1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e DE BAETS + 1 CCC M^e KIEFFER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2025

[C] [O] [I] [Y]

c/

[L] [P] [V] [Y], [G] [F] [J] [Y]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00399 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEHD

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juillet 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [C] [O] [I] [Y]

né le [Date naissance 6] 1960 à [Localité 17]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Laura CURRAN, avocat au barreau de NICE,

ET :

Monsieur [L] [P] [V] [Y]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [G] [F] [J] [Y]

née le [Date naissance 7] 1955 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Frédéric KIEFFER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Août 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[A] [K] [T] [E], en son vivant retraitée, demeurant à [Localité 16], née dans cette commune le [Date naissance 11] 1933, veuve en uniques noces de [N] [Y], décédé agrafes le [Date décès 5] 2023, laissant pour lui succéder [G] [F] [J] [Y], [L] constant [V] [Y] et [C] [O] [I] [Y], nés de l’union avec ce dernier, aux termes de l’acte de notoriété dressée à leur requête par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 16].

De son vivant, [N] [Y] avait consenti à sont fils [L], par acte authentique du 16 avril 1987, une donation entre vifs, en avancement d’hoirie, et par imputation sur la réserve globale de succession, mais avec dispense de rapport en nature, portant sur la nue-propriété de biens et droits immobiliers situés à [Adresse 19] lui appartenant en propre.

Aux termes de la déclaration de succession adressée à l’administration fiscale 18 mars 2024, la succession comporte au titre des actifs des comptes bancaires, des biens et droits immobiliers situés à [Adresse 18], constitué par la moitié en indivision d’une maison d’habitation sur 3 niveaux avec jardin, des biens et droits immobiliers situés dans la même commune, lieu-dit [Adresse 20], consistant dans une parcelle de terrain en indivision pour moitié, cadastrée section AN numéro [Cadastre 10]. Le passif déclaré se compose de la taxe foncière 2023 et des frais funéraires pour un montant forfaitaire de 1500 €.

Le 14 mars 2024, le notaire chargé par les héritiers la liquidation de la succession a établi une attestation de propriété relative aux biens et droits immobiliers dépendant de la succession.

Le 7 juin 2024, il a adressé aux héritiers un projet de partage qui a suscité un désaccord entre [L] et [C] sur le montant à retenir dans l’état liquidatif de la donation consentie au premier d’entre eux.

Exposant que, par courrier du 2 juillet 2024, [L] a refusé le projet de partage ainsi dressé, par exploit en date du 5 mars 2025, [C] [O] [I] [Y] a fait citer en référé [G] [F] [J] [Y] et [L] [P] [V] [Y] par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire, en précisant la mission qu’il entend voir confier à l’expert judiciaire.

Il demande que les frais d’expertise soient imputés à l’indivision et qu’ils ouvriront droit à récompense lors de la liquidation, compte et partage de celle-ci et sollicite la condamnation de tout succombant aux entiers dépens et d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont constitué avocat. Le dossier a été appelé à l’audience du 26 mars 2023 et a été renvoyé contradictoirement, à leur demande, à l’audience du 28 mai 2025 puis du 2 juillet 2025, date à laquelle il a été retenu.

[C] [O] [I] [Y], au soutien de sa demande d’expertise expose en substance que :

— dans le projet de partage, au titre de la masse des biens à partager, notaire à mentionné le rapport de la donation consentie à [L] le 16 avril 1987 ; le rapport a été évalué à 311 250 € sur la base d’une valeur du terrain au jour du partage de 150 € le mètre carré, conformément à l’avis de valeur établie par [S] [R] le 26 janvier 2024 ;

— préalablement à l’établissement du projet de partage, aux fins d’établissement de la déclaration de succession à l’administration fiscale, les héritiers mandatés une société en vue de l’évaluation des biens et droits immobiliers indivis au titre desquelles celui objet de la donation rapportable ; la société à évaluer la valeur vénale des biens et droits immobiliers à 200 000 €, hors droits ;

— depuis le mois de juillet 2024, le règlement de la succession est bloqué ; les tentatives de résolution amiable ont échoué ;

— aux termes d’un courrier adressé aux héritiers par son conseil le 21 janvier 2025, il a été proposé la désignation amiable, éventuellement par acte d’avocat, conformément aux dispositions de l’article 1546-3 du code de procédure civile, d’un expert judiciaire, à l’effet d’évaluer la valeur des biens et droits immobiliers rapportables ; aucune suite n’a été donnée à cette proposition, le contraignant à saisir le juge des référés.

Il observe, en rappelant les dispositions de l’article 860 du Code civil, qu’il existe une différence conséquente entre la valeur proposée par le notaire à hauteur de 311 250 € et celle proposée par la société [13], qu’en l’absence de solution amiable, il va être contraint d’engager une procédure judiciaire en liquidation, compte et partage de la succession. Il considère qu’il a un intérêt légitime à solliciter en conséquence une expertise judiciaire.

Dans des conclusions régulièrement notifiées, [C] [O] [I] [Y] maintient les demandes contenues dans l’assignation introductive d’instance. Il souligne que, dans le cadre du partage la succession, il est nécessaire de rapporter à la succession la donation consentie à [L] en 1987, que la SARL [13] a procédé à une évaluation en considérant « uniquement les biens donnés en l’état à l’époque », alors que l’évaluation devait être faite aujourd’hui partage, d’après l’état de l’immeuble à l’époque la donation, qu’elle a pris pour argent comptant les déclarations de [L] quant AUX travaux qu’il aurait réalisés depuis la donation, sans qu’aucun document pièces justificative soit versé.

Il souligne second lieu que l’évaluation réalisée par [S] [R] a retenu une valeur au minimum de 311 250 €, montant repris par le notaire que les défendeurs contestent, que la société dont elle dépend et une autre forme Internet mettant en relation des particuliers avec des évaluateurs sur toute la France, que conseillère immobilière [Localité 16], elle s’est rendue sur place pour procéder à l’évaluation. Il maintient l’écart très important entre les 2 évaluations justifie la désignation d’un expert judiciaire.

Il accepte que la demande subsidiaire formulée en défense soit accueillie, en ce qui est conforme aux dispositions de l’article 860 du Code civil, tout en précisant que l’état des lieux des biens immobiliers au jour de la donation sera établi par l’acte notarié du 16 avril 1987, comportant sa désignation, qu’il appartiendra également à [L] de justifier les travaux qu’il a pu réaliser depuis la donation, sans pouvoir procéder par voie d’affirmation.

Quant à l’évaluation de l’indemnité d’occupation, il précise qu’il entend que l’expert chiffre l’indemnité d’occupation du bien immobilier dépendant indivision successorale à laquelle [L] ne peut s’opposer au motif qu’il est, depuis le 16 avril 1987, le seul propriétaire qui ne serait redevable d’aucune indemnité d’occupation, alors qu’il résulte de cet acte que les donateurs lui ont fait donation de la nue-propriété pour réunir l’usufruit au décès du survivant, du donateur et de son épouse, qu’en conséquence, il était seulement nu-propriétaire du bien dont l’usufruit été conservé par les donateurs. Il soutient qu’une indemnité d’occupation due par [L] au profit de [A] [E] sur 5 ans au moins avant la date de son décès et que son évaluation s’impose

Il justifie sa demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, en faisant valoir que la demande est formée dans le cadre d’une procédure en référé, contradictoire et non pas unilatéralement, comme pour une ordonnance sur requête, ce qui implique qu’il y a des parties à l’instance et que l’une d’entre elles peut être considérée comme une partie perdante.

***

[G] [F] [J] [Y] et [L] [P] [V] [Y], dans les conclusions, régulièrement notifiées, concluent, au visa des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 815-9 et 860 du Code civil, à titre principal, au débouté de la demande d’expertise formulée par [C] [Y]. À titre subsidiaire et si par extraordinaire, un expert évaluateur immobilier désigné, ils proposent la mission susceptible de lui être confiée, circonscrite.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande formée au titre des dépens et des frais irrépétibles, concluant à leur rejet et sollicitent soient laissés à la charge du demandeur.

Ils observent que le notaire n’a pas retenu la règle énoncée à l’article 860 du Code civil puisqu’il s’est fondé sur une évaluation dressée par un agent immobilier, communiqué par [C] alors qu’il disposait d’une expertise dressée par un expert judiciaire qui avait prie le soin de respecter les dispositions de l’alinéa 1 de cet article, ce qui justifie le désaccord de [L].

Il faut valoir, après avoir rappelé les dispositions de cet article, que le rapport de donation en avancement d’hoirie est régi par plusieurs principes fondamentaux, que l’expertise de la SARL [13], mandatée par les héritiers, a pris soin de déterminer la valeur du bien à la date de sa visite mais en tenant compte de l’état du bien à la date de la donation, que l’avis de valeur d’une plate-forme sur Internet, à l’initiative du demandeur, peut être qualifié de complaisant, que le notaire n’a pas estimé devoir prendre en considération le rapport d’expertise.

Ils précisent qu’ils n’ont pas donné suite aux démarches amiables car ils considéraient que le rapport [13] se suffisaient à lui-même, qu’il s’est imposé à la succession et au notaire, qui n’avait pas à être remis en cause par un avis de valeur aussi peu sérieux que celui produit et qu’il était inutile de faire supporter à la succession des frais supplémentaires.

Ils en concluent à l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, il faut valoir qu’il est nécessaire de préciser la mission confiée à l’expert judiciaire qui devra être moins vague que celle proposée dans l’assignation introductive d’instance, l’expert devant tenir compte du contexte dans lequel il intervient, des limites et conditions posées par l’article 860 du Code civil et la jurisprudence rendue par la Cour de cassation en application ce texte, qu’ainsi l’expert devra évaluer la valeur vénale du bien immobilier qu’il aurait à ce jour dans l’état dans lequel il était à la date de la donation le 16 avril 1987. Ils ajoutent que les biens, à la date de la donation, étaient enclavés, sans sanitaire, que le donataire a effectué de nombreux travaux d’amélioration (agrandissement, rénovation complète, plancher, toiture, qui ne peuvent être pris en considération pour déterminer la valeur du rapport au sens de l’article précité.

Ils sollicitent du juge des référés qu’il écarte de la mission confiée à l’expert judiciaire celle relative à l’estimation d’une indemnité d’occupation sollicitée par [C] dès lors que, depuis le 16 avril 1987, il est seul propriétaire des biens, que s’il est redevable de rapport en valeur, il ne peut être mis en sus à sa charge une indemnité d’occupation qui ne serait du qu’en vertu l’article 815-9 du Code civil en présence d’une indivision, que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Ils soutiennent que la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens est irrecevable car la mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, avant tout procès, n’est pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisis d’un litige mais elle n’est ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond, qu’ainsi, il n’existe pas à ce stade du litige profond parler, de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi que la 2e chambre civile de la Cour de cassation l’a récemment jugé dans un arrêt du 21 novembre 2024, numéro 22-16. 763.

MOTIFS ET DECISION

1. Sur la demande d’expertise :

Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 (Cass.Ch mixte, 7 mai 1988. préc. Note 2). En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

Aux termes de l’article 860 du Code civil, le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

Il est de jurisprudence constante que, dans son évaluation, l’expert doit évaluait la valeur du bien à l’époque du partage, d’après l’état du bien à l’époque de la donation.

Ainsi, l’expert éventuellement désigné ne peut en effet se contenter d’évaluer la valeur du bien aujourd’hui son rapport d’expertise mais celle qu’il aurait à ce jour dans l’état dans lequel il était à la date de la donation.

Le demandeur ne saurait exiger du donataire qu’il justifie des travaux qu’il aurait réalisés dans les biens objet de donation dès lors que la Cour de cassation considère que « Il résulte de l’article 860, alinéa premier du Code civil que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation, sans qu’il y ait lieu de s’attacher aux travaux réalisés par le donataire. Méconnaît ce texte la cour d’appel qui, pour fixer, en vue de son rapport, la valeur de l’immeuble objet de la donation visée, retient qu’il y a lieu de minorer la valeur pour tenir compte de travaux réalisés depuis la donation » ( Cass. Civ. 1° chambre, 14 janvier 2015, numéro 13-24. 921).

Les travaux d’amélioration ainsi réalisés par le donataire ne peuvent être pris en considération pour déterminer la valeur du rapport au sens de l’article 860 précité.

Il est constant que les héritiers ont conjointement sollicité, dans le cadre de la liquidation de la succession de leur mère, la SARL [13], inscrite la [15], aux fins d’évaluation de la valeur vénale des biens et droits immobiliers sis à [Localité 16], objet de la donation entre vifs, consentie par [N] [Y] à son fis [L], par acte authentique du 16 avril 1987, en avancement d’hoirie, et par imputation sur la réserve globale de succession, mais avec dispense de rapport en nature, portant sur la nue-propriété de biens et droits immobiliers situés à [Adresse 19] lui appartenant en propre, désignés dans l’acte comme suit « une petite propriété avec une petite maison composée au rez-de-chaussée d’une cuisine, à l’étage de 2 chambres, sans WC ni douche, située sur le territoire de la commune de [Localité 16], [Adresse 21] figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les énonciations suivantes, section AR numéro [Cadastre 12], lieu-dit [Adresse 14] pour 20 a 75 ca, telle et ainsi que cette propriété existe, s’étend, se poursuit, et se comporte, avec toutes ces aisances, attenances et dépendances, et tous droits quelconques y attachés, sans aucune exception ni réserve, désormais cadastrés section AR parcelle AR [Cadastre 12] pour une contenance de 2075 m² ».

Il est non moins constant à la lecture du rapport en date du 28 septembre 2023 que l’expert, dans le cadre de l’exécution de sa mission, a pris soin de déterminer la valeur du bien à la date de sa visite tout en tenant compte de son état à la date de la donation.

Ainsi, en page 4 de son rapport de 19 pages, il a procédé à une description du bien à la date de la donation, en précisant qu’il était uniquement accessible par un escalier d’une grande de marche, qui n’était pas équipée de sanitaires ni d’eau courante à l’intérieur du logement comme désigné dans l’acte, il n’y a pas d’accès carrossable, qu’aujourd’hui, Monsieur [Y] achemine la parcelle voisine afin de pouvoir créer un chemin d’accès carrossable, a agrandi la maison, que l’ensemble a été entièrement rénové y compris plancher toiture.

Il a spécifié qu’il considérerait uniquement les biens donnés en l’état à l’époque. Il a retenu une surface de la maison de 39 m² en indiquant que le bien était équipé d’un assainissement individuel dont il était à l’époque dépourvu, que le bien est situé en zone UJR « 10 d’urbanisation restreinte dans lesquels, en l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif, le droit des sols est limité dans l’attente du déploiement dans l’attente du déploiement du réseau », que l’emprise au sol maximal des constructions est fixée à 10 %, la hauteur des façades 7 m pour les autres occupations utilisation du sol, sans excéder 2 niveaux de construction. Il ajoute que le terrain n’est pas la possibilité de recevoir une 2e construction car la moitié se situant sur la partie basse est inconstructible.

Il retient une valeur vénale arrondie à 200 000 €, en précisant que la maison mesure 34 m², qui avait un potentiel de constructibilité supplémentaire à l’époque été utilisée, avoir en référence différente vente des récentes des anciennes. Il a pris en considération a pris en considération le prix de vente de terrain, en spécifiant que le prix du secteur de 156 € par mètre carré et a retenu 100 €, compte tenu de l’absence d’accès carrossable.

Alors même que ce rapport d’expertise répond aux exigences énoncées à l’article 860 du Code civil et à la jurisprudence prise en application par la Cour de cassation, le notaire, lors de l’élaboration du projet de partage, n’a pas tenu compte mais a pris en considération l’avis d’une plate-forme, sollicitée par le demandeur, retenant un prix de 200 € le mètre carré, et a retenu une valeur moyenne entre le prix mètre carré 200 € de 200 €, soit 150 €. Il a fixé la valeur du rapport à la somme de 311 250 €, largement supérieure à l’évaluation de la SARL conjointement mandatée par les héritiers, sans aucune explication et sans justification du choix ainsi opéré.

L’avis de valeur dont se prévaut le demandeur, pour le moins succinct, n’est pas conforme aux exigences de la jurisprudence, en l’absence de vérification de l’état du bien à la date de la donation. Il ne saurait remettre en cause l’expertise contradictoire la société [13], qui n’est pas efficacement critiquée.

En l’état de ces éléments, il s’avère que la mesure d’instruction telle que sollicitée par le demandeur dans l’assignation introductive d’instance est inutile et de nature à engendrer des frais non justifiés.

S’agissant de la demande relative à l’estimation de l’indemnité d’occupation qui serait due à la défunte par le donataire, les défendeurs sont fondés à soutenir que, depuis le 16 avril 987, date de la donation, [L] [Y] est nu-propriétaire des biens immobiliers donnés, que s’il est redevable de rapport en valeur, il ne peut être mis à sa charge une indemnité d’occupation qui ne serait due que, sur le fondement de l’article 815-9 du Code civil, dans la seule hypothèse d’une indivision des biens dont s’agit. Or, il n’y a pas d’indivision et donc d’occupation privative parle des indivisaires au sens des dispositions de cet article.

L’usufruit dont bénéficiait le donateur a pris fin à la date de son décès, s’agissant de biens propres.

Le demandeur ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu à référé et il convient de les renvoyer à se pourvoir ainsi qu’il avisera.

2. Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agit d’une obligation

[C] [O] [I] [Y] dont la demande d’expertise judiciaire a été rejetée conservera sa charge les dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi que les frais irrépétibles qu’il a choisis d’exposer. Il sera débouté de sa demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 860 du Code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé agissant de la demande d’expertise judiciaire, en l’absence d’utilité et de motif légitime au sens de l’article 145 précité ; renvoyons [C] [O] [I] [Y] à se pourvoir ainsi qu’il avisera ;

Laissons les dépens de l’instance à sa charge conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et les des boutons de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du même code.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES