4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01270 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MRFO

AFFAIRE : Société SAIEM GRENOBLE HABITAT C/ [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAIEM GRENOBLE HABITAT, SAIEM dont le siège social est sis 44 avenue Marcellin Berthelot – 38100 GRENOBLE

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [R]

né le 24 Novembre 1965 à ORAN (ALGERIE), demeurant 8 Rue des 400 Couverts – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Marie-France KHATIBI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 12 juillet 2013 consenti par la SAIEM GRENOBLE HABITAT la SAIEM GRENOBLE HABITAT, Monsieur [X] [R] a pris en location un logement situé 8 rue des 400 Couverts – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 464,23 €.

Par contrat de bail en date du 5 avril 2014 consenti par la SAIEM GRENOBLE HABITAT la SAIEM GRENOBLE HABITAT, Monsieur [X] [R] a pris en location un garage situé 25 Rue des Arts – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 32,03 €.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 juin 2025 délivré selon les modalités de l’article 656 et suivants du Code de procédure civil, la SAIEM GRENOBLE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 9 septembre 2025 aux fins de voir :

Voir constater la résiliation du bail logement et de son accessoire garage, consentis les 16 juillet 2013 et 1er avril 2014 à Monsieur [X] [R] ;En conséquence,

Voir ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique tant pour le logement que pour le garage Monsieur [X] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Voir condamner Monsieur [X] [R] à payer sans délai à la SAIEM GRENOBLE HABITAT, la somme de 2 000 € à titre de provision à valoir tant sur les arriérés locatifs que sur les indemnités d’occupation qui ont courues depuis lors, selon décompte arrêté au 20.04.2025, somme à actualiser au jour de l’audience ;Voir dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19.02.2025 ;Voir condamner le même à payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT une indemnité d’occupation pour le logement, équivalente au montant des loyers plus charges jusqu’à la date effective du départ ;Voir dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes termes que le loyer initialement convenu entre les parties ;Voir ordonner au défendeur la restitution des clés et/ou badge d’accès au stationnement dans les 8 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 30 € par jour de retard ;Voir enfin condamner Monsieur [X] [R] à payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande d’au moins l’une des parties à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, l’examen de l’affaire a été retenu. La SAIEM GRENOBLE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 3 052,57 €. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire mais précise que la proposition de 20 € par mois sera insuffisante pour apurer l’arriéré dans les délais.

Monsieur [X] [R] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions en déposées le 7 octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions en réponse il demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE de bien vouloir :

Constater que Monsieur [X] [R] règle son loyer courant de 540,90 € et celui du garage de 94,47 €, hors charges ;Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en œuvre de la résiliation des contrats de bail d’habitation et du garage, ainsi que tous les effets qui y sont attachés ;Constater que le montant de l’arriéré locatif dont Monsieur [X] [R] est redevable s’élève à la somme de 2 131,19 € à la date de septembre 2025 ;Accorder à Monsieur [X] [R] les délais les plus larges possibles pour lui permettre de solder set arriéré locatif ;Déclarer sérieuse et recevable la proposition de Monsieur [X] [R] de régler cet arriéré locatif par mensualité de 20 € ;Débouter la SA SAIEM GRENOBLE HABITAT de toutes demandes plus amples et contraires ;Condamner la SA SAIEM GRENOBLE HABITAT à régler à Monsieur [X] [R] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.Monsieur [X] [R] s’est présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont la présidente a donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [X] [R] est représenté par son Conseil.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 23 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 23 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties pour le logement et celui conclu pour le garage contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le garage.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 19 février 2025 pour la somme de 1 916,87 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 06 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail du logement est acquise à compter du 19 avril 2025 et celle du garage le 19 mars 2025 pour le garage. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour chaque bail :

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, une dette locative pour le logement et le garage, hors frais de procédure au 30 septembre 2025, d’un montant de 2551,91 € (mois de septembre compris). Monsieur [X] [R] sera condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 1 916,87 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [X] [R] qui a repris le paiement du loyer sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif et propose de régler la somme de 20 euros par mois.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [X] [R] mais considère la proposition de 20 € par mois comme insuffisante.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise de paiement du paiement intégral du loyer et des charges et à l’accord du bailleur, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, la SAIEM GRENOBLE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [R], occupant sans droit ni titre le logement et le garage en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [X] [R] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets des baux résiliés, tenu de payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de restitution des clés et du badge sous astreinte :

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Pour autant, celle-ci est inappropriée à la présente situation et ce, d’autant que la mesure d’expulsion est encadrée par des procédures d’exécution permettant d’avoir recours à la force publique si le commandement d’avoir à quitter les lieux n’est pas suivi d’effet.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [R] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du logement sis 8 rue des 400 Couverts – 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 19 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du garage sis 25 Rue des Arts – 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 19 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] à payer à la SAIEM GRENOBLE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 2 551,91 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025 pour le logement et le garage, outre intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 1 916,87 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 70 € chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré, restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux du logement sis 8 rue des 400 Couverts – 38000 GRENOBLE et du garage sis 25 Rue des Arts – 38000 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAIEM GRENOBLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [R] soit condamné à verser à titre provisionnel à la SAIEM GRENOBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux pour le logement et le garage, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DEBOUTONS la SAIEM Grenoble Habitat de sa demande de restitution de clés et/ou badges sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection,