AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

Référé

[Adresse 1]

[Localité 1]

[M] [G] [K] et [O] [F] [I] [T] épouse [K]

c\ [G] [Z] [J] et [X] [R] [Q] épouse [Z] [J]

ORDONNANCE DE REFERE DU 12 Mai 2026

DÉCISION N° : 26/94

N° RG 25/01539 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPAS

DEMANDEURS

Monsieur [M] [G] [K]

né le 12 Avril 1953 à [Localité 2]

ET

Madame [O] [F] [I] [T] épouse [K]

née le 14 Avril 1956 à [Localité 3]

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux non comparants

Représentés par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z] [J]

né le 16 Décembre 1978 à [Localité 5] (CAMEROUN)

ET

Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J]

née le 20 Août 1977 à [Localité 6]

demeurant ensemble : [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Tous deux comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CHASSAIN Caroline, siégeant en qualité de Juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame LACROIX Laetitia

Expéditions délivrées

à M^e DARRAS

à M. [Z] [J]

à Mme [R] [Q]

le

Grosse délivrée

à M^e DARRAS

le

A l’audience publique du 09 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 septembre 2015, la SCI [L], aux droits de laquelle intervient désormais Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K], a consenti à Monsieur [G] [Z] [J] et à Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] un bail portant sur un logement, une cave et deux emplacements de stationnement sis [Adresse 3] à GRASSE.

Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] ont fait délivrer, le 14 mars 2024, un congé pour vendre au prix de 390.000 euros avec effet au 14 septembre 2024.

Puis, par exploit en date du 29 septembre 2025, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] ont assigné Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] devant juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de :

— constater la résiliation du contrat de bail d’habitation sur le logement sis [Adresse 5], à [Localité 7], du fait de la signification d’un congé avec offre de vente en date du 14 mars 2024,

— ordonner aux Consorts [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de sept jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

A défaut de ce faire,

— ordonner l’expulsion des Consorts [J] et de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

En tout état de cause:

— condamner les Consorts [J] à leur verser à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du bail d’un montant journalier de 40 euros et ce jusqu’à parfaite libération des lieux correspondant au montant des loyers et charges qu’elle aurait dus si elle était restée locataire,

— condamner les Consorts [J] à leur verser la somme de 12.090,48 euros au titre des loyers impayés,

— rappeler que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

— condamner les Consorts [J] à leur verser la somme de 2.413 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les autoriser à imputer le dépôt de garantie sur la dette totale des Consorts [J],

— condamner les Consorts [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] sont représentés par leur conseil qui se réfère à ses écritures dans les termes de son assignation en faisant connaître que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élève à la somme de 19.022,12 euros.

Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] sont présents. Ils font valoir qu’ils ont levé l’option de vente, que les vendeurs ont accepté leur proposition d’achat à 380.000 euros, qu’ils ont cependant eu des difficultés liées au décès du père de Monsieur, intervenu en mai 2025 au Cameroun, et à des crédits contractés pour financer l’entreprise de Monsieur. Ils expliquent que le notaire des vendeurs n’a jamais pris leur attache ni donné suite, et n’a jamais rédigé le compromis de vente. Ils ne contestent pas la dette locative qu’ils précisent être due à des difficultés financières passagères, Monsieur indiquant oralement percevoir 5.000 euros par mois de son emploi d’architecte informatique et Madame 2.100 euros de son emploi de fonctionnaire.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du même code prévoit par ailleurs que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte des dispositions précitées que la contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation ce qui l’obligerait en conséquence à trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.

Sur la validité du congé

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (…) ».

L’acceptation par le locataire de l’offre de vente que propose le congé produit trois effets. Le premier de ces effets est d’ouvrir le délai de réalisation de l’acte de vente. Ce délai, qui court à compter de la date d’envoi de la réponse du locataire au bailleur, est de deux mois. Il s’agit d’un délai préfix. Mais si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le second effet de l’acceptation du locataire est d’entraîner la prorogation du contrat de location jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration du délai, la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (CA [Localité 8], 2e ch., 14 août 2017, n° 16/00706). Le troisième effet que produit l’acceptation est de rendre la vente parfaite.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] ont fait délivrer à Monsieur [G] [Z] [J] et à Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] un congé pour vendre le 14 mars 2024 avec effet au 14 septembre 2024, 6 mois avant l’expiration du bail, conformément aux dispositions susvisées.

Il résulte des documents produits par les preneurs que ces derniers ont levé l’option d’achat le 10 mai 2024, soit dans le délai de deux mois préfix prévu par la loi, et que leur proposition d’achat à un prix légèrement réduit a été acceptée par les bailleurs. Ils n’ont cependant pas réussi à obtenir l’obtention de leur prêt dans le délai de 4 mois en suivant, ce dont ils ne disconviennent pas, arguant qu’ils ont rencontré des difficultés, Monsieur [Z] [J] ayant dû s’absenter, notamment, plusieurs mois au Cameroun pour régler les funérailles et la succession de son père ainsi qu’il le reconnait dans un mail du 29 mars 2026. Il ne saurait être fait grief aux vendeurs de ne pas avoir su faire preuve de la patience nécessaire dans la mesure où le délai impératif de réalisation de la vente est de 4 mois en suivant l’expiration du délai de levée d’option de deux mois.

Il convient de constater que la vente n’a pas été réalisée dans les délais impartis par la loi de sorte que l’offre d’achat présentée par Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] est nulle de plein droit.

Ces derniers se maintenant dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé, leur expulsion sera donc ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] sollicitent la condamnation de Monsieur [G] [Z] [J] et de Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui correspondant au montant des loyers et des charges qui auraient été dus s’ils étaient restés locataires.

Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la condamnation au paiement de la dette locative

Tant dans les motifs que dans le dispositif de leurs écritures, les bailleurs sollicitent la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif, en l’espèce à la somme de 19.022,12 euros à la date de l’audience.

Il convient cependant de rappeler que le juge des référés n’a que le pouvoir d’accorder une provision, ici non sollicitée.

Leur demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur l’autorisation de conserver le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

La sortie des lieux n’ayant pas été réalisée, il est, à ce stade, prématuré d’évoquer la conservation du dépôt de garantie, étant observé que le juge n’a pas à autoriser ce que la loi permet déjà au bailleur.

Il n’y a donc lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [M] [K] et à Madame [O] [T] épouse [K] la charge de leurs frais irrépétibles de sorte que Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] seront condamnés à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J], partie perdante, seront, en outre, condamnés aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en qualité de juge des contentieux de la protection, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu’ils occupent, à savoir le logement, la cave et les deux emplacements de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 9], du fait du congé pour vendre délivré le 14 mars 2024 à la requête de Monsieur [M] [K] et de Madame [O] [T] épouse [K].

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] à payer à Monsieur [M] [K] et à Madame [O] [T] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux d’un montant équivalent à celui correspondant au montant des loyers et des charges qui auraient été dus s’ils étaient restés locataires.

DECLARE irrecevable la demande en paiement de l’arriéré locatif.

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’autorisation de conserver le dépôt de garantie.

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] à payer à Monsieur [M] [K] et à Madame [O] [T] épouse [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] [J] et Madame [X] [R] [Q] épouse [Z] [J] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT