Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e DARRAS

1 EXP M^e LAMBERT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 04 Février 2026

DÉCISION N° 2026/40

N° RG 23/02639 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PF5T

DEMANDERESSE :

S.C.I. WILPATIL

73 rue Félix Faure

06400 CANNES

représentée par Maître Marie LAMBERT de la SELARL MARIE LAMBERT AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats postulant et plaidant, substituée par M^e ROSTAN

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. INTERSERVICES JMD

46 rue Jean Jaurès

06400 CANNES

représentée par M^e Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Jennifer PULICI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 28 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 janvier 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 04 février 2026 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI WILPATIL est propriétaire des lots 41 et 42 au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé « Résidence Allée de la Liberté », situé 73 rue Félix Faure à Cannes (06), consistant dans un WC et un local commercial, dans lequel est exploité un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne Voglia di Pasta.

Un litige est né entre la SCI WILAPTIL et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans le cadre de travaux intervenus au niveau de l’avenue Félix Faure et par suite de travaux de rénovation de la façade de la résidence votées en assemblée générale et nécessitant des autorisations de la commune.

Dans ce contexte, une déclaration préalable a été déposée le 24 août 2017. Les travaux envisagés ont été autorisés par arrêté du 2 octobre 2017, sous réserve de prescriptions émises par l’architecte des bâtiments de France, prévoyant notamment que les appareillages de climatisation devaient être supprimés ou à défaut, intégrés dans la façade. Un second arrêté rectificatif d’exécution des travaux, en date du 19 octobre 2018, a soumis l’autorisation à l’obligation de respecter les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France et notamment concernant le store, ne devant pas dépasser de plus de vingt centimètres la largeur de la vitrine commerciale de la SCI WILPATIL.

La société CABINET INTERSERVICES JMD a été désignée aux fonctions de syndic de la copropriété par assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2019. Par une assemblée générale du 19 décembre 2023, son mandat n’a pas été renouvelé et les fonctions de syndic ont été confiées à une autre agence.

Se prévalant de l’absence de mise en conformité avec les prescriptions édictées par les deux arrêtés municipaux, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, lequel a, par ordonnance du 23 juin 2020, a notamment condamné la SCI WILPATIL à procéder :

— à l’enlèvement des blocs de climatisation situés en façade du local commercial et ce, dans un délai de cinq jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard ;

— à la mise en conformité de l’enseigne de son local commercial, en procédant à sa dépose jusqu’à obtention d’une autorisation de la commune et ce, dans un délai de cinq jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard ;

— à la mise en conformité du store de la façade commerciale conformément aux prescriptions de l’arrêté d’autorisation de travaux en date du 19 octobre 2018, en réduisant l’emprise de la façade commerciale pour la ramener à une largeur maximum de vingt centimètres et ce, dans un délai de cinq jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

La SCI WILPATIL en a interjeté appel de cette décision, laquelle a été confirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 2 mars 2023. La SCI WILPATIL a formé un pourvoi en cassation contre cette décision, pourvoi rejeté par arrêt de la Cour de cassation en date du 6 février 2025.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de liquidation de l’astreinte. Suivant jugement du 8 septembre 2023, le juge de l’exécution a notamment statué comme suit :

— Ecarte la note en délibéré de la SCI WILPATIL, non autorisée ;

— Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SCI WILPATIL ;

— Liquide les astreintes ordonnées par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse dans son ordonnance, en date du 23 juin 2020, assortissant les obligations de procéder à l’enlèvement des blocs de climatisation situés en façade du local commercial blocs de climatisation situés en façade du local commercial et de mettre en conformité le store de la façade commerciale avec les prescriptions de l’arrêté d’autorisation de travaux en date du 19 octobre 2018, en réduisant l’emprise de la façade commerciale pour la ramener à une largeur maximum de vingt centimètres, à la somme de soixante-treize mille euros (73 000 €) ;

— Condamne la SCI WILPATIL à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la Résidence Allée de la Liberté, sis 73 rue Félix Faure à Cannes ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Allée de la Liberté, sis 73 rue Félix Faure à Cannes de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte plus coercitive ;

— Déboute la SCI WILPATIL de ses demandes indemnitaires et au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne la SCI WILPATIL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Allée de la Liberté, sis 73 rue Félix Faure à Cannes la somme de mille huit cents euros (1 800 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI WILPATIL aux dépens de la procédure.

La SCI WILPATIL a interjeté appel de cette décision, dont l’instance est pendante.

Par exploit délivré le 10 mai 2023, la SCI WILPATIL a fait assigner la société CABINET INTERSERVICES JMD devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la responsabilité pour faute du syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, la SCI WILPATIL demande au tribunal de :

CONDAMNER la Société INTERSERVICES JMD à payer à la SCI WILPATIL une somme de 40 000 € (QUARANTE MILLE €uros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTER la Société INTERSERVICES JMD de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,

CONDAMNER la Société INTERSERVICES JMD à payer à la SCI WILPATIL une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, la société CABINET INTERSERVICES JMD demande au tribunal de :

DEBOUTER la SCI WILPATIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI WILPATIL à verser au Cabinet INTERSERVICES JMD la somme de

20.000 euros au titre de la procédure abusive et du préjudice subi,

CONDAMNER la SCI WILPATIL à verser au Cabinet INTERSERVICES JMD la somme de

6.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI WILPATIL aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 juillet 2025 avec effet différé au 9 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires de la SCI WILPATIL

La SCI WILPATIL recherche la responsabilité de la SARL CABINET INTERSERVICES JMD, ancien syndic de la copropriété, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Elle fait état d’un grand nombre de comportements qu’elle analyse comme des fautes et demande en réparation la somme de 40.000 euros de dommages et intérêts décomposée comme suit :

—  20.000 euros correspondant aux frais judiciaires payés pour assurer la défense de ses droits depuis la prise de fonction de la société INTERSERVICES JMD en qualité de syndic

—  20.000 euros au titre des faits de harcèlement subi, des discriminations, de l’atteinte portée à son honneur par des déclarations erronées voire mensongères, ainsi que l’atteinte portée à son droit de propriétaire pendant plus de 5 années.

Le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires à travers le mandat, n’a aucun lien contractuel de droit avec chacun des copropriétaires pris individuellement, dont il n’est pas le mandataire. Aussi, le syndic est-il responsable à l’égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

La responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du code civil nécessite la réunion de trois conditions que sont : une faute, un préjudice réparable, direct et personnel dont la preuve doit être rapportée par celui qui l’invoque ainsi qu’un lien de causalité entre la faute dénoncée et le préjudice allégué.

Au titre des faits générateurs de responsabilité figurent par exemple :

— Les fautes dans la gestion de l’immeuble, parmi lesquelles se trouvent les carences financières du syndic, et, notamment, les erreurs dans la tenue des comptes, les erreurs lors de la mutation des lots, notamment, en cas de renseignements erronés délivrés au notaire chargé de la vente d’un lot ;

— Les manquements au devoir de conseil et de discrétion, dont font parties les informations erronées données aux copropriétaires.

En tout état de cause, le régime de la responsabilité civile délictuelle du syndic à l’égard d’un ou plusieurs copropriétaires reposant sur l’exigence d’un préjudice réparable personnel, il en résulte que le demandeur à l’action doit établir la réalité d’une telle nature de dommage qui doit ainsi être indépendant de celui éprouvé par le syndicat des copropriétaires représentant la collectivité.

Une faute qui n’entraîne pas un préjudice direct dont les copropriétaires pourraient demander individuellement réparation n’est pas susceptible d’emporter engagement de la responsabilité du syndic leur égard.

Par ailleurs, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la demande au titre des frais judiciaires

La SCI WILPATIL fait état de sommes exposées dans le cadre des procédures judiciaires l’ayant opposée au syndicat des copropriétaires et des honoraires payés aux avocats à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, ainsi que du temps passé par son gérant à tenter de régler le litige à l’amiable, notamment les démarches auprès de la mairie de Cannes.

La nature du préjudice dont elle se prévaut, ne saurait toutefois être imputée à une faute de l’ancien syndic de la copropriété en ce que :

— aucun des reproches qui lui sont adressés n’est à l’origine des frais de procédure et de défense ayant opposé le SCI WILPATIL au syndicat des copropriétaires, alors qu’il n’était pas partie à titre personnel dans la procédure de référé et devant le juge de l’exécution,

— les pièces versées au débat ne démontrent pas que les procédures engagées par le syndicat des copropriétaires ont été abusivement initiées en raison de manœuvres ou de mensonges de l’ancien syndic, ce d’autant que s’agissant de l’ordonnance de référé, celle-ci est désormais définitive au regard du rejet du pourvoi en cassation,

— les pièces versées au débat et les moyens développés par la SCI WILPATIL au sujet des multiples fautes du syndic invoquées ne permettent pas d’établir qu’ un comportement abusif du syndic soit à l’origine du temps passé par le gérant de la SCI WILPATIL pour rechercher une solution amiable, alors que la problématique originelle est liée à une absence de mise en conformité spontanée de la SCI WILPATIL de son local, d’une part en exécution des décisions de l’assemblée générale ayant voté les travaux et dont la validité n’est pas remise en cause et d’autre part en exécution des prescriptions de l’architecte des bâtiments de France, de sorte que sur ce point le syndic a agi dans le cadre de son obligation d’administration de l’immeuble, découlant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— en tout état de cause, la nature des frais dont il est revendiqué paiement, ne constitue pas un préjudice distinct de l’indemnité au titre des frais irrépétibles, souverainement déterminée par les différentes juridictions ayant été amenées à statuer successivement.

Compte tenu de ces éléments, la SCI WILPATIL échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du lien de causalité entre les sommes exposées dans le cadre du litige et des procédures l’ayant opposée au syndicat des copropriétaires et une faute de l’ancien syndic.

Sur la demande indemnitaire au titre préjudice englobant l’atteinte à la valeur vénale du lot de la SCI WILPATIL, l’atteinte à l’honneur, le harcèlement, les discriminations

La SCI WILPATIL demande, outre les frais des procédures judicaires, le paiement d’une indemnité en réparation de l’atteinte portée à la valeur vénale de son lot de copropriété du fait des agissements du syndic, rendant impropre à la vente ou à la location le fonds exploité.

Elle fait également état d’une atteinte portée à ses droits de propriétaire pendant plus de 5 années.

Sur ce premier point, le préjudice allégué est incertain, en ce qu’aucun élément objectif ne démontre que la SCI WILPATIL ait eu la ferme intention de vendre ou que son local n’ait pas pu être exploité ou proposé sur le marché de la location.

Or, un préjudice hypothétique n’est pas réparable, étant précisé que faute de pièce appuyant le fait que le local était destiné à la vente ou à la location, même un préjudice de perte de chance n’est pas démontré.

En outre, alors qu’elle fait état d’un préjudice de nature économique non réparable forfaitairement, la SCI WILPATIL n’avance aucun élément objectif d’évaluation du quantum allégué.

Ce poste de préjudice englobé dans la demande indemnitaire forfaitairement évaluée, ne peut donc en tout état de cause pas être retenu.

Ensuite, la SCI WILPATIL fait état de la large diffusion par le syndic de propos diffamatoires auprès des copropriétaires, ainsi que de la communication à l’extérieur de la copropriété, en l’occurrence à la société LOC EVENT, de propos du même ordre et de menaces de fermeture du fonds exploité dans son local.

Elle avance la volonté du syndic de lui nuire économiquement au travers de discriminations, de harcèlement, de procédures judiciaires en induisant le vote des copropriétaires, de détournement du droit de vote pour avoir laisser le président du conseil syndical voter par usurpation de pouvoir d’une copropriétaire, de violations des droits des copropriétaires à être fidèlement informés en refusant de mettre son mandat en concurrence etc.

Il sera observé que nombre des reproches opposés par la SCI WILPATIL à la société INTERSERVICES JMD sont en réalité des moyens de contestation de la validité des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires, laquelle n’a pas été exercée dans les délais légaux de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des faits de discrimination, de harcèlement et du prétendu projet de fermeture du restaurant exploité dans le local de la SCI WILPATIL, cette dernière s’appuie sur des pièces 34, 40 et 45, qui ne démontrent pas ses allégations. La pièce 34 est un courrier entre avocats aux fins de renvoi d’une audience devant le juge de l’exécution, qui ne démontre pas la malice du syndic dans le fait d’avoir convoqué l’assemblée générale le même jour dans l’après-midi et il ne ressort pas des pièces 40 et 45, qui sont des courriers du syndic destinés à l’ensemble des copropriétaires de propos diffamants ou mensongers à l’égard de la SCI WILAPTIL, ceux-ci se limitant à exposer l’ensemble des difficultés rencontrées par la copropriété, dans le cadre de la réalisation des travaux et pas uniquement au niveau du local de la SCI WILPATIL.

S’agissant des menaces et intimidations, la SCI WILPATIL s’appuie sur deux courriels de la société LOC EVENT des 27 mars et 1er avril 2023, dont le représentant rapporte le contenu d’une conversation téléphonique entretenue avec une personne du syndic de copropriété lequel aurait été « désobligeant et menaçant » envers la SCI WILPATIL.

Ces deux pièces émanant de la même personne, sont insuffisantes pour caractériser les allégations de la SCI WILPATIL au sujet de la volonté personnelle de l’ancien syndic de lui nuire, alors que l’ensemble des éléments versés au débat et notamment les pièces liées aux procédure judicaires engagées, appuient plutôt le fait que le syndic a agi en exécution de son mandat et de son obligation légale d’administration de l’immeuble.

De même, ces pièces sont insuffisantes pour prouver une atteinte à l’honneur ou à la réputation de la SCI WILPATIL, au regard du caractère très limité de la communication à l’extérieur de la copropriété.

Compte tenu de ces éléments, la SCI WILPATIL, qui ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son préjudice globalement et forfaitairement évalué, au titre d’une parte de valeur de son local ou de l’atteinte à ses droits de propriétaire et d’un comportement harcelant, discriminatoire à l’origine d’une atteinte à son image ou à sa réputation, sera déboutée de sa demande indemnitaire évaluée à 20.000 euros.

In fine, la SCI WILPATIL sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société CABINET INTERSERVICES JMD.

Sur la demande reconventionnelle de la société CABINET INTERSERVICES JMD

La société CABINET INTERSERVICES JMD demande la condamnation de la SCI WILPATIL à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle fonde sa demande sur l’article 32-1 du code de procédure civile.

Il convient en premier lieu de rappeler que les dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile, lesquelles prévoient que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, confèrent au Tribunal la faculté de prononcer une condamnation à une amende civile pour procédure abusive.

Cette condamnation n’intervient toutefois qu’à la seule initiative du juge, lequel ne peut y être invité par les parties. En outre, elle conduit à la condamnation à une amende destinée au Trésor Public mais pas à une condamnation de nature indemnitaire.

La demande de dommages et intérêts formée par la défenderesse sur le fondement de la procédure abusive ne peut être examinée qu’au regard de l’article 1240 du code civil, lequel prévoit l’indemnisation du préjudice causé par une faute.

Sur ce fondement, l’action en justice consistant en un droit constitutionnellement consacré, elle ne saurait être considérée comme une faute que lorsqu’il est établi que son titulaire en a fait un usage préjudiciable à autrui, à dessein de lui nuire.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il appartient à la défenderesse de caractériser cet abus de droit en démontrant l’intention de nuire de la demanderesse et le préjudice en découlant pour elle.

Sur ce point, la société CABINET INTERSERVICES JMD se limite à conclure que la procédure initiée par la SCI WILPATIL est abusive, dilatoire et calomnieuse.

Toutefois, il n’est pas démontré que la SCI WILPATIL ait par l’exercice de son action en justice fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En effet, même si elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes, faire valoir des prétentions par l’action en justice n’est pas constitutif en soi d’un abus de droit.

En outre, il n’est démontré l’existence d’aucun préjudice découlant de l’abus de droit allégué et distinct de celui d’avoir dû engager des frais pour se défendre, lequel est par nature pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande indemnitaire de la société CABINET INTERSERVICES JMD pour procédure abusive et dilatoire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI WILPATIL succombant dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CABINET INTERSERVICES JMD la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI WILPATIL à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI WILPATIL de toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre la société CABINET INTERSERVICES JMD ;

DEBOUTE la société CABINET INTERSERVICES JMD de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI WILPATIL aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI WILPATIL à payer à la société CABINET INTERSERVICES JMD la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT