TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00666 – N° Portalis DB3S-W-B7J-225O

Minute : 25/00336

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [K], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [G] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 juin 2017, l’office public de l’habitat Seine-[Localité 15], aujourd’hui dénommé OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT, a donné à bail à M. [G] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer initial de 326,64 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 a fait signifier à M. [G] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 779,59 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 11 avril 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [G] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner à titre provisionnel M. [G] [Y] au paiement de la somme de 6 249,49 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer,

Condamner à titre provisionnel M. [G] [Y] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner M. [G] [Y] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande visant à voir ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à 6 121,80 euros échéance de mars 2025 incluse. Il a ajouté que, le paiement du loyer n’avait pas été repris dans son intégralité et qu’il était opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [G] [Y] a produit à la barre son attestation d’assurance contre les risques locatifs. Il a indiqué qu’il payait le loyer résiduel, comme lorsqu’il percevait l’allocation pour le logement, qu’il avait rencontré une assistante sociale laquelle l’avait invité à payer 20 euros en plus du loyer. Il a précisé qu’il était bénéficiaire du RSA et qu’il ne savait ni lire ni écrire. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 20 euros par mois en plus du loyer.

Il a remis un courrier d’une conseillère en économie sociale et familiale travaillant au sein de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT dont il ressort qu’elle a rencontré M. [G] [Y] à l’initiative de ce dernier dans le cadre d’un accompagnement social lié à une situation d’impayé locatif, qu’au cours de l’entretien il a exprimé sa volonté de régulariser sa situation financière et s’est engagé à participer activement à l’accompagnement social incluant la mise en place d’une gestion budgétaire.

L’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a été autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré du 14 avril 2025, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a transmis un décompte actualisé mentionnant un solde de 5 857,80 euros et un paiement le 8 avril 2025 de la somme de 264 euros. Dans cette note, il a indiqué s’opposer à l’octroi de délais malgré le récent paiement.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de ses demandes, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT produit le bail signé le 15 juin 2017, le commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 et le décompte de la créance arrêté au 8 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse indiquant un solde de 5 857,80 euros. Ce décompte mentionne au débit du locataire 7 fois la somme de 7,62 euros pour « frais de dossiers ». Or le bailleur ne démontre pas que M. [G] [Y] est bien débiteur de ces sommes. L’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT rapporte donc la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 5 804,46 euros (5 857,80 – 53,34).

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 5 804,46 euros, au titre des sommes dues au 8 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandé avec accusé de réception du 20 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, d’un montant au moins égal à un terme de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office, sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. "

L’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a fait signifier, le 26 juillet 2024 à M. [G] [Y] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 779,59 euros montant au moins égal à un terme de loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 15 juin 2017 est résilié à la date du 27 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [G] [Y] a payé le loyer de mars 2025 ( 300 euros le 18 mars 2025 et 264 euros le 8 avril). Il a donc repris le paiement du loyer lequel est payable à terme échu. Il est bénéficiaire du RSA mais s’est engagé à participer activement à un accompagnement social qu’il a lui-même sollicité.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [G] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [G] [Y] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [G] [Y] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [G] [Y] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 27 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que " Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT se désiste de sa demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte. Ce désistement étant parfait, il convient de le constater.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [Y], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024 et de l’assignation du 15 janvier 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

L’équite commande de débouter l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT, de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 15 juin 2017 entre l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT et M. [G] [Y], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [G] [Y] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT la somme provisionnelle 5 804,46 euros, au titre des sommes dues au 8 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [G] [Y] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [G] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision puis que les autres versements devront intervenir en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] de M. [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [G] [Y] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Constate le désistement de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à M. [G] [Y] de produire son attestation d’assurance sous astreinte,

Condamne M. [G] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024 et de l’assignation du 15 janvier 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Déboute l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 16 mai 2025.

Le Greffier Le Juge