Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER +

1 GROSSE M^e PIAZZESI

1 EXP M^e SZEPETOWSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

DÉCISION N° : 2025/207

N° RG 24/00419 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PR62

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. EXCELSIOR

[Adresse 5]

[Localité 2]

S.A.R.L. [Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Société TAMARINS DEVELOPPEMENT

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentées par Maître Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [X] [K]

née le 23 Septembre 1953 à

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 20 février 2025 ;

A l’audience publique du 18 Mars 2025,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE :

[X] [K] est propriétaire d’une villa sise [Adresse 8] à [Localité 9].

Le 27 octobre 2021, la SARL EXCELSIOR a obtenu par arrêté du Maire d'[Localité 9] un permis de construire sur la parcelle sise [Adresse 6], mitoyenne de celle de Madame [K].

Ce permis a été transféré à la SARL [Adresse 12] en date du 8 décembre 2021.

Le 15 décembre 2021, [X] [K] a formé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire octroyé.

Suite au rejet de sa requête par courrier en date du 22 février 2022, [X] [K] a saisi le Tribunal administratif de Nice d’une requête en annulation du permis de construire accordé à la SARL EXCELSIOR puis transféré à la SARL [Adresse 12].

Par jugement rendu le 1er mars 2023, le Tribunal administratif de NICE a rejeté la requête formée par [X] [K] tendant à annuler l’arrêté du 27 octobre 2021 par lequel le maire d’Antibes a délivré à la SARL EXCELSIOR un permis de construire.

Le 2 mai 2023, [X] [K] a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat contre cette décision. Le pourvoi a été rejeté suivant arrêt du 10 mai 2024.

Arguant de l’intention malveillante sous-tendant le recours initié, la SARL EXCELSIOR, la SARL [Adresse 12] et la SARL TAMARINS DEVELOPPEMENT ont fait assigner [X] [K] par acte délivré le 26 octobre 2022 devant le Tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de voir celle-ci condamnée à payer les sommes de :

555.450,15€ à la SARL [Adresse 12] à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des préjudices financiers qu’elle estime avoir subis du fait de la faute commise par la défenderesse, la privant de sa marge prévisionnelle, 362.830,10€ à la SARL EXCELSIOR et à la SARL TAMARINS DEVELOPPEMENT, en réparation du montant des honoraires de commercialisation et gestion dont elles seraient privées dans l’hypothèse de défaut de réalisation de l’opération immobilière, 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Par des écritures signifiées par voie électronique le 6 février 2025, les demanderesses ont réduit leurs prétentions suite au rejet du recours initié par la défenderesse devant le Tribunal administratif.

Elles sollicitent désormais uniquement la condamnation de [X] [K] à payer à la SARL [Adresse 12] la somme de 266.191 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers subis du fait de :

* la perte de marge résultant de l’augmentation du coût de construction entre la date du recours devant le Tribunal administratif et celle de son rejet,

* la perte de chiffre d’affaires résultant de l’augmentation des taux d’intérêts au cours de cette même période,

* du coût des désistements des réservataires des appartements vendus dans le cadre du projet, compte tenu de l’impossibilité de conclure la vente dans les délais escomptés.

Elles ont maintenu leur demande au titre des frais irrépétibles.

Elles font valoir pour l’essentiel que :

— les recours gracieux puis contentieux introduits par [X] [K] à l’encontre du permis de construire délivré à leur profit étaient manifestement infondés et donc voués à l’échec, ainsi que l’a relevé le Tribunal administratif dans sa décision,

— [X] [K] a formé un pourvoi devant le Conseil d’Etat dans le seul but d’empêcher la réalisation du projet immobilier des concluantes, espérant que celles-ci auraient dans l’intervalle perdu la maîtrise du foncier assiette du permis de construire, ce qui constitue un recours abusif et donc fautif,

— les moyens qu’elle a invoqués à l’appui de ses recours devant les juridictions administratives étaient tous infondés et ont d’ailleurs été rejetés, le but de cette procédure étant en réalité de mettre en échec le projet immobilier en comptant sur le temps pris par la juridiction administrative pour rendre une décision,

— l’opération immobilière ayant finalement pu se réaliser, demeurent indemnisables les préjudices financiers subis par la SARL [Adresse 12] du fait du retard pris dans le projet en raison des recours infondés exercés par [X] [K].

****

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 février 2025, [X] [K] sollicite :

le débouté de l’intégralité des prétentions des défenderesses,la condamnation de celles-ci à lui verser la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle argue de ce que :

— le juge administratif a rejeté à tort son recours, le Conseil d’Etat rejetant quant à lui son pourvoi sans même examiner le fond, son recours étant en réalité pertinent et son argumentaire construit,

— un recours contre un permis de construire n’est pas suspensif. Il appartenait donc à son titulaire de poursuivre son projet s’il était certain du caractère infondé de l’action de la défenderesse,

— le recours à justice est un droit, la présente procédure a un caractère punitif revenant à lui nier cette possibilité,

— suite au rejet de ses recours, les demanderesses vont pouvoir mettre en œuvre leur projet et ne peuvent donc se prévaloir d’aucun préjudice.

****

Par ordonnance en date du 21 décembre 2023, le Juge de la mise en état avait radié l’affaire en raison d’un défaut de diligences des parties.

L’instance a ensuite été réenrôlée puis fixée à l’audience du 18 mars 2025, la clôture de la procédure étant prononcée au 20 février 2025.

A l’audience, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

Les requérantes appuient leur demande de condamnation de la défenderesse sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’action en justice consistant en un droit constitutionnellement consacré, elle ne saurait être considérée comme une faute que s’il est établi que son titulaire en a fait un usage préjudiciable à autrui, à dessein de lui nuire.

Ainsi, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il appartient aux demanderesses de caractériser cet abus de droit en démontrant l’intention de nuire de la défenderesse et les préjudices en découlant pour elles.

En l’espèce, force est de constater que [X] [K] :

— démontre avoir eu un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire litigieux, étant la voisine directe du terrain concerné, ainsi que l’a d’ailleurs relevé le Tribunal administratif de NICE qui a déclaré son recours recevable et l’a examiné,

— a étayé son recours par plusieurs arguments juridiques qui, s’ils ont été rejetés par la juridiction administrative niçoise, n’en étaient pas pour autant fantaisistes, de même que le recours initié devant le Conseil d’Etat, qui s’appuyait sur des arguments juridiques développés et un raisonnement construit,

— le fait que son recours ait été rejeté ne saurait pour autant démontrer son caractère abusif, alors même que le droit d’ester en justice n’a pas dégénéré en faute dans le cas d’espèce.

Ainsi, la contestation par un tiers à l’opération envisagée d’un permis de construire ou d’aménager est un risque inhérent à tout projet immobilier et correspond à l’exercice du droit ouvert à tout justiciable de contester un acte administratif par les moyens légaux mis à sa disposition.

Les demanderesses, sur lesquelles repose la charge de la preuve, ne démontre pas l’existence d’une intention de nuire de [X] [K] à leur encontre.

En conséquence, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les préjudices allégués par les requérantes, celles-ci seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes, en l’absence de faute retenue à l’encontre de [X] [K].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les requérantes, succombant à l’instance, seront condamnées au paiement des entiers dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient par conséquent de condamner les demanderesses, partie perdante, à verser à [X] [K] de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit au visa de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Déboute la SARL EXCELSIOR, la SARL [Adresse 11] [Adresse 10] et la SARL TAMARINS DEVELOPPEMNT de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne la SARL EXCELSIOR, la SARL [Adresse 12] et la SARL TAMARINS DEVELOPPEMENT à verser à [X] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL EXCELSIOR, la SARL [Adresse 12] et la SARL TAMARINS DEVELOPPEMENT aux dépens ;

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE