REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01543 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSVL

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé à [Localité 5] représenté par son syndic l’agence C/ Société DU PRAT

Le : 27 Novembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Société DU PRAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 27 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 3] représenté par son syndic l’agence SAS LAMY dont le siège social est [Adresse 4] pris en son agence [Adresse 1],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SCI DU PRAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] Chez Mme [K] [J] [Adresse 2]

non comparante, courrier du 22 septembre 2025.

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 02 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 02 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 02 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 27 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU PRAT est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 27 juin 2025, présenté le 03 juillet 2025 et revenu non délivré (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 1 292,93 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 02 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY a fait assigner la SCI DU PRAT devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  1 292,93 € représentant l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 ;

—  3 800 € pour résistance abusive,

—  900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,

— Le tout avec capitalisation des intérêts.

Par courrier réceptionné le 26 septembre 2025, la SCI DU PRAT a sollicité, en application de l’article L.212-51 du code de l’organisation judiciaire, l’instauration d’une procédure sans audience à laquelle le défendeur avait préalablement précisé ne pas s’opposer dans son assignation.

Aux termes de son courrier, la SCI DU PRAT indique avoir effectué un virement d’un montant de 1 292,93 € le 22 septembre 2025 et sollicite la vérification du détail des charges réclamées, « le montant des éventuelles pénalités ne pouvant être déterminé que par le tribunal ». Elle explique qu’alors que la somme qu’elle a payée correspondant au montant réclamé devant la juridiction, le « service Gestion » lui réclame le paiement d’une somme de 2 493,96 €, sans détail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 juillet 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er août 2025 au 31 juillet 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 juillet 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er août 2024 au 31 juillet 2025,

— La mise en demeure du 27 juin 2025, présentée le 03 juillet 2025 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », aux termes de laquelle le syndicat réclame le paiement de la somme de 1 292,93 € au titre des charges dues,

— Le relevé de propriété de la SCI DU PRAT établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 6] (l’immeuble se situant à l’angle de la [Adresse 8] visée par le relevé de propriété et du [Adresse 7], visé dans l’acte introductif d’instance et les procès-verbaux d’assemblée générale),

— Un extrait de compte arrêté au 1er mai 2025, laissant apparaitre un solde débiteur de 1 292,93 € correspondant au montant réclamé au titre de l’arriéré de charges,

— Un extrait de compte arrêté au 1er août 2025, laissant apparaitre un solde débiteur de 1 617,41 €, d’un montant supérieur au montant réclamé au titre de l’arriéré de charges.

Le syndicat produit également, sans avoir modifié ses demandes ni justifié de la communication de ces pièces au défendeur, malgré une demande faite en ce sens par message RPVA du 11 novembre 2025 :

— Un décompte postérieur à l’assignation, arrêté au 1er novembre 2025 pour un solde dû de 792,51 €,

— Plusieurs pièces non numérotées, non visées au bordereau (mise en demeure du 16 janvier 2025 dont il n’est pas justifié de l’envoi, extrait Pappers du registre national des entreprises).

Ces dernières pièces sont donc écartées des débats faute d’avoir été communiquées à la SCI DU PRAT et ne sont donc pas prises en compte pour la présente décision.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 juillet 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants 2024/2025 et 2025/2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

Toutefois, la SCI DU PRAT justifie du versement d’une somme de 1 292,93 € par virement bancaire du 23 septembre 2025. Cette somme sera donc déduite du montant réclamé.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 27 juin 2025.

L’ensemble des frais antérieurs à cette mise en demeure, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc déduits du montant réclamé (6 x 52 € + 2 x 53,17 € = 418,34 €).

L’addition des sommes déduites (1 292,93 € + 418,34 € = 1 711,27 €) excède le montant réclamé par le demandeur au titre de l’arriéré de charges (1 292,93 €).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sera débouté de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SCI DU PRAT, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Le règlement de l’arriéré de charges étant intervenu postérieurement à l’assignation, la SCI DU PRAT sera condamnée aux dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, au regard des sommes déjà réglées par la SCI DU PRAT au titre de divers frais ne constituant pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 (418,34 €), il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS LAMY, de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS LAMY de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DU PRAT aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE