RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

ORDONNANCE DE REFERE

DU 02 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE

S.C.I. VOLTA, immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro D 415 155 423, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marie-Josèphe LASSUS-PHILIPPE, avocate au barreau de HAUTE-SAÔNE,

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S] Entrepreneur individuel immatriculé au RCS de Vesoul sous le numéro 494 892 607, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Coralie FOUQUET, avocate au barreau de HAUTE-SAÔNE

PRESIDENTE : Violaine HAMIDI

GREFFIER : Sarah COGHETTO

DEBATS :

Audience publique du 15 Juillet 2025

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries

ORDONNANCE :

Contradictoire

En premier ressort

Prononcée publiquement le 02 Septembre 2025 par Madame HAMIDI, date annoncée à l’issue des débats par mise à disposition au greffe

Signée par Violaine HAMIDI et Sarah COGHETTO

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N° RG 25/00050 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFK5 – Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juin 2014, la SCI VOLTA a donné à bail commercial à Monsieur [T] [S] (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 7 080 euros, hors charges et hors taxes, payable en douze termes mensuels égaux soit 590 euros outre une provision sur charges de 70 euros révisable le 1er juin de chaque année, le bail commençant à courir le 1er juin 2024 pour expirer le 3 mai 2033.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d’huissier du 08 octobre 2024, pour une somme de 3 645,28 euros, au titre de l’arriéré locatif du au 2 octobre 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 11 avril 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— autoriser le transport dans telle remise ou garde-meubles de son choix, aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [S] les matériels, mobiliers et tout objet pouvant garnir les lieux,

— condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 5 540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, outre l’intégralité des loyers et charges dû depuis cette date, à titre d’indemnité d’occupation,

— la somme de 554 euros au titre de clause pénale, sauf à parfaire,

— la somme de 1 180 euros à titre d’indemnité d’occupation, indemnité qui sera due à compter du 08 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, outre la provision sur charges et redevances à la charge du locataire à hauteur de 70 par mois,

— condamner Monsieur [T] [S] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le dossier a été plaidé à l’audience du 15 juillet 2025.

A cette date le demandeur a maintenu ses prétentions et moyens initiaux.

En réponse, Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, a indiqué que les demandes n’étaient pas formulées à titre provisionnel ce qui contrevenait aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Par ailleurs, des règlements étaient intervenus de sorte que le solde du était de 1 530 euros, déduction à faire des versements de 1 000 euros le 10 juin 2025, 450 euros le 11 juin 2025, 550 euros le 13 juin 2025, 1 300 euros le 10 juillet 2025. Le paiement des loyers et charges était repris depuis le moi de mai 2025.

Il n’appartenait pas au juge des référés de trancher la demande sur la clause pénale, dont le montant devait être modulé par le juge du fond.

La reprise des paiements justifiait l’octroi de délais et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Si, par extraordinaire, la juridiction accueillait la demande de résiliation et d’expulsion, l’indemnité ne saurait être fixée à la somme de 1 180 euros outre 70 euros de provisions sur charges, car cela représentait le double du montant du loyer. Cela s’apparentait à une clause pénale. Elle devait être modérée par le juge du fond. Il convenait dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Si la juridiction faisait droit aux condamnations en paiement il convenait de procéder à une condamnation en denier ou quittance en l’état des versements effectués par Monsieur [S] pour un montant de 3 300 euros. Il convenait enfin de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, date à laquelle elle était rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que «dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.»

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas la condition d’urgence.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 3 490 euros, arrêtée au 14 février 2025.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 5 540 euros, mois de février 2025 inclus. Il apparaît que les sommes de dont il convient de déduire les versements de 1 300 euros du 10 juillet 2025, 550 euros le 13 juin 2025, 450 euros le 11 juin 2025. Le loyer courant est de 590 euros outre 70 euros de provisions sur charges.

Il apparaît donc que le paiement du loyer courant a été repris à partir de juin 2025, outre un versement complémentaire pour apurer la dette, de 1 120 euros.

Monsieur [T] [S] est condamné à une indemnité d’occupation de 660 euros par mois, la somme due depuis le 15 mars est de 660 euros pour mars, avril, mai et juin soit 2 640 euros, à ajouter à la somme de 5 540 euros soit 8 180 euros dont il convient de retrancher 1 120 euros déjà réglé, pour un solde du de 7 060 euros, somme au paiement de laquelle Monsieur [T] [S] est condamné. Il convient de requalifier la demande en demande de provision.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai à Monsieur [T] [S] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 15 mars 2025.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges soit 660 euros, ladite indemnité étant exigible depuis le 15 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [S] ne s’est pas acquitté de cette somme dans les délais prescrits par l’acte de commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L.145-41 du Code de commerce.

Au terme de ce texte, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 15 mars 2025. Le maintien dans les lieux de Monsieur [T] [S] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI VOLTA un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 15 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

En outre, l’équité commande de condamner Monsieur [T] [S] à verser la somme de 1 000 euros à la SCI VOLTA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [S] sera également condamné aux dépens qui incluront le coût du commandement en date du 14 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial, liant la SCI VOLTA à Monsieur [T] [S], est acquise à la date du 15 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI VOLTA, à titre provisionnel, une somme de 7 060 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 14 février 2025, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges ;

ACCORDONS à Monsieur [T] [S] des délais de paiement et disons qu’il devra s’acquitter du paiement de sa dette en 23 mensualités de 306 euros outre une dernière comprenant le solde, en sus du loyer courant, à compter du 15 du mois suivant la signification de la présente décision et ensuite avant le 15 de chaque mois ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI VOLTA une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 660 euros soit l’équivalent du loyer actuel avec charges, du 15 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que Monsieur [T] [S], ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISONS la SCI VOLTA à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de Monsieur [T] [S] ;

En toute hypothèse :

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à payer à la SCI VOLTA une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2025 ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 02 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE