TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01035 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJJN

Copie exécutoire

délivrée le : 03 Juillet 2025

à :

Monsieur [T] [P]

Madame [G] [I]

Monsieur [Z] [Y]

Copie certifiée conforme

délivrée le :03 Juillet 2025

à :

Monsieur [E] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V] [P]

demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [N] [C] [I]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [L] [Y]

demeurant [Adresse 4]

tous comparants en personne

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par bail du 21 juillet 2023, Mme [I], M. [P] et M.[Y] ont pris en location un appartement en colocation dont le propriétaire est M. [E] [X], sis [Adresse 1].

En janvier 2024, les colocataires ont adressé un message au propriétaire pour l’informer d’une dégradation des peintures dans la salle de bain et les toilettes, pièces qui ne disposent d’aucun système d’aération.

Les locataires ont donné un préavis par courrier du 23 mai 2024 et ont quitté les lieux le 30 juin 2024.

Par courriel du même jour, M. [P] a adressé les RIB des trois colocataires et demandé la restitution de leur caution.

Une tentative de conciliation n’a pas aboutie.

Par requêtes des 27 janvier et 20 février 2025, Mme [I], M. [P] et M.[Y] ont saisi le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir condamner M. [E] [X] à régler à chacun d’eux :

—  800 euros correspondant au dépôt de garantie conservé pour des frais de remise en état,

—  10 % sur un loyer de 400 €, à revaloriser au jour du jugement,

M. [P] demande également le remboursement de la somme de 340 € correspondant à un virement pour la consommation d’eau dont il n’a jamais obtenu le justificatif.

A l’audience du 12 mai 2025, les colocataires ont maintenu leurs demandes.

La jonction a été prononcée à l’audience sous le numéro RG N°25/01035, avec les dossiers RG N°25/01038 et RG N°25/01044.

M. [E] [X], a contesté avoir signé un reçu le 30 juin 2024. Il a soutenu que les locataires ne sont pas ceux avec lesquels il aurait signé le bail. Il invoque qu’aucun état des lieux n’a été réalisé et qu’il a fait réaliser celui-ci par huissier.

Le juge des contentieux et de la protection a ordonné au propriétaire de justifier de la consommation d’eau et de l’état de sortie qui présenterait des dégâts.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’état des lieux de sortie

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, aucun état des lieux de sortie détaillé n’a été réalisé.

A réception du courriel du 30 juin 2024, adressé par Mme [I] avec les relevés d’identité bancaire aux fins de remboursement des cautions, le propriétaire n’a jamais répondu ou fait part de la moindre difficulté. Il en va de même à réception des relances par SMS des 9 juillet 2024, 1er août 2024 et 4 septembre 2024. M. [E] [X] s’est de plus fort engagé à réaliser les virements le 10 juillet et 1er août 2024.

M. [E] [X] n’a pas saisi d’huissier dans les conditions prévues par l’article 3-2 dès lors qu’aucun des co-locataires n’a reçu une invitation par l’huissier.

Il n’a d’ailleurs pas adressé d’état des lieux qui aurait, selon ses propres affirmations à l’audience, été réalisé par huissier.

Par ailleurs, il conteste avoir signé le reçu en date du 30 juin 2024 aux termes duquel il est indiqué « clefs remises, aucun dégât constaté causé par les locataires. Nettoyage ok », dont la signature correspond pourtant à la sienne sur le bail versé par les trois colocataires.

En outre, M. [E] [X] a adressé en délibéré, une dernière page d’un éventuel état des lieux de sortie, sur lequel les signatures tant des colocataires que du bailleur, ne sont pas identiques à celles sur le bail versé par les demandeurs, où il apparaît nettement que la date de conclusion du bail a été volontairement effacée ainsi que celle de la date de réalisation de ce document.

Cette pièce doit être écartée car elle démontre une tentative d’escroquerie au jugement.

Par ailleurs, M. [E] [X] a adressé le relevé des charges courantes du 1er avril au 30 juin 2024, sur lequel n’apparaît pas la consommation d’eau durant la période de location.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 1732 du code civil, que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en, son alinéa en son alinéa 3 que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

L’alinéa 4 du même article prévoit qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’alinéa suivant prévoit que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

L’alinéa 7 de ce même article dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Le reçu du 30 juin 2024 aux termes duquel M. [E] [X] reconnaît avoir reçu les clefs et qu’il n’y a aucun dégâts, lui est opposable.

Par ailleurs, il ne justifie ni d’une retenue au titre des charges, ni de la consommation d’eau pour laquelle il a perçu la somme de 340 €.

Le dépôt de garantie retenu intégralement aurait dû être restitué au plus tard le 30 juillet 2024, soit un mois après la remise des clefs.

Dans ces conditions, les locataires ont droit à la majoration de 10 % du loyer par mois de retard, correspondant à 40 € par mois.

Par conséquent, M. [E] [X] doit être condamné à verser la somme de 800€ à chacun des colocataires, outre la somme de 400 € arrêtée au 12 mai 2025 au titre de la majoration de 10 %.

Il doit également être condamné à rembourser la somme de 340 € au titre de la consommation d’eau dont il n’a apporté aucun justificatif.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [X] sera condamné aux dépens d’instance et d‘exécution.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [E] [X] a reconnu que le logement ne présentait aucun dégât le 30 juin 2024 et qu’il a reçu les clefs le même jour ;

CONSTATE que M. [E] [X] n’a ni justifié des motifs de l’absence de restitution du dépôt de garantie, ni adressé de constat d’huissier comme il l’a affirmé à l’audience, ni justifié de la consommation d’eau des colocataires ;

CONDAMNE M. [E] [X] à verser à Mme [G] [I], la somme de 1200 € dont 400 € au titre de la majoration de 10 % arrêtée au 12 mai 2025, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [X] à verser à M. [T] [P] la somme de 1200 € dont 400 € au titre de la majoration de 10 % arrêtée au 12 mai 2025, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [X] à verser à M. [Z] [Y] la somme de 1200 € dont 400 € au titre de la majoration de 10 % arrêtée au 12 mai 2025, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [X] à rembourser à M. [T] [P] la somme de 340 € au titre de la consommation d’eau qui n’a pas été justifiée avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [E] [X] qu’aux entiers dépens d’instance et d‘exécution.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 03 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN