Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/190

N° RG 26/00002 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QQGN

DEMANDERESSE :

S.D.C. HAMEAUX DE GRENADINE 1

lieudit le Bon Puits

rue Yves Brayer

06210 MANDELIEU LA NAPOULE

C/o son syndic, BOUMANN IMMOBILIER

36 boulevard Carnot

06400 CANNES

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [U]

3 passage Clara Malraux

67100 STRASBOURG

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 mars 2026 ;

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

[E] [U] est propriétaire des lots n° 75 et 113 au sein de la copropriété « HAMEAUX DE GRENADINE 1 » sise lieudit le Bon Puits, rue Yves Brayer à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Arguant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRENADINE 1, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [E] [U] devant la présente juridiction, par acte du 1er décembre 2025, aux fins de :

« Condamner Monsieur [E] [U] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRENADINE 1 :

— La somme de 13.335,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1236-1 du code civil ;

— La somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [E] [U] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 9 mars 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 17 mars 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que [E] [U], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande, les états de répartition des charges de la copropriété, les appels de fonds et le relevé de compte de [E] [U], arrêté au 28 octobre 2025.

Il n’est pas justifié de la somme de 3.305,70 € contenue dans le décompte débiteur au titre du « solde débiteur ASL », alors que la présente instance a pour objet le recouvrement des charges de copropriété par le Syndicat de copropriété.

En outre, la somme de 112,33 €, correspondant au solde des charges de l’exercice comptable 2016-2017, a fait l’objet d’une action en recouvrement ayant donné lieu à un jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 25 janvier 2018 et ne peut, dès lors, être comptabilisée une seconde fois.

Par ailleurs, ne constituent pas des charges, au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais suivants :

Les frais de suivi, de transmission et de constitution de dossier d’un montant total de 550 € (100 + 150 + 300) € ;Les frais de mutation d’un montant de 380 € ;Les frais d’inscription d’hypothèque légale d’un montant de 150 €.

Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 8.837,84 €.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais de suivi, transmission et constitution d’un dossier ainsi que les frais de mutation susmentionnés ne constituent pas des frais nécessaires.

Seuls les frais d’inscription d’une hypothèque pourraient être retenus à ce titre, à la condition qu’il en soit justifié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, aucune dépense ne sera retenue comme frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

En conséquence, [E] [U] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRENADINE 1 la somme totale de 8.837,84 €, conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période s’étendant du 1er septembre 2017 jusqu’au 28 octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025, date de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dommages-intérêts

Le Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRENADINE 1 énonce que le non-paiement des charges de copropriété fragilise son équilibre financier en le privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, lui causant ainsi un préjudice financier certain.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur révèlent que les impayés de charges sont anciens et récurrents.

Les relevés de comptes font état de versements de provisions inexistants, révélateurs d’une lourde négligence qui n’est pas justifiée par la situation financière et matérielle de [E] [U].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du Syndicat des copropriétaires.

Est donc rapportée la preuve d’une faute, caractérisée par une résistance infondée ainsi que la volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, [E] [U] sera condamné à verser au Syndicat de copropriétaires HAMEAUX DE GRENADINE 1 la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce, ne constituent pas des dépens et ne peuvent donc être mis à la charge du défendeur à ce titre.

[E] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, exclusion faite des émoluments de recouvrement de créance par commissaire de justice.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [R] [Y], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

[E] [U] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRNADINE 1 la somme de 8.837,84 € au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025 ;

CONDAMNE [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRNADINE 1 la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE [E] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires HAMEAUX DE GRNADINE 1 la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [E] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET Maître Renaud ESSNER, en ayant fait la demande et qui peut y prétendre, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Rédigé par [P] [Q], attachée de Justice