REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/00441 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MI6K

AFFAIRE : S.C.I. BDM C/ Commune COMMUNE DE [Localité 5]

Le : 12 Juin 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Eric POSAK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 12 JUIN 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. BDM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eric POSAK, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 5] sis [Adresse 6]

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 27 Février 2025 pour l’audience des référés du 20 Mars 2025 ; Vu le renvoi au 17 avril 2025;

A l’audience publique du 17 Avril 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Juin 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 16 février 2023, la commune de [Localité 5] a vendu à la S.C.I. BDM un ensemble immobilité situé [Adresse 3], parcelles cadastrées section AH nos [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Se plaignant de plusieurs désordres, la S.C.I. BDM a fait établir un procès-verbal de constat le 13 mars 2024.

Par courrier recommandé en date du 1er juillet 2024, reçu le 8 juillet 2024, la S.C.I. BDM a mis en demeure la commune de [Localité 5] de :

— Procéder à l’enlèvement des gravats restant dans l’immeuble ;

— D’assurer une hauteur de plafond des caves vendues d’au moins 1,8 mètres ;

— De garantir l’arrivée d’eau dans l’immeuble vendu ;

— De procéder à la pose du compteur d’eau ;

— De procéder à l’arrivée de l’électricité dans l’immeuble vendu ;

— De procéder à la pose d’un compteur d’électricité.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Par acte de commissaires de justice du 27 février 2025, la S.C.I. BDM a fait citer la commune de La Tronche devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé pour voir :

— Dire et juger recevable et bien fondée la requérante en ses demandes ;

— Enjoindre à la commune de [Localité 5] :

— d’enlever enlever à ses frais les déchets, détritus et gravats présents dans les locaux vendus ainsi que la cour et le petit jardin ;

— de procéder à ses frais à la livraison des caves constituant les lots n° 27 et n° 34 avec une hauteur minimum sous plafond de 1,8 mètres ;

— procéder à ses frais à l’arrivée d’eau courante jusqu’au compteur d’eau ;

— procéder à ses frais à un branchement électrique général pour l’immeuble vendu ;

— Dire et juger que chacune des injonctions ci-dessus est assortie d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance pendant une durée de trois mois ;

— Dire et juger que le juge des référés se réserve la liquidation de celle-ci ;

— Dire et juger qu’à défaut de réalisation dans le délai prescrit sous astreinte ci-dessous, la S.C.I. BDM est autorisée à procéder ou faire procéder à ces travaux aux frais de la commune de [Localité 5], laquelle sera réglée sur présentation de la facture correspondante ;

— Dire et juger qu’il pourra lui être référé de toute difficulté d’exécution ;

— Condamner la commune de [Localité 5] à verser à la S.C.I. BDM la somme provisionnelle de 36.000 euros à parfaire au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner la commune de [Localité 5] au paiement à la S.C.I. BDM d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. BDM forme une demande d’injonction de faire sous astreinte à l’encontre de la commune de [Localité 5] au motif qu’elle aurait commis plusieurs manquement dans le cadre de l’acte de vente du bien immobilier.

Elle invoque, en premier lieu, le défaut d’évacuation des déchets présents sur site malgré une clause contractuelle indiquant clairement que la charge de cette obligation pèse sur le vendeur. En outre, une telle obligation d’évacuation des déchets incombe nécessairement au vendeur conformément au code de l’environnement et à la jurisprudence de la cour d’appel de Grenoble.

En deuxième lieu, l’acte de vente mentionne la présence de deux caves qui ne sont en réalité pas constituées dans le bien immobilier. La société précise que la hauteur réglementaire d’une cave est d’un mètre quatre-vingt et que les deux pièces visées dans l’acte ont une hauteur bien inférieure. Or, cette situation n’était pas visible lors de la visite compte tenu de l’encombrement des pièces en cause. Il incombe donc à la commune de [Localité 5] d’assurer la conformité du bien vendu.

En troisième lieu, l’acquéreur souligne que l’acte de vente comprend une déclaration du vendeur faisant état de la confomité de l’installation d’eau. Cependant, l’immeuble vendu n’est pas raccordé au réseau d’assinissement.

En dernier lieu, la société demande le raccordement du réseau électrique au motif que si l’acte de vente précise l’absence d’installation intérieure électrique, elle ne fournit aucune précision sur le branchement du compteur au réseau électrique.

La S.C.I. BDM forme aussi une demande de provision à valoir sur l’indemnisation future de son préjudice de jouissance résultant du refus de la commune de [Localité 5] d’exécuter ses obligations qui ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

**

Dans ses dernières conclusions en réponse, la commune de [Localité 5] demande le rejet de l’ensemble des demandes. Elle fait valoir que la S.C.I. BDM a acquis le bien vendu en connaissance de cause et qu’elle avait connaissance de chacun des points soulevés.

S’agissant des demandes d’injonction, elle indique, tout d’abord, avoir procédé à l’enlèvement des gravats dans la première cave, mais pas à ceux présent dans la seconde cave faute pour les acquéreurs d’en avoir fait la demande. Ensuite, elle précise que la hauteur des caves n’est pas réglementée et que l’acquéreur a pu constater lors de la visite des lieux la hauteur des pièces en cause. Enfin, le défaut de raccordement du réseau d’assainissement est clairement mentionné dans l’acte de vente. En tout état de cause, l’ensemble de ces éléments constituent la preuve de contestations sérieuses qui fait obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer.

Concernant la demande de provision, elle requiert le débouté de la demande en conséquence du débouté de la demande principale.

Il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’injonction

La S.C.I. BDM invoque les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile sans préciser expressément le moyen de droit invoqué. Il convient donc d’examiner successivement l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite (A), d’un dommage imminent (B), ou d’une situation d’urgence (C).

A/ Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l’article 835 alinéa 1er, le juge doit néanmoins vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1re, 14 déc. 2016, nos 15-21.597 et 15-24.610 P.).

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

1/ Sur l’évacuation des déchets

Aux termes de l’acte de vente conclu le 16 février 2023, les parties ont stipulé que " En cas de présence de déchet, le propriétaire du BIEN devra supporter le coût de leur élimination, qu’ils soient les siens ou ceux de producteurs ou de détenteurs maintenant inconnus ou disparus.

Le propriétaire simple détenteur de déchet ne peut s’exonérer de cette obligation que s’il prouve qu’il est étranger à l’abandon des déchets et qu’il n’a pas permis ou facilité cet abandon par un tiers par complaisance ou négligence.

Le Code de l’environnement, en son article L. 541-1-1, définit le déchet comme toute substance ou tout objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le détenteur se défait ou dont il a l’intention ou l’obligation de se défaire. " (p. 15)

Or, si le code de l’environnement met à la charge du vendeur d’un bien immobilier la charge de l’élimination des déchets présents sur site au jour de la vente, il apparaît que les parties au présent acte de vente s’opposent sur la qualification même de l’existence de déchet.

Ainsi, la commune de [Localité 5] évoque la simple présence de gravats dans une des deux caves, là où la S.C.I. BDM demande l’enlèvement de tous les déchets présents sur la propriété, y compris ceux présents dans la cour et le petit jardin. Sur ce point, le procès-verbal de constat du 13 mars 2024 fait état de carcasses de meubles, de quelques gravats et de branches coupés sans mettre en évidence (pièce 10).

Cependant, le constat produit à l’instance a été établi plus d’un an après la vente et ne permet pas dans ces conditions d’établir, de manière incontestable, la présence de ces biens meubles au jour de la vente, ou encore que lesdits biens constituent des déchets au sens de l’article L. 541-1-1 du code de l’environnement. Sur ce point, il convient d’attirer l’attention du demandeur sur le fait que la jurisprudence citée par lui en soutien à sa demande est une décision de la cour d’appel de Grenoble portant sur du remblai et des plaques de fibrociments comprenant de l’amiante (pièce 15).

Ainsi, il apparaît que le trouble allégué par le demandeur n’est pas manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

2/ Sur la livraison des caves

Il est acquis que l’acte de vente fait état de la présence de deux caves dans le bien vendu (p. 6).

La S.C.I. SDM conteste la qualification de cave pour les deux pièces situées dans le bien immobilier acquis. Néanmoins, les moyens invoqués par le demandeur évoquent tantôt l’impossibilité pour l’acquéreur d’apprécier la hauteur exacte des lieux lors de la visite, et l’inclusion fautive des pièces dans le calcul des tantièmes de la copropriété au sein d’un procès-verbal d’assemblée générale de 2019.

Dès lors, l’appréciation de ces éléments nécessitent un examen minutieux des pièces du dossiers qui fait obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

3/ Sur le raccordement de l’eau courante jusqu’au compteur d’eau

Aux termes de l’acte de vente, le vendeur a déclaré « Qu’à sa connaissance, l’ensemble des tuyaux d’eaux est relié conformément aux réseaux des eaux de la copropriété, qu’il n’a constaté aucun désordre ni problème d’écoulement ni aucune remontée d’odeurs et que les water-closets installés dans les biens immobiliers ne sont pas des sanibroyeurs ou des water-closets chimiques. » (p. 7).

Cependant, les parties ont stipulé que " Le VENDEUR déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.

L’ACQUEREUR est dûment informé que le bien doit impérativement être raccordé à ce réseau collectif dans un délai de deux ans, en l’absence de prorogation émise par un arrêté du maire ou du présent de la communauté des communes approuvé par le représentant de l’Etat dans le département. " (p. 25)

En outre, l’acte prévoit aux pages suivantes que " Le VENDEUR déclare que le bien n’est pas raccordé au réseau d’assainissement mais il existe trois possibilités : […]

L’ACQUEREUR déclare avoir été pleinement informé de cette situation, avoir pu obtenir les devis nécessaires pour effectuer l’acquisition en pleine connaissance et faire son affaire personnelle desdits travaux. " (pp. 26-27)

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. BDM n’est pas fondée à soutenir que la non-prise en charge par la commune de [Localité 5] des travaux de raccordement de l’eau courante constitue un trouble manifestement illicite, ces travaux étant expressément mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre des stipulations contractuelles.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

4/ Sur le branchement électrique général

La clause de l’acte de vente relative au contrôle de l’installation intérieure d’électricité prévoit que « Le VENDEUR déclare que le BIEN ne possède pas d’installation intérieure électrique » (p. 22).

Il ne ressort pas expressément de cette disposition que le vendeur est tenu de procéder à ses frais au branchement d’un compteur dans les parties communes de l’immeuble vendu. La demande d’injonction formée par le demandeur nécessite donc de procéder à une interprétation des dispositions contractuelles et de la volonté des parties qui font obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

B/ Sur le dommage imminent

Aux termes de l’article 835 précité, le juge des référés peut prescrire toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent.

En matière de dommage imminent, il est acquis que l’imminence du dommage comme la nécessité d’en prévenir la réalisation relèvent de l’appréciation souveraine du juge des référés.

En l’état, le simple fait pour la S.C.I. BDM d’invoquer l’existence d’un préjudice de jouissance ne suffit pas à caractériser l’existence d’un dommage imminent. À cet égard, il convient de rappeler que les parties s’accordent sur le fait que le bien immobilier acquis demeure inoccupé et que les désordres allégués ne causent pas de péril imminent.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référer sur ce point.

C/ Sur l’urgence

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que les demandes d’injonction formées par la S.C.I. BDM nécessitent de trancher au préalable l’interprétation des clauses contractuelles du contrat de vente.

Par conséquent, il convient de relever l’existence d’une contestation sérieuse qui fait obstacle à ce que le juge des référés se prononce sur cette demande formée au titre de l’article 834 du code de procédure civile.

La S.C.I. BDM n’est donc pas fondée à soutenir que la situation actuelle caractérise une situation d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu à référer sur ce point.

II- Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et d’absence de troubles manifestement illicite, la preuve d’un préjudice de jouissance n’est pas rapportée.

Il n’y a donc pas lieu à référer sur ce point.

III- Sur les autres demandes

L’équité ne fait pas obstacle à ce que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. Chaque partie est donc déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la S.C.I. BDM aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons qu’il n’y a pas lieu à référé,

Rejetons la demande faite par chaque partie au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I. BDM aux dépens :

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE