1 CCC DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC à M^e DI MAURO + 1 CCC à M^e BERTHELOT + 1 CCC à M^e BERDOUGO

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 31 MARS 2026

EXPERTISE

[X] [H]

c/

S.D.C. LE COTTAGE, [K] [R], [M] [R]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01881

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QSB5

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Mars 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [X] [H]

né le 22 Septembre 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuel DI MAURO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. LE COTTAGE

C/o son syndic, ABBA GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [M] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marion BERDOUGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [X] [H] est propriétaire de l’appartement situé au rez-de-jardin de la Résidence " [Adresse 1] " à [Localité 4].

Sa terrasse est surplombée par la terrasse de l’appartement du premier étage détenu par les époux [K] et [M] [R].

Conformément au règlement de copropriété de l’immeuble, les terrasses, balcons et loggias, même lorsqu’ils sont affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, constituent des parties communes.

Faisant valoir que depuis l’automne 2023, Monsieur [H] subit de graves infiltrations d’eau provenant de la terrasse située immédiatement au-dessus de la sienne ; que ces infiltrations se manifestent par des écoulements continus, un goutte-à-goutte visible, des traces d’humidité et des dégradations de la sous-face ; que ces infiltrations rendent impossible tout aménagement de la terrasse et privent Monsieur [H] de sa jouissance paisible ; qu’il a multiplié les interventions auprès du syndic ; que celui-ci a fait intervenir la société RAZI, mais qu’aucun rapport n’a été transmis malgré plusieurs relances ; qu’à aucun moment le syndic n’a mis en œuvre de véritable recherche de cause, ni procédé aux investigations structurelles qui s’imposaient ; qu’il soutient que les terrasses ne sont pas soumises à une obligation d’étanchéité au titre des DTU, et que dès lors, les infiltrations seraient dépourvues d’incidence juridique ; que cette considération est dénuée de toute pertinence dès lors que le règlement de copropriété qualifie expressément les terrasses comme parties communes et que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour tout dommage ayant pour origine une partie commune, indépendamment de toute faute ou défaut d’entretien ; que le copropriétaire du premier étage a fait appliquer, à ses frais, une résine d’étanchéité au début du mois de septembre 2025 ; que cette intervention, tolérée par le syndic, n’a produit aucun effet ; que cela démontre que l’origine du désordre est structurelle et qu’elle se situe très probablement au niveau des joints de dilatation ou de la dalle elle-même, ce que seule une expertise indépendante pourra déterminer de manière certaine ; et que malgré toutes les démarches entreprises, les infiltrations persistent et s’aggravent ; Monsieur [X] [H] a, par actes en date du 9 décembre 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], Monsieur [K] [R] et Madame [M] [R], devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu l’article 143 et 145 du Code de procédure civile, vu le caractère légitime de la demande, vu l’absence de contestation sérieuse pouvant être élevée,

Il est sollicité de Madame, Monsieur le Juge des référés qu’il lui plaise de :

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction dont la spécialité sera la suivante ingénieur structure bâtiment, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :

— Se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission entendre tout sachant,

— Décrire l’ensemble des dommages et des désordres relatifs à l’écoulement d’eau en sous face de la terrasse de l’appartement des époux [R] et préciser la date de la première apparition,

— Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

— Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

— Visiter et décrire les lieux litigieux (description accompagnée de clichés photographiques),

— Déterminer l’existence des désordres expressément invoqués dans l’assignation et les conclusions postérieures et les documents auxquels ces écritures se réfèrent, les examiner, les décrire et préciser leur nature, date d’apparition et importance (degré de gravité, désordre généralisé …),

— Donner tous éléments permettant de déterminer si les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination,

— En rechercher les causes et origines et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions.

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues (en pourcentage) en expliquant de la manière la plus claire possible les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis,

— Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise pérenne des désordres et donner son avis sur leur coût, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible,

— Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

— Donner son avis sur l’estimation du préjudice résultant de la perte de jouissance subie par Mr [H]

STATUER ce que de droit sur les dépens

Par conclusions notifiées par le RPVA et déposée à l’audience, il maintient sa demande d’expertise et sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il déclare que :

* le syndicat des copropriétaires s’oppose à la mesure d’expertise en prétendant avoir « voté et réalisé des travaux » censés traiter le désordre, alors qu’une lecture rigoureuse des pièces adverses démontre l’inverse :

— la délibération n° 8 de l’assemblée générale du 2 juin 2025 ne porte que sur une rénovation des surfaces de balcons abîmées, c’est-à-dire une remise en état d’aspect, et non sur un traitement des causes des infiltrations,

— la facture n° 070525 produite décrit des opérations strictement superficielles (grattage, dépoussiérage, rebouchage lissé à l’enduit fin, ponçage, puis peinture), incompatibles avec une reprise technique d’étanchéité ou de joints défaillants,

* l’application de résine évoquée n’a pas été réalisée à l’initiative ni aux frais de la copropriété : elle a été supportée par l’ancien propriétaire du lot situé au-dessus, précisément parce que le syndicat ne souhaitait pas intervenir sur ce point ; or, là encore, cette intervention n’a pas permis de mettre fin au désordre,

* le procès-verbal de constat du 4 décembre 2025, établi par le commissaire de justice de Mr [H], postérieurement à ces interventions, met en évidence que, malgré les travaux votés et réalisés, le désordre persiste lors des épisodes pluvieux, avec des infiltrations et un goutte-à-goutte clairement objectivés, ainsi que les désordres consécutifs visibles sur les clichés pris tant en sous-face qu’au droit de la zone d’écoulement,

* le syndicat produit un constat du 13 janvier 2026 dont la portée probatoire est limitée, faute d’investigations au droit même des désordres : le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires ne s’est pas rendu dans le lot de Monsieur [H] et a procédé à des constatations à distance, sans examen rapproché du joint litigieux, ni conditions permettant d’apprécier utilement un phénomène d’infiltration dépendant, par nature, des intempéries,

* l’argumentation adverse, fondée sur l’existence d’interventions prétendument suffisantes, est inopérante dès lors que le désordre demeure actuel après travaux, ce qui justifie précisément la désignation d’un expert afin d’en déterminer l’origine exacte et de préconiser une reprise réellement pérenne.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande à la juridiction de :

VU l’article 145 du CPC,

DIRE ET JUGER que Monsieur [H] ne justifie pas d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

LE DEBOUTER de sa demande d’expertise judiciaire.

LE CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Il réplique que :

* Monsieur [H] reconnait dans son acte introductif d’instance que les balcons et terrasses ne sont pas soumis à une obligation d’étanchéité au titre des DTU, dès lors que ces éléments ne recouvrent pas des parties habitables, ce qui est le cas en l’espèce,

* pour prétendre écarter cette évidence, Monsieur [H] invoque les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles disposent que le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage ayant pour origine une partie commune,

* toutefois, cette responsabilité sans faute suppose l’existence d’un dommage caractérisé,

* les pièces versées aux débats ne sont pas probantes,

* dans les parties de bâtiments exposées aux intempéries, comme le sont les balcons et terrasses, il est évident que l’on peut admettre une certaine tolérance en matière d’entrée d’eau, alors même que ces terrasses et balcons sont en tout état de cause battus par les vents et les pluies un certain nombre de jours dans l’année,

* toutefois, cette tolérance ne veut pas dire que les syndicats des copropriétaires doivent laisser les copropriétaires sans solution, dès lors que ces légers passages d’eau entrainent des préjudices esthétiques pour les sous-faces de balcons abîmées,

* au sein de la copropriété LE COTTAGE, les copropriétaires ont décidé, par assemblée générale du 2 juin 2025, de prendre en charge la rénovation des sous-faces de balcons abîmées,

* l’entreprise [S] a effectivement réalisé les travaux, notamment chez Monsieur [H], comme en justifie la facture du 18 juillet 2025,

* le juge des référés dira que Monsieur [H], qui n’avait subi que des dommages esthétiques à la suite de la problématique dénoncée, n’a aujourd’hui plus de motifs légitimes pour solliciter une expertise judiciaire, dès lors que les travaux de rénovation des sous-faces de balcons abîmées ont été votés en assemblée générale et effectivement exécutés dans son lot,

* il résulte d’un procès-verbal de constat établi par Maître [L], commissaire de justice associé à [Localité 4], en date du 13 janvier 2026, que les constatations visuelles réalisées par cet officier ministériel depuis la piscine de la résidence, depuis l’entrée de la résidence et depuis la terrasse d’un autre copropriétaire voisin, établissent que la sous-face du balcon de Monsieur [H] n’est pas endommagée, au-delà de quelques taches noirâtres localisées,

* cette sous-face de balcon est parfaitement présentable et justifie de ce que les travaux votés en assemblée générale ont été réalisés chez lui,

* en conséquence, Monsieur [H] sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [K] [R] et Madame [M] [R] demandent à la juridiction de :

DONNER ACTE à Monsieur [K] [R] et Madame [M] [R] de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par Monsieur [X] [H],

RESERVER les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 146 du Code de Procédure Civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, et notamment du rapport d’expertise amiable du 29 novembre 2024, du procès-verbal de constat en date du 4 décembre 2025, et des courriers échangés entre les parties, un motif légitime pour le requérant de faire établir, avant tout procès, la réalité, la nature et l’origine des désordres qu’il invoque.

Les travaux objet de la facture de la SAS [S] en date du 18 juillet 2025 et du procès-verbal de constat du 13 janvier 2026, n’ont manifestement pas mis un terme aux infiltrations ; celles-ci ayant été constatées le 4 décembre 2025.

Il convient, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, d’ordonner la mesure d’expertise qui est nécessaire.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les dépens de l’instance seront laissés à la charge du demandeur, la mesure d’expertise étant ordonnée à son initiative et pour son seul profit.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise,

Désignons à cet effet :

M. [A] [E]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Port. : 0659356510

Courriel : [Courriel 1]

qui aura pour mission, après avoir convoqué les parties en avisant leurs conseils, de :

— se rendre sur les lieux : [Adresse 6] à [Localité 4],

— se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants,

— constater et décrire les désordres allégués par Monsieur [X] [H] dans son assignation, et les pièces qui y sont annexées,

— rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés,

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues ;

— donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux,

A défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ;

— recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis,

Disons que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne;

Disons que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge;

Disons que Monsieur [X] [H] devra consigner auprès du Régisseur du Tribunal judiciaire de GRASSE, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité;

Disons qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état;

Disons qu’en application des dispositions des articles 748 1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1 du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748 1 du code de procédure civile ".

Disons que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 10 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission;

Disons qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande;

Disons que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur;

Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites;

Informons l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles ci;

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle;

Disons qu’à défaut de pré rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise;

Disons qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement;

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remette copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles ci) en mentionnant cette remise sur l’original;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s"il y a lieu, celles ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe;

Donnons acte à Monsieur et Madame [R] de leurs protestations et réserves,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [X] [H],

Déboutons chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES