TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Avril 2024

GROSSE :

Le 01/07/24

à M^e GUENIER

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/05042 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZE5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [B]

né le 05 Mars 1943 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Delphine GUENIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [L]

né le 18 Avril 1967 à [Localité 4] ( ITALIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 28 février 2020, Monsieur [O] [B] a loué à Monsieur [Z] [L] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 300 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 avril 2022, Monsieur [O] [B] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre au prix de 66 000 euros à effet au 27 février 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [B] a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2022, un commandement de payer la somme de 1 356 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [O] [B] a fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 18 septembre 2023, aux fins de :

Prononcer la résolution judiciaire du bail,Ordonnance son expulsion et celle de tous occupants de son chef,Le condamner à payer :la somme de 2 056 euros au titre de la dette locative, compte arrêtés au 27 février 2023, avec intérêts de droit,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (350 euros) à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, le tout avec intérêts de droit,la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire, après des renvois dont un contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 15 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [O] [B], représenté par son Conseil, précise qu’un congé pour vendre a été notifié au locataire. Il souligne que le locataire persiste à ne pas payer les loyers depuis le mois de juin 2021 et sollicite subsidiairement la résiliation du bail. Il indique que la dette locative au titre des loyers et charges dus s’élève à 1 775 euros et que les indemnités d’occupation dues s’élèvent à 759 euros. Il s’en remet à ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens. Aux termes de ses écritures, il sollicite de :

Prononcer la résolution judiciaire du bail,Ordonnance l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef,Le condamner à payer :la somme de 1 775 euros au titre de la dette locative, compte arrêtés au 27 février 2023, avec intérêts de droit,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (350 euros) à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, le tout avec intérêts de droit,la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Monsieur [Z] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la note en délibéré

Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, aucune note à l’appui des prétentions des parties n’a été sollicitée ni admise par le président de l’audience.

En conséquence, le courrier adressé en cours de délibéré par Monsieur [O] [B] est irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 18 septembre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

A l’audience du 15 avril 2024, Monsieur [O] [B] indique qu’un congé pour vendre a été notifié au défendeur sans demander oralement de constater la résiliation du bail litigieux du fait du congé délivré. Il indique qu’il sollicite subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation la liant à Monsieur [Z] [L] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles. Il remet des conclusions dont le dispositif ne vise que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, exposant à travers ses moyens que le défendeur ne paie pas intégralement les loyers et adopte un comportement irrespectueux, notamment au sein de la copropriété.

Il verse notamment aux débats le contrat de bail, un congé pour vendre, plusieurs courriers de mise en demeure, un procès-verbal constat dressé par un commissaire de justice ainsi que des décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Au-delà du congé pour vendre resté infructueux et des nuisances invoquées caractérisant une violation de l’obligation de jouissance paisible du logement il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [L] n’a, en toute hypothèse, pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux ; qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [L] le 14 avril 2022 ; qu’au 9 janvier 2024 la dette locative de Monsieur [Z] [L] s’élève à la somme de 2 534 euros, sans qu’aucune reprise régulière des paiements ne soit prouvée par le défendeur.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Z] [L], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Monsieur [Z] [L] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 350 euros) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par Monsieur [Z] [L].

Il ressort du décompte joint à l’assignation qu’au 28 février 2023, la dette locative de Monsieur [Z] [L] s’élève à la somme de 2 056 euros.

Le décompte actualisé au 9 janvier 2024 fixe la dette locative à une somme de 2 534 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement de la somme de 2 534 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [B], Monsieur [Z] [L] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la note en délibéré de Monsieur [O] [B] ;

DECLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre les parties, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [O] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 350 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de 2 534 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 9 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à Monsieur [O] [B] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,