TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00236 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E27I

DEMANDEUR :

Société économie mixte locale dénommée CRISTAL HABITAT venant aux droits de l’Office public de l’Habitat [Localité 8] ALPES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H]

domiciliés [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 7 septembre 2016, la société [Localité 8] Alpes Habitat a donné à bail à Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 362,94 euros.

Par contrat du 22 juillet 2022, , la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, venant aux droits de la société [Localité 8] Alpes Habitat, a donné à bail à Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] un garage (n°31) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 28,19 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail du 7 septembre 2016 et du 22 juillet 2022 pour un montant en principal de 1911,97 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 18 février 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition des clauses résolutoires stipulées dans les contrats de bail du 7 septembre 2016 et du 22 juillet 2022 et la résiliation des baux à compter du 19 avril 2025,

— ordonner à Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] de libérer le logement et le garage objets des baux dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement restitué l’appartement et le garage n°31 ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] à lui payer la somme de 2581,68 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner in solidum Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner solidairement Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] aux dépens.

À l’audience du 18 novembre 2025, la SEML Cristal Habitat , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 665,72 euros. La partie demanderesse déclare qu’il y a eu deux versements.

Monsieur [I] [Y] [K], cité à domicile, et Madame [G] [H], citée à personne, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu relatif au logement contient en son article 6-4 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 18 février 2025, pour la somme en principal de 1911,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 19 avril 2025.

Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] devenant à compter de cette date occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le garage

En application des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de location du garage (n°31) en date du 22 juillet 2022 comporte en son article 7 une clause résolutoire, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat un mois après une mise en demeure restée infructueuse en cas de non paiement du loyer ou de manquement aux obligations imposées par le contrat.

Cette clause était rappelée par le commandement de payer en date du 18 février 2025, et il résulte du décompte produit par la SEML Cristal Habitat qu’aucun règlement libératoire n’est intervenu dans le délai d’un mois suivant ce commandement de payer.

Il sera dès lors constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du garage étaient réunies à la date du 19 mars 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 531,75 euros comprenant l’échéance du mois d’octobre 2025.

Les deux contrats de bail stipulent par ailleurs en l’article 6-5 pour celui du 7 septembre 2016 et en l’article 6 pour celui du 22 juillet 2022, une clause de solidarité des co-titulaires du bail pour le paiement des loyers, des charges et de toutes autres sommes dues au titre dudit contrat.

Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

S’il est établi par le décompte actualisé produit par la SEML Cristal Habitat que Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] avaient repris le paiement des loyers courant avant l’audience, il résulte du diagnostic social et financier produit que leur budget mensuel est déficitaire, leurs charges excédant leurs revenus. Il est précisé que leurs revenus sont irréguliers, Monsieur [I] [Y] [K] étant auto-entrepreneur et Madame [G] [H] se trouvant en recherche d’emploi. En outre, il est précisé que les règlements intervenus ont pu être honorés au gré de prêts familiaux. Dans ces conditions, et dès lors qu’il n’est pas établi que les locataires soient en situation de régler leur dette, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2016 entre la société [Localité 8] Alps Habitat et Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 avril 2025,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2022 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat et Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] concernant le garage (n°31) situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 mars 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat venant aux droits de la société [Localité 8] Alpes Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation du logement et du garage, de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 531,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’occupation du logement et du garage, comprenant l’échéance du mois d’octobre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [Y] [K] et Madame [G] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION