TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/05686 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MC57

Copies exécutoires

délivrées le : 10 Juillet 2025

à :M^e Anais GASSMANN

Maître Aurore DEVIGNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [C] [R] [T]

née le 25 Septembre 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aurore DEVIGNY de la SCP POLI-CABANES DEVIGNY MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

Madame [E] [D] [F]

née le 09 Juillet 1981 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [B] [S] [P] épouse [F]

née le 14 Septembre 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 avril 2012, Madame [C] [T] a donné à bail à Madame [E] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 355 euros à l’origine et ce en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie de 355 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [B] [P] épouse [F] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers pour sa fille Madame [E] [F].

Le 6 octobre 2023, Madame [C] [T] a fait délivrer par acte d’huissier un congé pour vendre à Madame [E] [F] à échéance du 30 avril 2024.

Le 13 août 2024, Madame [C] [T] a fait délivrer par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 6 110 euros au titre des loyers impayés au 12 août 2024 à Madame [E] [F].

Ce commandement a été dénoncé à Madame [B] [P] épouse [F] en sa qualité de caution par acte d’huissier en date du 20 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 10 octobre 2024 Madame [C] [T] a assigné Madame [E] [F] et Madame [B] [P] épouse [F] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail par effet du congé pour vente et condamner solidairement la locataire et la caution au règlement de l’impayé de loyer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 mai 2025 lors de laquelle Madame [C] [T] représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

PRONONCER la résiliation du bail liant Madame [C] [T], d’une part, et Madame [E] [F], d’autre part, en application du congé pour vente délivré le 6 octobre 2023 ayant pris effet le 30 avril 2024 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [E] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sans délai ;

CONDAMNER solidairement Madame [E] [F], en sa qualité de locataire, et Madame [B] [F] née [P], en sa qualité de caution, à payer à Madame [C] [T] :

6310 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mars 2025 inclus, dans la limite de 4430 euros pour Madame [F] née [P], en sa qualité de caution,

au versement d’une somme complémentaire égale au montant des loyers et indemnité d’occupation exigibles (taxes et accessoires en sus) à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNER in solidum Madame [E] [F] et Madame [B] [F] née [P] à payer à Madame [T] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les mêmes à payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du congé pour vente, du commandement de payer et de sa dénonce à la caution en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Madame [E] [F] et Madame [B] [F] née [P] de toutes leurs demandes contraires.

Lors de cette même audience, Madame [B] [F] née [P], représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DECLARER l’engagement de caution de Madame [P] [F] nul et de nul effet.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [T] de sa demande en ce qu’elle est dirigée à son encontre

CONDAMNER Madame [T] à restituer à Madame [P] [F] la somme de 4 150 € au titre des paiements indus.

A titre subsidiaire,

Si par impossible la juridiction devait considérer l’engagement de caution valide, JUGER que ce dernier s’est éteint à l’échéance initiale du contrat de bail le 30 avril 2015.

CONSTATER que la garantie de Madame [P] [F] n’est plus due au-delà de cette date.

DEBOUTER Madame [T] de ses demandes dirigées à son encontre au titre d’une garantie de caution

Si par impossible la juridiction devait considérer l’engagement de Madame [P]

[F] valide et ayant perduré au-delà du 30 avril 2015,

CONSTATER la disparition du bail à l’échéance du 30 avril 2024 ensuite du congé délivré par la bailleresse.

CONSTATER la résiliation de l’engagement de caution de Madame [P] [F] à compter du 25 octobre 2024.

JUGER que le montant du loyer ne peut être supérieur à 375 € charges comprises.

JUGER qu’en conséquence, Madame [P] [F] ne peut être tenue au-delà de la somme 4 430 €.

JUGER que Madame [P] [F] sera intégralement relevée et garantie par Madame

[F] [E] de toute condamnation prononcée à son encontre

En toute hypothèse,

CONDAMNER Madame [F] [E] et Madame [T] à lui verser la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [E] [F], assignée à étude, n’était ni présente ni représentée.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son dernier alinéa : ' La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.'.

Ainsi la loi impose de remettre à la caution un exemplaire du bail afin que celle-ci soit parfaitement informée de la nature et de l’étendue des obligations qu’elle cautionne.

C’est le plus souvent de manière concomitante à son engagement que l’exemplaire du bail (en copie) sera remis à la caution, qui le reconnaîtra dans l’acte de cautionnement, par une mention manuscrite expresse ou dont la remise sera constatée par le notaire ou encore par une mention manuscrite apposée par la caution sur l’exemplaire du bail demeurant entre les mains du bailleur.

Ce formalisme est exigé ad validitatem, il ne s’agit donc pas d’une simple obligation d’information qui pèse sur le bailleur mais d’une obligation de respecter un formalisme dont les parties ne peuvent s’abstraire et dont le non-respect entraîne la nullité du cautionnement.

En outre, il s’agit d’une nullité de plein droit, non subordonnée à la preuve d’un grief.

En l’espèce, il n’est pas établi par la bailleresse qu’une copie du contrat de bail a été remise à a caution, aucune mention en ce sens n’étant portée si sur le contrat de bail ni sur l’acte de cautionnement.

L’engagement de caution de Madame [B] [P] épouse [F] en date du 30 avril 2012 est donc nul, Madame [C] [T] sera déboutée de toutes ses demandes à son encontre et il n’y a pas lieu à statuer sur les autres moyens de nullité du cautionnement ou visant à réduire la portée de ce dernier.

2.Sur la restitution des sommes versées par Madame [B] [P] épouse [F]

Madame [B] [P] épouse [F] indique qu’elle aurait versé la somme de 4 150 euros au titre de son engagement de caution à Madame [C] [T] et elle en sollicite la restitution compte tenu de la nullité de cet acte.

Néanmoins, Madame [B] [P] épouse [F] ne produit que des relevés de compte mentionnant des sommes versées par chèque pour un montant total de 3 650 euros, sans établir que ces sommes ont été versées à Madame [C] [T] et surtout sans établir qu’elles l’ont été sur le fondement de son acte de cautionnement et non pour régler spontanément les dettes de loyer de sa fille et permettre à cette dernière de demeurer dans les lieux.

Ainsi, il n’est pas établi que Madame [B] [P] épouse [F] a été mis en demeure par la propriétaire de procéder à ces règlements qui apparaissent spontanés.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [B] [P] épouse [F] de sa demande de restitution.

3.Sur le congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

Cet article précise également :

«  II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. "

En l’espèce le congé pour vendre délivré à Madame [E] [F] mentionne un prix de vente de 45 000 euros aux conditions ordinaires et de droit en pareil matière.

Le congé étant validé, le bail a été résilié le 30 avril 2024. Madame [E] [F] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2024. Ainsi, en l’absence de départ volontaire des lieux, il sera ordonné l’expulsion de Madame [E] [F] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Madame [C] [T] est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré l’expiration du préavis du congé.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation de bail, sans majoration.

4.Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 6 310 €. Madame [E] [F] sera condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail du fait du congé doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

5.Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [F] qui succombe devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leur demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

D’après l’article 514 du code de procédure civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [C] [T] de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [P] épouse [F] au titre de son engagement de caution ;

DEBOUTE Madame [B] [P] épouse [F] de sa demande de condamnation de Madame [C] [T] à lui régler la somme de 4150 euros ;

DECLARE valable le congé pour vendre délivré à Madame [E] [F] le 6 octobre 2023 ;

DIT que Madame [E] [F] est occupante sans droit ni titre du logement et de ses accessoires sis [Adresse 1] à [Localité 6] à compter du 1er mai 2024;

DIT que Madame [E] [F] devra libérer les lieux,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] [F] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6],

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er mai 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à Madame [C] [T] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à Madame [C] [T], la somme de 6 310 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025 (mois de mai 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leur demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE