TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00601 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MH3V

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Estelle SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025

à :M^e Hélène MOREIRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [K] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hélène MOREIRA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Mars 2025 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier, en présence de M^me L. BOISSON, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, la SA ADOMA a consenti un contrat de résidence à Monsieur [O] [K] [U] situé [Localité 6][Adresse 1], suivant redevance mensuelle de 340,70 €.

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, délivré à étude, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [O] [K] [U] de payer les redevances et charges impayées à cette date pour un montant de 2 939,51 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 janvier 2025 délivré à étude, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [O] [K] [U] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble à l’audience du 17 mars 2025 afin de voir, au visa des articles R.633-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

— Constater la résiliation de plein droit à la date du 22 novembre 2024 du contrat de résidence intervenu entre la SOCIETE ADOMA et Monsieur [O] [K] [U], qui est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts du résident ;

En tout état de cause :

— Autoriser la société ADOMA à procéder à l’expulsion du résident ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique dans le mois de la signification du jugement à intervenir;

— Condamner Monsieur [O] [K] [U] au paiement de la somme de 3280,49 € au titre du solde débiteur du contrat, voire de l’indemnité d’occupation arrêtée au 26 novembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de la mise en demeure ;

— S’entendre fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la société ADOMA pour l’occupation du local sans droit ni titre pour la période postérieure à la résiliation du contrat, égale au loyer qui aurait été payé si le contrat s’était poursuivi, charges et accessoires en sus révisables selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération des lieux ;

— Le condamner en outre au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 22 novembre 2024, jour de la résiliation du contrat, jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [O] [K] [U] au paiement de la somme de 478,56 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner au paiement des dépens comprenant le coût de la mise en demeure, de l’assignation et de tous les frais d’exécution du jugement à intervenir.

A cette audience, la SA ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance au 14 mars 2025 à la somme de 1 395,65 euros. Elle mentionne que la dernière redevance date du mois de février pour un montant de 352,09 euros, et que des versements sont intervenus, l’un de 900 euros le 7 mars 2025, un autre de 800 euros le 13 janvier 2025 et un autre de 1000 euros le 13 janvier 2025.

La SA ADOMA indique être favorable à l’octroi de délais de paiement sollicités par le locataire. Elle fait enfin valoir qu’une mise en demeure a été signifiée par huissier au locataire et demande au tribunal de rejeter le moyen soulevé par le locataire qui indique que la résolution du contrat de bail est irrégulière. Elle soutient que le courrier de résiliation du bail qui a été adressé par exploit de Commissaire de Justice et non par courrier recommandé est régulier par sa signification par exploit de Commissaire de Justice.

Monsieur [O] [K] [U], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées le 17 mars 2025. Il soutient que le droit au logement est un droit fondamental, qu’il n’a pas de solution de relogement et qu’il traverse une période de grande fragilité en l’absence de travail et compte-tenu de sa situation de handicap.

Il demande au tribunal de rejeter la demande constat de résiliation de bail présentée par le bailleur faute pour lui de justifier de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour lui notifier la résiliation du contrat de résidence comme le prévoit l’article 11 du contrat de résidence et de l’avoir fait par exploit de [4] de Justice. Il demande également au tribunal de rejeter la demande de prononcé de résiliation du contrat de redevance et de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de suspendre l’exécution de l’expulsion pendant un délai d’an et en tout état de cause, d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il perçoit depuis peu l’AAH, pour un montant de 950,05 euros.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon les dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

La SA ADOMA et Monsieur [O] [K] [U] sont représentés par leurs conseils respectifs.

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la résiliation du contrat de résidence, la créance du bailleur, la demande d’expulsion du locataire, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation :

« La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.- Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis."

Par courrier du 17 octobre 2024 signifié à Etude par exploit de Me [V] [W], Commissaire de Justice en date du 22 octobre 2024, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [O] [K] [U] de payer les redevances et charges impayées à cette date pour un montant de 2 939,519 euros.

L’article 11 du contrat de résidence du 15 avril 2022 entre la SA ADOMA et Monsieur [O] [K] [U] prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard de ce contrat. Cet article mentionne que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [O] [K] [U] soutient que la SA ADOMA ne démontre pas l’avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SA ADOMA demande au tribunal de rejeter la demande du locataire dans la mesure où cette mise en demeure a été réalisée par la SA ADOMA par courrier du 17 octobre 2024 signifié à Etude par exploit de Me [V] [W], Commissaire de Justice en date du 22 octobre 2024.

Il y a lieu de rappeler d’une part, l’adage selon lequel « celui qui peut le plus peut le moins » et qu’en tout état de cause, l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation III dispose que « la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception » et d’autre part, de souligner que la signification par acte de Commissaire de Justice démontre qu’elle a été portée à la connaissance du locataire, d’autant qu’elle a été faite à personne.

De plus, la mise en demeure vise expressément l’article 11 du contrat de résidence concerné et la résiliation de plein droit du contrat de résidence en cas de non régularisation de l’arriéré de redevance dans un délai d’un mois. En conséquence, la SA ADOMA a régulièrement mis en demeure Monsieur [O] [K] [U].

Il en résulte que contrairement à ce que soutient le locataire, la mise en demeure peut être notifiée par acte de Commissaire de Justice comme par lettre recommandée avec accusé de réception, même si le contrat ne le stipule pas précisément

Monsieur [O] [K] [U] n’a pas payé l’intégralité des redevances impayées visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance conformément aux stipulations du contrat de résidence, et ledit contrat comporte une clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 22 novembre 2024.

Le décompte produit démontre qu’à la date du 14 mars 2025, la redevance restant due s’élève à la somme de 1 395,65 euros (redevance de février 2025 compris).

Monsieur [O] [K] [U] ne conteste aucunement l’absence de paiement de la redevance et des charges du logement pendant plusieurs mois. Il ne conteste pas non plus le montant des sommes réclamées.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, et qui n’est pas contesté, Monsieur [O] [K] [U] sera condamné à payer à la SA ADOMA la somme de 1 395,65 € au titre des redevances, des charges au 14 mars 2025 (redevance de février 2025 compris), outre intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024.

L’article 1343-5 de ce même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [O] [K] [U] qui a repris le paiement des loyers sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

Au vu des propositions faites par Monsieur [O] [K] [U], de la reprise du paiement du loyer et de l’accord du bailleur, il sera autorisé à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement d’une échéance à son terme, qu’il s’agisse de la redevance courante (augmentée des charges) ou de la mensualité fixée au titre des délais de paiements de la dette locative, il y a lieu de prévoir :

o que le contrat de bail du logement sera résilié 7 jours après la date de présentation d’une mise en demeure par courrier recommandé par voie d’huissier ;

o que les délais de paiements seront caducs et que l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible par le bailleur ;

o qu’en cas de maintien dans les lieux après la date de résiliation, Monsieur [O] [K] [U] se trouvera occupant sans droit ni titre du logement, et sera redevable, jusqu’à la remise des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer ;

o que cette indemnité d’occupation sera fixée au montant de la dernière redevance augmentée des charges connues pour le logement et sera révisable dans les mêmes conditions que si le contrat s’était poursuivi et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [O] [K] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire

En l’espèce, Monsieur [O] [K] [U] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Or, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée. Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant publiquement les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [U] à payer à la SA ADOMA la somme de 1 395,65 euros au titre des redevances, des charges au 14 mars 2025 (redevance de février 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [K] [U] à s’acquitter de cette somme, outre la redevance et les charges courants, en 24 mensualités, soit 23 mensualités de 60 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu, entre d’une part, la SA ADOMA, et d’autre part, Monsieur [O] [K] [U] concernant le logement situé [Adresse 7] uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation :

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [U] à payer à la SA ADOMA, le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA ADOMA, à défaut pour Monsieur [O] [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement situé [Adresse 7], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [U] à verser à la SA ADOMA, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail pour le logement et révisable dans les mêmes conditions que si le contrat s’était poursuivi et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la sommation de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Sarah DOUKARI, greffière.

La greffière La Vice-Présidente

des Contentieux de la Protection