TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/02712 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y54F

N° de MINUTE : 25/999

DEMANDEURS

Madame [C] [M]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

Monsieur [Z] [M]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par Maître [D], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

Société HOTEL LILAS PASTEUR

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0252

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 février 2012, Mme [F] [M] a conclu avec la société HOTEL LILAS PASTEUR un bail commercial de renouvellement le bail commercial du 1er octobre 2009, pour une durée de 09 ans à compter du 1er octobre 2009 et jusqu’au 30 septembre 2018 sur les locaux sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice du 28 mars 2018, Mme [F] [M] a signifié à la société HOTEL LILAS PASTEUR un congé avec offre de renouvellement à compter du 30 septembre 2018 à minuit.

Le 26 septembre 2020, [F] [T] veuve [M] est décédée laissant pour lui succéder M. [Z] [M], Mme [C] [M] et M. [W] [M].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022 réceptionnée le 21 avril 2022, Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] ont notifié à la société SARL HOTEL LILAS PASTEUR l’exercice par le bailleur de son droit d’option sur le fondement de l’article L. 145-57 du code de commerce et le refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales pour le cas où le locataire pourrait y prétendre.

Par ordonnance du 02 novembre 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Z] [E] aux fins de détermination de l’indemnité compensatrice du préjudice de la SARL HOTEL LILAS PASTEUR de la perte de son fonds de commerce et de l’indemnité d’occupation dues selon deux calculs à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à libération effective et à compter du 19 avril 2022 et jusqu’à libération effective.

M. [Z] [E] a déposé son rapport.

Par acte d’huissier de justice du 11 mars 2024, Mme [C] [M], M. [W] [M] et M. [Z] [M] ont assigné la société HOTEL LILAS PASTEUR devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due au 1er octobre 2018 à la somme de 566 500 euros ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire à la somme annuelle en principal de 58.000 euros ;

— réserver les dépens ;

— ordonner la compensation pour les sommes dues entre la société HOTEL LILAS PASTEUR et l’indivision [M].

Par conclusions de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par le RPVA le 12 mars 2025, la société HOTEL LILAS PASTEUR a sollicité du Juge de la mise en état la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2024 et la clôture des débats à la date des plaidoiries le 03 avril 2025.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 mars 2025, la société HOTEL LILAS PASTEUR demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter les consorts [M] de leurs moyens, fins et conclusions,

— rejeter des débats le rapport de M. [K],

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 000 249,15 euros,

— fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 262 497,91 euros, sauf mémoire,

— soit un total de 1 252 747,06 euros sauf mémoire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 23 066 euros, à compter du 19 avril 2022,

— condamner les consorts [M] au paiement en faveur de la société HOTEL LILAS PASTEUR d’une indemnité de 18 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment ceux de référé, d’expertise et de la présente instance, dont distraction au profit de Maitre SPIRA, conformément à l’article 699 du CPC,

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation et aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 03 avril 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; que sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et que sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ; que si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout et que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 22 novembre 2024.

Par conclusions de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par le RPVA le 12 mars 2025, la société HOTEL LILAS PASTEUR a sollicité du Juge de la mise en état la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2024 et la clôture des débats à la date des plaidoiries le 03 avril 2025, en faisant valoir que son expert-comptable lui a communiqué le bilan de l’exercice 2024 qui est de nature à influer sur la valeur de son fonds et qu’elle a reçu l’avis de taxe foncière 2024 dont le montant à une incidence directe sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Les demandeurs ne se sont pas opposés à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 22 novembre 2024 et de fixer la clôture de l’instruction de l’affaire au 03 avril 2025, date des plaidoiries.

Sur la demande de rejet des débats du rapport de M. [K] daté du 29 novembre 2021

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement et qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le rapport d’expertise non contradictoire de M. [P] [K] du 29 novembre 2021 a été versé aux débats par les demandeurs (pièce demandeurs n°8) et la société HOTEL LILAS PASTEUR a été en mesure de débattre contradictoirement sur cette pièce.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats le rapport de M. [P] [K].

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Ce même article dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du code du commerce prévoit que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Ainsi, l’indemnité d’occupation se détermine sur la base d’une valeur locative, correspondant au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué, d’après les critères définis à l’article L145-33 du code du commerce (caractéristique du local, destination, obligation des parties, facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).

En l’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022 réceptionnée le 21 avril 2022, Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] ont notifié à la société SARL HOTEL LILAS PASTEUR l’exercice par le bailleur de son droit d’option sur le fondement de l’article L. 145-57 du code de commerce et le refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales pour le cas où le locataire pourrait y prétendre.

En conséquence, la société HOTEL LILAS PASTEUR peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction de la part de Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M].

Le 29 juin 2023, dans son rapport d’expertise judiciaire, en réponse aux dires des parties, M. [Z] [E] a conclu à :

— une valeur du fonds de commerce de 810 000 euros,

— des frais accessoires pour la somme totale de 243 370 euros, se décomposant comme suit :

* une indemnité de remploi de 81 000 euros,

* une indemnité de réinstallation de 134 280 euros,

* une indemnité de double loyer de 10 468 euros,

* une indemnité de trouble commercial de 6 127 euros,

* une indemnité de déménagement de 9 995 euros HT selon le devis communiqué par la société HOTEL LILAS PASTEUR,

* une indemnité de licenciement sur justificatifs,

* une indemnité pour frais administratif de 1 500 euros.

Dans le cadre de la présente instance, les parties contestent tout ou partie des conclusions de l’expert judiciaire M. [Z] [E], en faisant les mêmes moyens et pièces qu’ils avaient fait valoir devant l’expert judiciaire et auxquels il a répondu.

Les parties ne produisent aucune pièce de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire M. [Z] [E].

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction à la somme totale de 1 053 370 euros en ce compris les frais accessoires se décomposant comme suit :

* une indemnité de remploi de 81 000 euros,

* une indemnité de réinstallation de 134 280 euros,

* une indemnité de double loyer de 10 468 euros,

* une indemnité de trouble commercial de 6 127 euros,

* une indemnité de déménagement de 9 995 euros HT selon le devis communiqué par la société HOTEL LILAS PASTEUR,

* une indemnité pour frais administratif de 1 500 euros.

Les frais de licenciement seront à la charge des bailleurs sur justificatifs.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] à payer à la société HOTEL LILAS PASTEUR la somme totale de 1 053 370 euros à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement sur justificatifs.

L’indemnité d’occupation a été évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 49 300 euros par an.

Les parties ne produisent aucune pièce de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire M. [Z] [E] quant à l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par la société HOTEL LILAS PASTEUR à compter du 1er octobre 2018 à la somme de 49 300 euros par an et jusqu’à la libération effective des locaux.

En application de l’article 1347 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les demandeurs et les sommes dues par la défenderesse.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de partager par moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, entre les demandeurs et le défendeur, une expertise judiciaire ayant été nécessaire pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de laisser à la charges de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2024 et clôture l’instruction de l’affaire à la date des plaidoiries, soit le 03 avril 2025;

Déboute la société HOTEL LILAS PASTEUR de sa demande d’écarter des débats le rapport d’expertise non contradictoire de M. [P] [K] du 29 novembre 2021;

Fixe l’indemnité d’éviction due par Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] à la société HOTEL LILAS PASTEUR à la somme totale de 1 053 370 euros en ce compris les frais accessoires pour la somme totale de 243 370 euros, et à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement sur justificatifs  ;

Condamne Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] à payer à la société HOTEL LILAS PASTEUR à la somme totale de 1 053 370 euros ainsi que les frais de licenciement sur justificatifs ;

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 49 300 euros par an à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des locaux situés [Adresse 3] ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] au titre de l’indemnité d’éviction et des frais de licenciement et les sommes dues par la société HOTEL LILAS PASTEUR au titre de l’indemnité d’occupation ;

Partage les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre Mme [C] [M], M. [Z] [M] et M. [W] [M] et la société HOTEL LILAS PASTEUR ;

Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Fait au Palais de Justice, le 03 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART