RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00546 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXRH

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [E] [X] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], bât. [Adresse 4] [Adresse 1] à [Localité 13] qu’elle a donné à bail à Madame [K] [E] [X] par contrat du 19 décembre 2012, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 827,43 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL [P] et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [K] [E] [X] le 19 décembre 2012.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE CDC HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a fait signifier à Madame [K] [E] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024 pour un montant en principal de 3697,19 euros.

Sans paiement de la part de la locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [K] [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 29 mai 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [K] [E] [X] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [K] [E] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l’appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [K] [E] [X] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 827,43 euros, augmentée des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges ; condamner Madame [K] [E] [X] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Madame [K] [E] [X] à lui payer la somme de 6284,91 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur la somme de 3697,19 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

condamner Madame [K] [E] [X] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ; rejeter toute demande de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Madame [K] [E] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 27 janvier 2025, CDC Habitat – représentée par M^e Françoise Law Yen – indique que Madame [K] [E] [X] a quitté le logement et restitué les clés au bailleur le 27 décembre 2024, de sorte qu’elle abandonne l’ensemble des demandes tenant à l’expulsion, ne maintenant que la demande de constater la résiliation du bail et de condamnation en paiement des loyers et indemnités d’occupation échus impayés, demande qu’elle actualise à la somme de 10445,86 euros à la date de sortie de la défenderesse.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 29 mai 2024 à personne, Madame [K] [E] [X] comparaît par ministère d’avocat.

À l’audience, le conseil de Madame [K] [E] [X] soutient oralement que :

— elle reconnaît la dette

— elle a saisi la commission de surendettement qui a décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire

— elle continue à régler le loyer courant

— elle demande une diminution du loyer de 30% compte tenu de l’état du logement.

Elle produit au débat au soutien de ses demandes un rapport daté du 22/07/2024 consécutif à une « visite PILHI » effectué par la CINOR le 29/04/2024 concluant à l’existence de manquements au Règlement Sanitaire Départemental et au décret du 30 janvier 2002 en raison de :

— manque de ventilation des pièces de service en l’absence d’ouvrants et de ventilation mécanique

— traces d’humidités et de moisissures

— revêtement intérieur dégradés par l’humidité

— installation électrique non sécurisée : présence de fils dénudés.

En réplique, CDC Habitat s’oppose à la demande de diminution de loyers soutenant qu’elle a procédé à des travaux en juillet/août 2024.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 9 du bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 3697,19 euros.

Ce commandement de payer impartissait un délai de deux mois à Madame [K] [E] [X] pour apurer les causes du commandement de payer.

Or ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel et Madame [K] [E] [X] n’a pas formé de demande de délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 27 mars 2024.

Madame [K] [E] [X] a déjà restitué le logement le 27 décembre 2024 de sorte que la demande de libération sous astreinte et d’expulsion a été abandonnée par CDC Habitat.

Sur l’indemnité d’occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 27 mars 2024 occupante sans droit ni titre du logement, Madame [K] [E] [X] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, et sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, comme si le contrat s’était poursuivi.

Madame [K] [E] [X] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2024 jusqu’à la date à laquelle elle a quitté le logement et restitué les clés, soit le 27 décembre 2024.

III. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

CDC Habitat produit un décompte démontrant que Madame [K] [E] [X] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 10043,93 euros à la date du 13 janvier 2025, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation à compter de la résiliation.

Madame [K] [E] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 10043,93 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 3697,19 euros à compter du commandement de payer (26 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera rappelé que les dispositions prises par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion s’impose sur le présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de diminution du loyer

Il sera relevé que cette demande n’est fondée sur aucun texte.

En tout état de cause, si l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement est affecté de critères d’indécence de solliciter du bailleur des travaux de remise en état et de solliciter la diminution du loyer pendant le délai d’exécution de ces travaux, il doit être relevé que cette possibilité n’est permise qu’en cours de bail.

Or en l’espèce, le bail a été résilié le 27 mars 2024, de sorte que la demande de réduction du montant du loyer est sans objet.

Elle sera par conséquent rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité de procédure formée par CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2012 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogée CDC HABITAT et Madame [K] [E] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], bât. [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 12] [Adresse 9] étant réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du 27 mars 2024

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont Madame [K] [E] [X] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, à compter de la résiliation du bail le 27 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux intervenue le 27 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [E] [X] à verser à CDC Habitat la somme de 10043,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2025, (comprenant l’échéance de décembre 2024 jusque 27), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 3697,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [K] [E] [X] de sa demande de diminution de loyer ;

CONDAMNE Madame [K] [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée par CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’ya voir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection