TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/04778 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MAWB

Copies exécutoires

délivrées le : 10 Juillet 2025

à :M^e Sylvie FERRES

M^e Aurélia MENNESSIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [F] [S]

née le 27 Mai 1966 à [Localité 6] (MALI), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 4] du 02/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 13 avril 2011, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Madame [F] [S] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 820 euros à l’origine et contre versement d’un dépôt de garantie de même montant.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 9 avril 2011.

Par courrier en date du 29 septembre 2021 reçu le 2 octobre 2021, Madame [F] [S] a donné congé à son bailleur avec préavis d’un mois.

Par courrier en date du 21 octobre 2021, elle sollicitait de son bailleur un délai de 30 jours supplémentaire avant son départ, sa demande de logement social n’ayant pas aboutie.

Par courrier du 30 octobre 2021, Monsieur [J] [N] a donné son accord pour un nouveau préavis expirant le 2 décembre 2021.

Le 5 janvier 2022 il était procédé à un état des lieux de sortie contradictoire.

Par courrier des 12 janvier et 14 février 2022, Monsieur [J] [N] par l’intermédiaire de son assurance protection juridique mettait Madame [F] [S] en demeure de lui régler la somme de 2 050.34 euros au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation impayées.

Par courrier du 23 février 2022 il lui était également réclamé le règlement d’une régularisation de charges, soit au total 2 511.51 euros déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 820 euros.

Par décision du département de l’Isère en date du 28 avril 2022, il a été accordé une aide de 1800 euros à Madame [F] [S] au titre du fond de solidarité logement, versée à Monsieur [J] [N].

Par ordonnance en date du 2 juin 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] il a été enjoint à Madame [F] [S] de régler la somme de 1961.56 euros à Monsieur [J] [N] au titre des loyers impayés.

Cette ordonnance a été signifiée à Madame [F] [S] le 3 août 2022 à étude.

Parallèlement pas plusieurs courriers des 11 avril 2022, 8 juillet 2022, 7 février 2023 et 7 septembre 2023, Madame [F] [S] a sollicité de Monsieur [J] [N] la restitution de son dépôt de garantie d’un montant de 820 euros.

Par acte d’huissier en date du 9 août 2024, Madame [F] [S] a assigné Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection afin de le voir condamner à lui restituer la somme de 1925.94 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 15 mai 2025.

Madame [F] [S] représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DECLARER la demande de Madame [F] [S] parfaitement recevable et bien fondée, et en conséquence ;

CONDAMNER Monsieur [J] [N] d’avoir à rembourser la somme de 1925.94 € entre les mains de son ancienne locata

ire, Mme [F] [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

JUGER que cette somme sera majorée des intérêts courants au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Condamner Monsieur [J] [N] d’avoir à payer à Mme [F] [S] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive du bailleur ;

CONDAMNER enfin, le bailleur à payer à, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du NCPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie FERRES sur son affirmation de droit.

ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire pour le tout, nonobstant appel ;

Monsieur [J] [N], représenté par son conseil, a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DEBOUTER Madame [F] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [F] [S] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [F] [S] aux entiers dépens ;

CONSTATER l’exécution provisoire.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1. Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 réglemente la restitution du dépôt de garantie dans ses alinéas 3 à 8, ainsi conçus :

«  Il est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. "

En l’espèce, Madame [F] [S] a versé un dépôt de garantie de 820 euros à Monsieur [J] [N] et en a sollicité la restitution dans de nombreux courriers suite à l’état des lieux de sortie du 5 janvier 2022.

Néanmoins, dès son courrier du 23 février 2022, Monsieur [J] [N] indiquait à sa locataire qu’il était contraint de conserver le dépôt de garantie compte tenu de la dette de loyer impayés de 2 050.34 euros, de la taxe d’ordure ménagère impayée de 124.60 euros, et des dégradations locatives d’un montant de 1 106.57 euros.

Dans ses dernières écritures, Monsieur [J] [N] indique désormais que Madame [F] [S] était redevable d’un impayé de loyer de 2050.34 euros au 5 janvier 2022 ainsi que de la somme de 557.24 euros au titre de dégradations locatives et 174.60 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères entre juillet 2021 et janvier 2022, soit au totale la somme de 2 782.18 euros. Il indique qu’il convenait de déduire la somme de 820 euros et que c’est ce montant restant dû de 1962.18 euros qui a fait l’objet d’une procédure d’injonction de payer.

Cette dernière n’ayant pas été mise à exécution compte tenu de la perception de la somme de 1800 euros par Monsieur [J] [N] perçu au titre du fonds de solidarité logement.

Il convient de revenir sur les comptes entre les parties.

Sur les loyers impayés

Tout locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, en application des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

La somme de 2050.34 euros au titre des impayés de loyers n’est pas contestée, la somme de 1800 euros a été versée par le FSL de sorte que Madame [F] [S] restait à devoir la somme de 250.34 euros au titre des impayés de loyers.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il convient d’étudier les différents postes retenus au titre des dégradations locatives.

La chaudière

Monsieur [J] [N] retient les montants de 134 euros pour un contrat de vérification de la chaudière et 143 euros pour l’intervention d’un technicien.

Le locataire est effectivement tenu d’entretenir annuellement la chaudière et il est démontré que cet entretien n’a pas été réalisé par la locataire pour l’année 2021, il sera donc retenu à sa charge le montant du contrat d’entretien pour l’année 2022, soit la somme de 143 euros mais il n’y a pas lieu de retenir la somme de 134 euros qui n’est pas justifiée par Monsieur [J] [N].

Le ménage

L’état des lieux de sortie indique que le ménage n’a pas été fait dans la cuisine et qu’il convient de nettoyer les fenêtres qui comportent des restes de scotch, les sommes de 8.80 euros et 7.93 euros mentionnées par le bailleur pourront être mise à la charge de la locataire.

Les ampoules

Sur l’état des lieux de sortie il est effectivement mentionné que l’ampoule de la cuisine est grillée mais s’agissant de la chambre 2 il est indiqué « pas de système électrique sur le plafond » ce qui n’est pas explicite et il convient donc de diviser par deux la somme retenue pour les changements d’ampoules soit 7.50 euros à la charge de la locataire.

Le Cache prise chambre 2

Le remplacement de ce dernier ne pourra pas être imputé à la locataire car il est déjà mentionné dans l’état des lieux d’entrée comme étant abîmé.

Les détecteurs de fumée

Il est simplement indiqué que les piles sont déchargées dans l’état des lieux de sortie. Il n’y a pas lieu de faire prendre en charge leur remplacement par la locataire.

Le changement de verrou

Il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que le verrou du haut est cassé car une clé est restée à l’intérieur dans l’état des lieux de sortie et la facture de remplacement à hauteur de 181.82 euros pourra être mise à la charge de la locataire au titre des dégradations locatives.

Ainsi, il apparaît que Madame [F] [S] est débitrice de la somme totale de 349,05 au titre des dégradations locatives.

Sur la taxe d’ordure ménagère

Madame [F] [S] est redevable de la somme de 174.60 euros.

Sur l’indemnité de 10%

Le montant du dépôt de garantie à restituer ne sera pas majoré de 10%, un désaccord argumenté ayant été mis au jour lors de la restitution des clés entre le bailleur et la locataire sur le montant de la restitution à opérer.

Sur la compensation judiciaire

Selon l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de compenser les sommes dues par les parties à l’instance.

Ainsi, Madame [F] [S] est débitrice de la somme totale de de 773,99 euros (250.34 euros + 349.05 euros + 174.60 euros) à l’encontre de Monsieur [J] [N] qui sera retenue sur le montant du dépôt de garantie de 820 euros.

Monsieur [J] [N] sera donc condamné à régler la somme de 46.01 euros à Madame [F] [S] au titre de la restitution du reliquat de dépôt de garantie.

2. Sur la résistance abusive du bailleur

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon une jurisprudence constante, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie, d’intenter une action en justice, pour parvenir à ses fins. Il convient de préciser que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée, suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister, ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus, dont la charge de la preuve repose sur celui qui l’invoque.

En l’espèce, compte tenu des retenues justifiées sur le dépôt de garantie, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [J] [N] au titre de la résistance abusive et Madame [F] [S] sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

3. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du conflit entre les parties, de l’absence de conciliation et de la modicité du montant du litige il y a lieu que chacune des parties conservent à sa charge les dépens de l’instance.

4. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à régler la somme de 46.01 euros à Madame [F] [S] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [F] [S] de sa demande fondée sur la majoration de retard de 10 % du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [F] [S] de sa demande fondée sur la résistance abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les parties conserveront à leur charge les dépens de l’instance qu’elles ont réglées ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE