TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01319 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKA5

Copie exécutoire

délivrée le : 19 Juin 2025

à :Maître Estelle SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :19 Juin 2025

à :Monsieur [T] [S]

+ Préfet de l’Isère

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S]

né le 05 Novembre 1998 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. A. BEATRIX, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, l’office public ALPES ISERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [S] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], au loyer mensuel de 655,11 €ur (hors charges).

Par acte signifié le 22 juillet 2024, ALPES ISERE HABITAT a fait commandement à Monsieur [T] [S] de payer dans un délai de deux mois, les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 3 201,19 €ur.

Par courriers datés respectivement les 22 avril et 20 septembre 2024, le bailleur a saisi la CAF de l’Isère puis la CCAPEX de l’Isère de la situation d’impayé du locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 26 février 2025, ALPES ISERE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, afin de le voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, après avoir constaté la recevabilité en la forme de la demande :

— condamner Monsieur [T] [S] au paiement de la somme de 5 935,29 € arrêtée à la date du 23 septembre 2024 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal,

— constater, avec effet du 23 septembre 2024, la résiliation de plein droit du bail qui lui a été consenti pour le logement, par suite du jeu de la clause résolutoire contractuelle,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès après la signification du jugement,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, et le condamner au paiement de cette indemnité à compter du 24 septembre 2024 jusqu’à son départ effectif,

— le condamner au paiement de la somme de 300 €ur au titre des frais de procédure,

— rappeler que la décision du juge sera de droit assortie de l’exécution provisoire,

— mettre à sa charge le paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais éventuels d’exécution.

Par acte signifié le 27 février 2025, le bailleur a remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, ALPES ISERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en produisant un décompte arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 12 147,08 €ur et en déclarant être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Convoqué selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [S] n’a pas comparu ni personne pour lui.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [T] [S] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 22 septembre 2024.

Le décompte démontre qu’à la date du 30 avril 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 12 147,08 €ur.

Monsieur [T] [S] présente une dette locative depuis le 19 octobre 2023, il ne s’est présenté ni à l’audience ni dans le cadre de l’enquête sociale, il a quitté les lieux et il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il sera ainsi ordonné l’expulsion de Monsieur [T] [S], en tant que de besoin, et celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, du 22 septembre 2024 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et la demande de majoration de 10% sera rejetée.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, Monsieur [T] [S] est redevable de la somme de de 12 147,08 €ur au 30 avril 2025 au titre des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation.

Il sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [T] [S] devra supporter les entiers dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur, qui sera débouté de ses prétentions formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement par réputé contradictoire, en premier ressort et rendu public par mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 4 janvier 2023 entre l’office public ALPES ISERE HABITAT et [T] [S] , à compter du 22 septembre 2024;

Dit qu’à défaut pour [T] [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, en tant que de besoin, et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

Rappelle qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

Rappelle que le bailleur doit également faire preuve de bonne foi et de loyauté dans l’exécution de ses obligations ;

Condamne [T] [S] à payer à l’office public ALPES ISERE HABITAT la somme de DOUZE MILLE CENT- QUARANTE-SEPT €UROS HUIT CENTIMES (12 147,08 €uros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

Condamne [T] [S] à payer à l’office public ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 30 avril 2025 jusqu’à la restitution des clefs du logement, ceci sans majoration de l’indemnité ;

Déboute l’office public ALPES ISERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Condamne [T] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé et la présente minute a été signée avec la greffière,

La Greffière La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection