Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 18 décembre 2025, n° 25/01400

TJ Grenoble 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que la SCI n'avait pas contesté sa dette, rendant ainsi la demande de paiement des arriérés de charges fondée.
Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a jugé que seuls les frais justifiés pouvaient être réclamés, et a donc ajusté le montant des frais à payer par la SCI.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé qu'aucun préjudice indépendant du retard de paiement n'avait été démontré, et a donc rejeté la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Difficultés financières
La cour a reconnu les difficultés financières de la SCI et a accordé des délais de paiement pour faciliter le règlement de sa dette.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une somme au titre des frais de justice, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 18 déc. 2025, n° 25/01400
Numéro(s) :	25/01400
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine CAVAILLES
Cabinet(s) :	FESSLER & ASSOCIES
Parties :	son représentant légal en exercice, S.C.I. [ Localité 5 ], S.C.I.

Texte intégral

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01400 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQ2D

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 6] C/ S.C.I. [Localité 5]

Le : 18 Décembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

S.C.I. [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 18 DECEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en la personne de [P] [G], son gérant,

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 28 Juillet 2025 pour l’audience des référés du 04 Septembre 2025 ;

Vu le renvoi au 13 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assisté de Patricia RICAU, Greffière présente lors des débats après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Localité 5] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LE CLOS MAGNOLIA situé [Adresse 4].

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023, il lui a été fait commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure au titre d’un arriéré s’élevant à 1 697,48 €, suivant décompte arrêté au 11 septembre 2023.

Ce commandement de payer avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par un nouvel acte extrajudiciaire du 15 avril 2025, il lui a été fait commandement de payer la somme de 3 098,97 € au titre de l’arriéré actualisé au 10 avril 2025.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, a fait assigner la SCI [Localité 5] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

3 822,90 € au titre des charges générales communes à tous les bâtiments, représentant l’arriéré de charges (1 955,39 €), la provision n°4 de l’exercice 2025 devenue exigible (176,21 €) et les frais (1 691,30 €), somme à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 ;1 200 € au titre des dommages-intérêts ; Le tout avec capitalisation des intérêts ; 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement et rappelle que la SCI [Localité 5] a fait l’objet d’une précédente condamnation, rendue par la présente juridiction le 20 février 2025 (n° RG 24/01714), en paiement des charges spéciales du bâtiment D de l’ensemble immobilier.

La SCI [Localité 5] représentée par son gérant, Monsieur [P] [G], explique avoir rencontré des difficultés de paiement. Sans contester devoir des charges, elle s’interroge sur les frais réclamés qui lui semblent exagérés. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur douze mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un extrait de compte arrêté au 16 mai 2025, comportant le détail des provisions exigibles au titre de l’exercice 2025 (juillet et octobre) et mention manuscrite intégrant la provision et la cotisation fonds travaux du 1er juillet 2025 dans l’arriéré ;Le relevé de propriété de la SCI [Localité 5] établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 6] (bâtiment D),L’extrait d’immatriculation de la SCI [Localité 5] au registre du commerce et des sociétés,Le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par la présente juridiction le 20 février 2025 (n°24/01714), condamnant la SCI [Localité 5] au paiement des sommes de 2 319,38 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2023 et 1 019,40 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Un extrait de l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, dont le chapitre V distingue les charges générales à tous les copropriétaires et les charges spéciales afférentes à chaque bâtiment,Le relevé individuel de charges du bâtiment D pour l’exercice 2022, Le bilan annuel des charges générales à tous les bâtiments pour l’exercice 2024, Les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,Un courrier de mise en demeure daté du 11 mai 2023 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courrier de 2e relance daté du 05 juin 2023 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 26 septembre 2023, Un courrier de mise en demeure daté du 02 janvier 2024 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courriel du 16 septembre 2024 envoyé par le syndic à la SCI [Localité 5], comportant un extrait des comptes individuels de charges générales et spéciales (bâtiment D) de la SCI [Localité 5], lui rappelant qu’une assignation lui a été signifiée le 03 septembre 2024 au titre des charges spéciales, Le commandement de payer les charges de copropriété du 15 avril 2025, Le contrat de syndic.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024 et 2025), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie uniquement de la signification des commandements de payer des 26 septembre 2023 et 15 avril 2025, étant cependant précisé que le coût du premier commandement s’élève à 129,23 € et non 134,23 € comme figurant au décompte ; la somme de 5 € sera donc déduite du montant réclamé.

L’ensemble des frais de mise en demeure et de relance, dont il n’est pas justifié de l’envoi, sera déduit du montant réclamé (40 € x 2 + 30 € + 54 € + 44 €).

Les intérêts de retard (4,54 €), au titre desquels aucune justification n’est apportée, seront également déduits.

Enfin, les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice et à l’avocat (398,51 € x 3) seront eux aussi déduits du montant réclamé en l’absence de justification des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic (article 9.1 page 9).

C’est donc une somme totale de 1 413,07 € qui doit être déduite.

Dans ces conditions, la SCI [Localité 5] sera condamnée au paiement des sommes de 1 950,85 € (et non 1 955,39 €) au titre de l’arriéré des charges échues au 1er juillet 2025, 176,21 € au titre des provisions devenues exigibles (octobre 2025) et 282,77 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 2 409,83 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 pour la somme de 1 228,97 € et à compter du 28 juillet 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par la SCI [Localité 5] qui n’apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque des difficultés financières, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SCI [Localité 5], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La SCI [Localité 5], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SCI [Localité 5] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, les sommes de :

1 950,85 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er juillet 2025, 176,21 € au titre des provisions devenues exigibles (octobre 2025) et 282,77 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Soit un total de 2 409,83 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 pour la somme de 1 228,97 € et à compter du 28 juillet 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par la SCI [Localité 5] et dit que la SCI [Localité 5] pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant de 200 € pendant une période de 11 mois, le solde de la dette étant exigible le 12e mois ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Localité 5] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD

Greffier présent lors du prononcé