures au tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 23 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 23 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [X] a déposé ses déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2014 à 2017 et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les années 2018 et 2019.

Dans le cadre du contrôle de ces déclarations, l’Administration fiscale adressait au contribuable une proposition de rectification contradictoire en date du 28 mai 2021 afin de réintégrer à l’actif de l’ISF et de l’IFI divers biens immobiliers omis, au motif qu’il ne pouvait prétendre à la qualité de loueur en meublé professionnel exonérant lesdits biens de ces impôts.

Monsieur [X] contestait ces rectifications par courrier du 15 juillet 2021, lesdites rectifications étaient maintenues en totalité par courrier du 8 février 2022 par l’administration.

Suivant avis de mise en recouvrement n° 2022 07 0545 du 29 juillet 2022, l’Administration fiscale a mis à la charge de Monsieur [X] un total de 267.931 € de suppléments de droits à valoir sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) auquel il était assujetti au titre des années 2014 à 2017, dont 169.861 € en principal et 98.070 € de pénalités.

Suivant avis d’impôts établis le 31 août 2022, étaient également mis en recouvrement les impositions supplémentaires au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour l’année 2018 pour un montant total de 29 622 € (avis 22 06 0240394 29) et pour un montant de 27 572 € au titre l’IFI pour l’année 2019 (avis 22 06 0240395 28).

Monsieur [X] a formé deux réclamations contentieuses par courriers des 26 août 2022 et 9 septembre 2022, lesquelles ont donné lieu à une admission partielle de l’Administration fiscale qui a abandonné la majoration pour manquement délibéré initialement mise en compte et de rejet pour le surplus par décision du 5 octobre 2023, la remise en cause du régime d’exonération des biens professionnels revendiqué par le contribuable étant confirmée..

Par exploit d’huissier en date du 6 novembre 2023, M. [T] [X] a fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur (ci-dessous « l’Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE, pour contester cette décision de rejet.

Par ordonnance du 8 août 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE saisi en défense de conclusions d’incident en date du 24 avril 2024 , se déclarait incompétent territorialement pour connaître du litige et renvoyait l’affaire et les parties devant le Tribunal judiciaire de GRASSE compétent.

Aux termes de ses conclusions n°1 datées du 7 mars 2025 et signifiées le 11 mars 2025 (suivant information donnée par mail du 13 mai 2025 de la Direction régionale des Finances publiques, la preuve de cette signification n’étant pas produite par le requérant aux débats), auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l’espèce, M. [T] [X] demande au Tribunal, au visa des articles 885 R et 975, V-1 du Code général des impôts (CGI), de :

— Dire qu’il répond bien à la définition de loueur en meublé professionnel au sens du CGI ;

En conséquence,

— Dire qu’il n’est pas redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2014 à 2017 et de l’impôt sur la Fortune Immobilière au titre des années 2018 et 2019 ;

— Ordonner le dégrèvement des impositions supplémentaires qui lui sont réclamées au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2014 à 2017 et de l’impôt sur la Fortune Immobilière au titre des années 2018 et 2019 ;

— Condamner la Direction régionale des Finances publiques à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures signifiées le 13 janvier 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l’Administration fiscale demande au tribunal, au visa notamment des articles 38-2, 39 C, 885 R et 975 V-1° du Code général des impôts (CGI), de :

Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,

Juger les impositions supplémentaires à l’ISF 2014, 2015, 2016, 2017 et à l’IFI 2018, 2019 fondées,

Confirmer la décision d’acceptation partielle du 5 octobre 2023,

Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de l’instance et à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La procédure a été clôturée à l’audience du 23 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur le bienfondé de l’imposition :

Selon l’article 885 A du Code général des Impôts applicable à l’espèce, étaient soumises à l’impôt annuel de solidarité sur la fortune (ISF), lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 € :

1° Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France.

L’article 885 E du Code général des Impôts précisait que l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune était constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ceux-ci.

Selon l’article 885 D du même code, l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre.

L’article 885 S du même code précise que la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Par ailleurs, selon l’article 964 du CGI applicable, sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens mentionnés à l’article 965 situés en France ou hors de France, sous réserve du régime exonératoire de l’article 975 du même code applicable aux biens immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanal, agricole ou libéral des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.

Le dernier alinéa de l’article 885 A du CGI prévoit toutefois que «les biens professionnels définis aux articles 885 N à 885 R ne sont pas pris e compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.»

Les articles 885 R et 975,V 1° du même code disposent que «sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ainsi que pour les activités commerciales prévues par l’article 975 relatif à l’exonération des biens immobiliers à l’impôt sur la fortune immobilière) les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elle appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62».

Selon Monsieur [X], la condition légale susmentionnée selon laquelle les revenus de la location meublée doivent représenter plus de 50 % ds revenus professionnels ne peut trouver à s’appliquer à son cas, puisqu’il est retraité et perçoit des pensions de retraite, non visées dans la liste limitative fixée des revenus de l’article 885 R, de sorte que que ses revenus de location meublée constitue sa seule activité au sens de cet article.

Il conteste par ailleurs le fait qu’une activité générant un déficit ou un résultat nul ne pourrait être qualifiée d’activité professionnelle principale, puisque ce n’est pas plus prévu par le texte susvisé et contraire à l’esprit même dudit texte, dont il remplit en tout état de cause la double condition exigée, à savoir qu’il perçoit des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23.000 € et qu’il ne peut remplir la deuxième condition de retirer de cette activité unique plus de 50 % de ses revenus, puisqu’il n’y a qu’un terme à l’équation faute d’autres revenus à prendre en compte.

Enfin, il soutient que le résultat fiscal déficitaire ne concernerait au plus que l’année 2018 puisque cette activité a généré des résultats annuels bénéficiaires au titre des années 2014 à 2017 tel qu’en atteste la trésorerie disponible sur cette période.

En réplique, l’Administration fiscale fait valoir en premier lieu, s’agissant de l’assiette des impositions ISF 2014 et IFI 2019, qu’il a été rappelé à plusieurs reprises tant par la doctrine administrative que par deux réponses ministérielles aux questions écrites des parlementaires que, pour apprécier la deuxième condition de l’article 885 R du CGI tenant à la détermination du seuil de 50 %, il fallait nécessairement retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée, de sorte que le déficit de cette activité tel qu’en l’espèce en 2013 et 2018 (non contesté en défense), n’est pas susceptible d’ouvrir droit au régime d’exonération fiscale des actifs professionnels revendiqué.

Cette analyse de l’Administration fiscale étant confirmée par la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans son arrêt récent du 20 décembre 2023 (n° pourvoi 21-25-340), laquelle retient que pour apprécier la condition de seuil de 50 % des revenus édictée par l’article 885 R du CGI, il convient effectivement de prendre le bénéfice net annuel dégagé par l’activité de location meublée, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location, il en résulte bien que pour bénéficier de l’exonération des immeubles concernés à l’imposition au titre de l’ISF et/ou de l’IFI, ne peut être valablement pris en compte un résultat déficitaire de l’activité de location.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’activité de location meublée de Monsieur [X] a dégagé un résultat fiscal déficitaire de -7.967 € en 2013 et de -4.726 € en 2018, de sorte que la condition de seuil n’était pas remplie pour ces deux années et que les biens immobiliers affectés à cette activité de location ne pouvaient bénéficier de l’exonération sollicitée au titre de l’ISF 2014 et de l’IFI 2019, et que la demande de dégrèvement des rectifications des impositions opérées à ce titre sera donc rejetée.

En deuxième lieu, s’agissant de l’assiette des impositions ISF 2015 à 2017 et IFI 2018, l’Administration fiscale soutient que si les années 2014 à 2018 à prendre en compte ont bien dégagé – satisfaisant de ce fait à la première condition- des recettes successives à hauteur de 83.405 €, 80.628 €, 71.654 € et 75.552 € au titre de l’activité de location meublée exercée par Monsieur [X], le bénéfice imposable en résultant pour chacune des années en cause était toutefois nul, de sorte que la deuxième condition de seuil de 50 % des revenus n’est à nouveau pas remplie.

Le contribuable conteste que le résultat fiscal des années 2014 à 2017 ait été nul tel que l’affirme le fisc et indique au contraire avoir dégagé, selon les règles de l’article 38-2 du Code général des Impôts, dans le cadre de son activité de location meublée un bénéfice de 11.916 € en 2014, 6.397 € en 2015, 733 € en 2016 et 3.418 € en 2017, s’estimant éligible en conséquence à l’exonération revendiquée pour toute cette période.

Monsieur [X] affirme en effet que pour déterminer en matière de location meublée ledit résultat fiscal annuel, il convient d’exclure dudit calcul les éventuels déficits des exercices antérieurs et de ne pas se borner à un résultat déficitaire théorique qui ne se serait que le fruit de la comptabilisation des amortissements au regard de la trésorerie positive de l’activité, et se réfère à une décision du Conseil d’Etat en ce sens.

En l’espèce, tel que soutenu en défense par l’Administration, que la définition générale de bénéfice imposable net prévu au 1 de l’article 38 du CGI s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés et se trouve complété les 2 et 3 du II de l’article 39 C du CGI qui fixent une limite annuelle de déduction des amortissements pratiqués sur les biens donnés en location par une personne physique, tel qu’en l’espèce, et prévoit le report (ou l’échelonnement) de la part d’amortissement comptabilisé au titre d’un exercice mais non déductible en quantum sur l’année suivante.

Ainsi, il doit être considéré que le revenu à prendre en considération correspond au résultat fiscal de l’activité de location meublée en tenant compte, non du seul résultat comptable, mais également des amortissements prévus aux articles 38 et 39 C et de leurs reports, s’agissant là des corrections extra-comptables imposées par la législation fiscale.

Il en résulte qu’il est avéré que l’activité de location meublée de Monsieur [X] a dégagé pour les années 2014 à 2017 , après prise en compte des amortissements reportés, un résultat fiscal nul, de sorte que la condition de seuil n’était pas remplie pour l’assiette de ces quatre années et que les biens immobiliers affectés à cette activité de location ne pouvaient bénéficier de l’exonération sollicitée au titre de l’ISF 2015, 2016 et 2017 et de l’IFI 2018, et que la demande de dégrèvement des rectifications des impositions opérées à ce titre sera donc rejetée.

Le requérant sera donc débouté de sa demande tendant à voir ses biens immobiliers bénéficier de la qualification professionnelle et de l’exonération y afférent dans l’assiette de son imposition sur l’ISF et l’IFI pour l’ensemble des années en cause et de dégrèvement de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [X], succombant dans la présente procédure, supportera la charge des entiers dépens de l’instance et sera condamné en équité à verser à la défenderesse un montant de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, étant précisé qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire, eu égard à la nature de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [T] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [T] [X] à payer à la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE