1 exp la SELARL CABINET ESSNER,

1 exp M^e Renaud ESSNER,

1 exp la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES

1 exp dossier

1 exp chacune des parties

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 24/00078 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PXDS

Minute N° 25/204

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt cinq Septembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition

à la requête de :

FIRST ABU DHABI BANK, Société de droit étrangère, immatriculéeau RCS de [Localité 16] sous le n° 314 939 547, dont le siège social est [Adresse 8], agissant par l’intermédiaire de sa succursale de [Localité 16] dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e Messaline LESOBRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, substitué par M^e Amanda SOTO, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

S.C.I. MUBARAK, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence de :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est sis C/° FONCIA AD IMMOBILIER – [Adresse 2]

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

Créancier inscrit

*

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*

A l’appel de la cause à l’audience publique du 10 juillet 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025.

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*

EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [R] [F], notaire à Paris, en date du 16 novembre 2018 contenant prêt d’un montant de 700 000 € sur une période de 7 ans, la FIRST ABU DHABI BANK a fait délivrer à la société civile immobilière SCI MUBARAK, par acte de Maître [D] [I], commissaire de justice à Nice, en date du 19 février 2024, un commandement de payer la somme de 777 111,77 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés hypothécairement à sa garantie, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 11], élevé sur deux sous-sols, le second à usage de fosse pour machinerie d’ascenseur et le premier usage de garages et caves, d’un rez-de-chaussée, et cinq étages desservis par une cage d’escalier et un ascenseur ; cadastrés BZ section n°[Cadastre 4], d’une surface cadastrale 00ha 06a 72 ca.

Cet ensemble est soumis au règlement de copropriété et état descriptif de division établi aux termes d’un acte reçu par Maître [U], Notaire à [Localité 14], le 2 décembre 1966 publié au service de la publicité foncière de [Localité 13] 1, le 10 janvier 1967 volume 7717 numéro 23, modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 14] le 10 avril 1967, dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 13] 1 le 22 mai 1967, volume 7958 numéro 8, à savoir :

Lot numéro deux (2) :

Un parking pour une voiture ne dépassant pas l’alignement des piliers, portant le numéro 2 du plan

Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro vingt-deux (22) :

Au sous-sol : un emplacement de parking portant le numéro 22 au plan,

Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trente-un (31) :

Au sous-sol, une cave portant le numéro 8 au plan.

Et les un millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trente-neuf (39) :

Une cave portant le numéro 16 du sous-sol.

Et les un millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.

Les lots numéros quarante-neuf (49) et cinquante (50) :

Un appartement de 93,41 m2 situé au 1er étage de l’immeuble, porte fond gauche comprenant : un salon-séjour avec entrée, une cuisine ouverte, trois chambres, deux salles d’eau, deux wc indépendants, et balcon filant.

Précédemment décrits comme suit selon l’acte en date du 16 novembre 2018 dressé par Maître [R] [F], notaire membre de la SELAS "[X] et Associés, Notaires", à [Localité 17] :

Lot numéro quarante-neuf (49) :

Au premier étage, un appartement portant la lettre B comprenant : entrée, salle de séjour, une chambre, cuisine, salle de bains, water-closet, placard, dégagement et balcons.

Et les trente-trois millièmes (33/1000èmes) des parties communes générales

Lot numéro cinquante (50) :

Un appartement situé au premier étage de l’immeuble portant la lettre C, composé : d’une entrée, salle de séjour, une chambre, cuisine et séchoir, salle de bains, water-closets, placard, dégagements et balcons.

Et les trente-neuf millièmes (39/1000èmes) des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté infructueux, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 9] le 6 mars 2024 Volume 2024 S numéro 45.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 9 février 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, le créancier poursuivant a fait assigner la société civile immobilière SCI MUBARAK à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 13 juin 2024.

Le créancier poursuivant a également le 6 mai 2024 dénoncé le commandement de saisie avec assignation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], créancier inscrit en vertu d’une inscription d’hypothèque légale publiée le 18 octobre 2021 volume 2021 V numéro 7258.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse le 7 mai 2024.

Le juge de l’exécution, aux termes d’un jugement d’orientation en date du 3 avril 2025, signifié le 19 février 2025 et publié au service de la publicité foncière, a notamment :

— dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

— mentionné que la FIRST ABU DHABI BANK poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société civile immobilière SCI MUBARAK pour une créance liquide et exigible, d’un montant de en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 30 septembre 2024, de 558.529,73 €, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux de 4,45 % sur la somme de 490 000 € à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté la société civile immobilière SCI MUBARAK de sa demande de modification de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ;

— autorisé la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de la société civile immobilière SCI MUBARAK ;

— fixé à la somme de 600.000 euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 10 juillet 2025.

Dans des conclusions régulièrement notifiées le 9 juillet 2025 par RPVA, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de :

— constater que la SCI MUBARAK n’a pas justifié des démarches accomplies pour parvenir à la vente amiable autorisée par le jugement d’orientation rendu le 3 avril 2025, qu’aucun acte authentique n’a été versé aux débats ;

— ordonner la reprise des poursuites, la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ; fixer la date.

Il sollicite pour le surplus l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance s’agissant des modalités de la vente qu’il a repris intégralement.

***

La partie saisie et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], créancier inscrit, qui ont constitué avocat, n’ont pas conclu.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’exécution a autorisé les parties une note en délibéré en cas de solution amiable trouvée au cours du délibéré.

Aux termes de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui ordonne la vente amiable des biens saisis, fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

La société civile immobilière SCI MUBARAK ne justifie pas de la signature d’un engagement écrit d’acquisition ou d’un acte authentique de vente des biens et droits immobiliers saisis en dépit du délai accordé.

Elle ne peut pas, au regard des dispositions d’ordre public précitées, bénéficier d’un délai supplémentaire, la perspective de signature d’un acte authentique dans le délai de 3 mois étant nulle.

Il convient donc d’ordonner la reprise de la procédure et la vente forcée des biens dont s’agit, et de fixer la date de l’audience d’adjudication, conformément aux dispositions de l’article R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, dans un délai compris entre deux et quatre mois.

L’adjudication sera fixée à l’audience du jeudi 18 décembre 2025 à 9 heures pour permettre au créancier poursuivant de procéder aux formalités de publicité.

Il convient toutefois de rappeler les dispositions de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.

Le présent jugement ordonnant la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel en application de l’article R 322-22 susvisé.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande de la FIRST ABU DHABI BANK , dans les termes du dispositif du présent jugement.

Conformément à la demande du créancier poursuivant, la publicité sera aménagée dans les termes fixés au dispositif de la décision.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe et, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, ils seront distraits au profit de la SELARL Cabinet Essner, qui déclare en avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, non susceptible d’appel

Constate que la société civile immobilière SCI MUBARAK ne justifie pas d’un engagement écrit d’acquisition ou d’un acte authentique de vente des biens et droits immobiliers saisis ;

Constate qu’aucune vente amiable n’a eu lieu dans les délais prescrits ;

Ordonne la reprise de la procédure de saisie immobilière ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers, sis sur la commune de [Localité 10] (Alpes-Maritimes) [Adresse 5], élevé sur deux sous-sols, le second à usage de fosse pour machinerie d’ascenseur et le premier usage de garages et caves, d’un rez-de-chaussée, et cinq étages desservis par une cage d’escalier et un ascenseur ; cadastrés BZ section n°[Cadastre 4], d’une surface cadastrale 00ha 06a 72 ca.

Cet ensemble est soumis au règlement de copropriété et état descriptif de division établi aux termes d’un acte reçu par Maître [U], Notaire à [Localité 14], le 2 décembre 1966 publié au service de la publicité foncière de [Localité 13] 1, le 10 janvier 1967 volume 7717 numéro 23, modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 14] le 10 avril 1967, dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 13] 1 le 22 mai 1967, volume 7958 numéro 8, à savoir :

Lot numéro deux (2) :

Un parking pour une voiture ne dépassant pas l’alignement des piliers, portant le numéro 2 du plan

Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro vingt-deux (22) :

Au sous-sol : un emplacement de parking portant le numéro 22 au plan,

Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trente-un (31) :

Au sous-sol, une cave portant le numéro 8 au plan.

Et les un millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trente-neuf (39) :

Une cave portant le numéro 16 du sous-sol.

Et les un millièmes (1/1000èmes) des parties communes générales.

Les lots numéros quarante-neuf (49) et cinquante (50) :

Un appartement de 93,41 m2 situé au 1er étage de l’immeuble, porte fond gauche comprenant : un salon-séjour avec entrée, une cuisine ouverte, trois chambres, deux salles d’eau, deux wc indépendants, et balcon filant.

Précédemment décrits comme suit selon l’acte en date du 16 novembre 2018 dressé par Maître [R] [F], notaire membre de la SELAS "[X] et Associés, Notaires", à [Localité 17] :

Lot numéro quarante-neuf (49) :

Au premier étage, un appartement portant la lettre B comprenant : entrée, salle de séjour, une chambre, cuisine, salle de bains, water-closet, placard, dégagement et balcons.

Et les trente-trois millièmes (33/1000èmes) des parties communes générales

Lot numéro cinquante (50) :

Un appartement situé au premier étage de l’immeuble portant la lettre C, composé : d’une entrée, salle de séjour, une chambre, cuisine et séchoir, salle de bains, water-closets, placard, dégagements et balcons.

Et les trente-neuf millièmes (39/1000èmes) des parties communes générales, saisis à la requête de la FIRST ABU DHABI BANK ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 18 décembre 2025 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente ;

Désigne Maître [D] [I], commissaire de justice à [Localité 15], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, pour assurer deux visites des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu’il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant ;

Dit que l’huissier de justice instrumentaire pourra se faire assister lors des visites d’un ou plusieurs professionnels agrées, chargés d’établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Autorise une publicité aménagée selon les conditions fixées ci-après:

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution pourra être complété par les éléments suivants :

— une description plus approfondie du bien et une photographie de l’immeuble,

— la date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans ou moins de 5 ans,

— l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre permettant à l’adjudicataire de savoir si des charges réelles sont attachées à son acquisition.

— le montant de la consignation minimale obligatoire permettant de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— l’indication de la possibilité d’une surenchère dans un délai de 10 jours à compter de l’adjudication.

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3

Dit que l’avis simplifié pourra être complété par les éléments suivants :

— les jours et heures des visites ;

— une photographie et une description du bien moins succincte que celle prévue à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution, si la valeur du bien le requiert.

Dit que l’avis simplifié pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être imprimé sur une seule page de format A3.

Dit que chaque fois que cela est possible, il sera procédé au regroupement, dans un même tableau synthétique de toutes les annonces d’un même avocat, le coût de ce tableau étant divisé au prorata des annonces y figurant.

Autorise la publication de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet, et dit que cette parution comprendra au maximum la photographie du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution aménagée comme ci-dessus.

Dit que lorsque la publicité par INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros hors taxes sur justificatifs.

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

Autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4 comportant le texte prévu à l’article R 322-31 comme aménagé ci-dessus, et éventuellement une photographie du bien, leur coût étant inclus dans les frais de vente.

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Cabinet Essner, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION