RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03207 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2MS

NAC : 36Z

JUGEMENT CIVIL

DU 31 MARS 2026

DEMANDEURS

M. [Z] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [O] [V] [R] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [L] [M] [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Réza BADAT de la SELARL REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 31.03.2026

CCC délivrée le :

à M^e Laurent BENOITON, Maître Réza BADAT de la SELARL REZA BADAT

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Février 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Mars 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 31 Mars 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 13 avril 2023, Monsieur [Z] [A] et Madame [O] [P] [I] [R] épouse [A] ont conclu un compromis de vente portant sur la totalité de leurs parts de la SCI [1], au prix de 290 000 euros, avec Monsieur [L] [M] [Y] [F].

Le compromis contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard le 1er juin 2023.

La vente devait être réitérée au plus tard le 30 septembre 2023.

Le 29 juillet 2024, Monsieur et Madame [A] mettaient Monsieur [F] en demeure d’avoir à leur produire la lettre d’accord sur le prêt et de réitérer la vente.

Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, Monsieur et Madame [A] ont assigné Monsieur [F] devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la pénalité stipulée dans la promesse.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 mai 2025, ils demandent au tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [L] [F] à payer aux époux [A] la somme de 29 000 euros en principal, conformément à la stipulation de pénalité, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [F] à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— DEBOUTER Monsieur [L] [F] de ses demandes formulées à titre reconventionnel ;

— REJETER toutes demandes et prétentions contraires du défendeur.

Au soutien de leurs prétentions, qu’ils fondent sur les dispositions des articles 1217 et 1231-5 du code civil, ils font valoir que Monsieur [F] a manqué à ses engagements contractuels en ne justifiant nullement des démarches réalisées pour obtenir un prêt ni de l’obtention de ce prêt. Ils lui reprochent également, sur la base des pièces qu’il produit, de n’avoir pas été suffisamment diligent dans ses démarches, de sorte que la condition suspensive, qui a défailli par sa faute, est considérée comme réalisée. Ils s’estiment donc bien fondés à demander qu’il soit condamné à leur payer la somme fixée contractuellement à titre de pénalité, qui correspond, de façon habituelle, à 10% du prix de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2025, Monsieur [F] demande au tribunal de :

Débouter purement et simplement les demandeurs de leurs demandes.

Reconventionnellement,

Condamner solidairement les époux [U] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

Condamner solidairement les époux [U] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 4.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les mêmes sous le même lien de solidarité au entiers dépens.

En défense, il fait valoir que l’étude de sa demande de prêt a été retardée par la transmission tardive des bilans de la SCI [2] par les cédants, ce qui n’a pas permis l’examen de sa demande de prêt dans le délai très court stipulé au contrat. Il précise s’être vu octroyer un refus de prêt par l’organisme auprès duquel il avait fait sa demande. Il considère donc que la clause pénale ne peut pas trouver à s’appliquer, puisqu’il n’a pas obtenu son prêt et que le délai pour obtenir la réponse sur sa demande est imputable à la faute des vendeurs.

A titre reconventionnel il demande l’indemnisation de son préjudice lié aux tracasseries et à l’atteinte à sa réputation causées par la procédure judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance du 16 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 20 février 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le compromis notarié de vente en date du 13 avril 2023 contient une stipulation de pénalité rédigée en ces termes : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 29 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. »

Il stipule en page 7 qu’il est consenti sous des conditions suspensives diverses, toutes stipulées au bénéfice du bénéficiaire, et en particulier une conditions suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts, permettant au bénéficiaire d’acquérir les parts sociales mais aussi de financer la construction à réaliser aux termes du bail à construction. Le bénéficiaire s’est ainsi engagé à obtenir un prêt bancaire d’un montant de 790 000€, d’une durée de 15 ans et à 3%/ an, hors assurance. Il s’est obligé à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans un délai de 30 jours (au plus tard le 13 mai 2023) et à justifier au promettant de ce dépôt par tout moyen utile : lettre ou attestation. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 1er juin 2023.

En outre, il stipule en page 9 qu’en cas de non-réalisation des conditions suspensives à la date prévue, la convention sera nulle et de nul effet, sauf si la non-réalisation des conditions suspensives ressortait du fait volontaire du bénéficiaire, auquel cas les dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil aux termes desquelles « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » s’appliqueront. Il précise enfin que dans ce cas, la stipulation de pénalité serait mise en œuvre.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [F], qui avait jusqu’au 13 mai 2023 pour déposer des demandes de prêt et à en justifier, n’a jamais tenu les promettants informés de ses démarches.

S’il justifie avoir envoyé le 13 avril 2023 un courrier électronique à un courtier pour solliciter un prêt d’un montant de 790 000 euros, les autres caractéristiques stipulées au compromis n’ont jamais été signalées au courtier. La suite des échanges avec son courtier démontre que les pièces nécessaires au montage de son dossier lui ont été demandées le 26 avril 2023. Néanmoins, la pièce jointe au message du courtier, qui liste ces pièces, n’est pas produite, de sorte qu’il n’est nullement établi que le bilan de la SCI [1] était exigé pour la validité de sa demande de prêt. Surtout, le refus de la [3], daté du 21 août 2023, ne reprend pas l’ensemble des caractéristiques stipulées au compromis pour la demande de prêt : en effet, ni le montant à financer ni le taux du crédit demandé n’y figurent, de sorte qu’il n’est pas justifié de la régularité de la demande qui lui a été soumise.

Par conséquent, Monsieur [F], qui a accepté le délai très court fixé par le compromis pour l’obtention de son prêt, a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, en ne déposant pas de demande conforme aux stipulations du compromis et en n’étant pas diligent dans ses démarches auprès de son courtier.

La demande d’appliquer la clause pénale stipulée au compromis de vente est donc fondée, il conviendra d’y faire droit et de condamner Monsieur [F] à payer aux demandeurs la somme de 29 000 euros forfaitairement convenue.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer que constitue l’assignation, en l’absence de toute autre mise en demeure de payer valablement délivrée à une date antérieure.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le défendeur n’a pas fondé sa demande en droit.

Qu’elle soit envisagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, en particulier sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, il est évident qu’il ne subit aucun préjudice du fait de l’engagement de la présente procédure judiciaire par ses cocontractants alors qu’il est retenu comme ayant été défaillant dans ses obligations contractuelles.

Sa demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [F], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] [Y] [F] à payer à Monsieur [Z] [A] et Madame [O] [P] [I] [R] épouse [A], la somme de 29 000 € (vingt-neuf mille euros) au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 11 octobre 2024 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Monsieur [L] [M] [Y] [F] ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] [Y] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] [Y] [F] à payer à Monsieur [Z] [A] et Madame [O] [P] [I] [R] épouse [A] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Le GREFFIER, Le PRESIDENT