Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00247

TJ Grenoble 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, entraînant la résiliation de plein droit des baux.
Accepté
Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers, permettant ainsi au bailleur de récupérer son bien.
Accepté
Créance locative pour loyers impayés
La cour a constaté l'existence d'une créance locative pour loyers impayés et a ordonné le paiement de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Responsabilité de la locataire pour les dépens
La cour a jugé que la locataire devait supporter les dépens de l'instance, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00247
Numéro(s) :	25/00247
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle SANTONIFrancoise SILVAN
Parties :	public L' ACTIS ACTEUR DE L' IMMOBILIER SOCIAL, ACTIS ACTEUR DE L' IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00247 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIOR

AFFAIRE : Etablissement public L’ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [K]

Le : 05 Juin 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :

Madame [R] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [R] [K]

née le 18 Avril 1979 à , demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Avril 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. C. SAMPER, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 30 juin 2016, l’établissement public ACTIS (le bailleur) a donné à bail à Mme [R] [K] (la locataire) un logement situé à [Adresse 3], ainsi que par bail du 19 juin 2019, un garage, sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 28 janvier 2025 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée aux baux et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [R] [K] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [R] [K] à payer :

— la somme de 5 415,55 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 13 janvier 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [R] [K] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire s’est rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 08 avril 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 à la somme de 11 915,72 euros. Par note en délibéré, la dette a été actualisée à la somme de 13 973,62 € au 30 avril 2025.

A la même audience, Mme [R] [K] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 36,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 28 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 29 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Les baux conclus par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [R] [K] le 30 mai 2024 pour la somme de 2 282,49 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 mai 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit des contrats de bail est acquise à compter du 30 juin 2024 pour le garage et du 30 juillet 2024 pour le logement.

Il y a lieu de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur ne justifie pas de la mauvaise foi de la locataire, qui peut d’ordonner l’expulsion sans délai.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 13 973,62 €. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [R] [K] soutient avoir adressé ses justificatifs pour voir supprimer le surloyer qui représente 4 353,99 €. Néanmoins, même après déduction de ce montant, la dette reste supérieure à 9 000 € et elle n’a pas repris le versement des loyers courants de mars et avril 2025 bien qu’elle a régularisé celui du mois de février. En outre, elle n’a pas suivi le conseil obtenu lors du diagnostic social de verser 150 € par mois en plus du loyer pour démontrer sa capacité de respecter ses engagements. Enfin, à l’audience, elle a contesté le montant de sa dette en indiquant qu’elle serait de seulement 3000 € mais n’apporte aucun justificatif.

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé des délais de paiement.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Le bailleur ne justifie pas des conditions pour permettre l’expulsion sans délai prévue par l’article visé ci-dessus, notamment de la mauvaise foi de la locataire.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la locataire pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par Mme [R] [K] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [R] [K].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du garage liant les parties à la date du 30 juin 2024 et celui du logement au 30 juillet 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juin 2024 pour le garage et du 30 juillet 2024 pour le logement, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [R] [K] à payer à l’établissement public ACTIS, la somme de 13 973,62 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025 (mois d’avril compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISONS l’établissement public ACTIS à procéder à l’expulsion de Mme [R] [K] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3] ainsi que du garage, sis [Adresse 4],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [R] [K] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS Mme [R] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 mai 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 05 JUIN 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN