TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03040 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L37S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA IMMOBILIERE RHONE ALPES, dont le siège social est sis 9 rue Anna Marly – TSA 90002 – 69307 LYON CEDEX 07

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 08 Novembre 2000 à CHAMBERY (73000), demeurant 25 Avenue du Grand Chatelet – 38000 GRENOBLE

assisté de l’Association EVA TUTELLES, ès-qualités de curateur dont le siège social est sis 5B Chemin de la Dhuy – 38240 MEYLAN

AJ totale n°381852024008252 du 29/10/2024

représentés par Maître Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par contrat de bail signé le 10 février 2021, consenti par la société Immobilière Rhône-Alpes (IRA), Monsieur [W] [Y] a pris en location un logement situé 25 avenue Grand Chatelet, logement n°1131 à Grenoble moyennant un loyer de 350,69 euros hors charges.

Monsieur [W] [Y] a été placé sous mesure de protection judiciaire par jugement du juge des tutelles du 16 janvier 2020, dont l’exercice a été confié à l’association EVA TUTELLES.

Se plaignant de nuisances causées par le locataire, par acte du 8 avril 2024, la société IRA a saisi le juge des contentieux de la protection afin de :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et de tous occupants de son chef,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été payé en l’absence de résiliation, outre charges et indexation,

— supprimer le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision,

— condamner le locataire à payer une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mars 2025, la société IRA représentée par son conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique auxquelles il est fait expressément référence.

Elle soutient, en substance, que les troubles de voisinages causés par M. [Y] sont anciens (depuis 2021), qu’ils sont prouvés au regard des nombreuses pièces versées aux débats émanant des voisins, du procès-verbal de constat et des plaintes déposées et pour lesquelles M. [Y] est convoqué devant le tribunal correctionnel, et que les nuisances perdurent malgré les interventions régulières du curateur, du bailleur et des voisins. Il invoque la mauvaise foi du locataire pour solliciter la suppression du délai pour quitter les lieux.

Monsieur [W] [Y] assisté de son curateur l’association EVA TUTELLES, tous deux représentés par leur conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions auxquelles il est fait expressément référence. Ils demandent au tribunal de :

— dire que la société IRA ne rapporte pas la preuve de troubles anormaux de voisinage,

— débouter la société IRA de ses demandes,

— A titre subsidiaire, rejeter la demande de suppression du délai de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution et appliquer les délais des articles L412-1 et L412-6,

— accorder à Monsieur [Y] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision,

— En tout état de cause, écarter l’exécution provisoire et condamner la société IRA à payer une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir, en substance, que le bailleur n’apporte pas la preuve du trouble anormal de voisinage et ils critiquent point par point les éléments produits par la société IRA. Subsidiairement, ils font valoir que M. [Y] n’est pas de mauvaise foi, qu’une demande de relogement dans le parc social est en cours et que la situation de M. [Y] rend difficile la recherche d’un logement ce qui justifie sa demande de délais à hauteur de 12 mois pour se reloger. Ils estiment que l’exécution provisoire doit être écartée car elle est incompatible avec l’expulsion.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Selon les articles 1224 à 1129 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter:

* soit du jeu d’une clause résolutoire, qui peut stipuler la résolution quelle que soit la gravité de l’inexécution,

* soit du prononcé judiciaire de la résolution en cas d’inexécution grave

* soit d’une notification du créancier à ses risques et périls.

Pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail, la société IRA doit démontrer un manquement grave du locataire, mais il n’est pas exigé la preuve d’un trouble anormal de voisinage, cette notion ayant vocation à s’appliquer hors de toute relation contractuelle.

Les nuisances alléguées par le bailleur constituent des faits juridiques dont la preuve peut être rapportée par tout moyen légalement admissible.

La société IRA verse aux débats :

— un courrier de M. [J], voisin de M. [Y] du 6 décembre 2021 adressé à la société 3 F Immobilier Rhône-Alpes, se plaignant de nuisances provenant des chiens du locataire, des menaces, dégradations, jets d’objets, intimidation du locataire, et auquel sont joints deux dépôt de plainte du 16 novembre 2021 et du 6 décembre 2021, un courrier de Madame [M] [H] (amie de M. [J]) du 22 novembre 2021 et un courrier de M. [Z] témoignant des dégradations et de l’attitude menaçante du locataire,

— un dépôt de plainte de Madame [R] [N] du 17 avril 2023 pour vol dans sa boîte aux lettres,

— des photographies d’une porte d’entrée dégradée et sur laquelle sont inscrites des insultes,

— la photographie d’une boîte aux lettres dont la porte est manquante,

— des photographies datée du 19 juillet 2023 extraites d’une vidéo et montrant un homme donner des coups de pied dans la porte de l’immeuble au 25 avenue Grande Chatelet,

— une pétition des locataires signée le 21 juillet 2023,

— un procès-verbal de constat établi le 5 décembre 2023 pour recueillir les déclarations de trois signataires de la pétition,

— un mail du gardien de l’immeuble adressé le 22 janvier 2024 à l’agence immobilière avec photo montrant des déjections canines dans le hall d’entrée de l’immeuble,

— une main courante de M. [T] [I] du 14 mars 2024 indiquant que ses deux enfants de 2 et 4 ans ont été attaqués par le chien de M. [Y],

— des échanges de mails et de courriers entre l’agence immobilière, le service d’accompagnement à la vie sociale (SAVS) et la curatrice de M. [Y] sur la période de mars 2022 à mars 2024,

— une mise en demeure adressée à M. [Y] le 8 mars 2024,

— un avis à victime adressé à l’agence immobilière pour une audience du 11 décembre 2024,

— un mail du 12 juin 2024 d’une entreprise de maintenance relative au débouchage des canalisations dans l’appartement occupé par M. [Y].

Le contenu du courrier de M. [J] n’est pas sérieusement contesté par les défendeurs. Il établit l’existence de troubles dès le mois de novembre 2021, sept mois après l’emménagement de M. [Y].

Si les photographies montrant un homme donner des coups de pied dans la porte d’entrée de l’immeuble en juillet 2023 sont contestées, le comportement violent et agressif de M. [Y] résulte des autres éléments versés émanant des occupants (dépôts de plaintes de M. [J], main courante de M. [I], mail du gardien, témoignages des locataires, pétition) et surtout qu’il n’est à aucun moment contesté par le SAVS ni la curatrice de M. [Y] (échanges de mails et courrier).

Ces mêmes éléments établissent également que les chiens de M. [Y] sont à l’origine de nuisances persistantes (aboiements, déjections dans les parties communes ou sur la terrasse d’un voisin, mauvaises odeurs, divagation faisant peur aux enfants).

Il ressort des pièces du dossier que les nuisances sont importantes car elles troublent la tranquillité de nombreux locataires (au moins 13 sur une montée qui en compte 35), qu’elles sont récurrentes depuis 2021 et que M. [Y] n’a pas remis en cause son comportement malgré les alertes de la curatrice et la mise en demeure de l’agence.

Dans ces conditions, les manquements de M. [Y] à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués sont établis et ils sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux tort du locataire à compter du 7 mai 2025, date du jugement.

Monsieur [Y] est invité à quitter les lieux. A défaut son expulsion sera ordonnée.

Du fait de l’occupation des lieux sans droit ni titre, Monsieur [Y] sera condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les même conditions à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon L412-1 du CPCE, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’expulsion ayant pour la personne des conséquences graves, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne doit être réduit ou supprimé que si les circonstances du dossier permettent de caractériser la mauvaise foi du locataire.

Monsieur [Y] ne remet pas en cause son comportement puisqu’il a contesté être à l’origine de toute nuisance malgré les nombreuses preuves produites par le bailleur.

Pour autant, au vu de sa situation personnelle, sa mauvaise foi n’apparaît pas caractérisée et le délai de deux mois pour quitter les lieux ne sera pas supprimé.

Selon L412-3 du CPCE, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La curatrice de M. [Y], consciente de l’impossibilité pour celui-ci de demeurer dans le logement, a entamé des démarches en vue de son relogement, qui n’ont pas encore abouti.

Cependant, il convient également de prendre en compte la tranquillité des habitants de l’immeuble qui subissent depuis trois ans et demi les nuisances et dont certains ont été contraints de quitter les lieux pour ne plus subir des atteintes à leur tranquillité.

Ces considérations justifient qu’il ne soit pas fait droit à la demande de délais pour relogement de M. [Y].

Succombant, Monsieur [Y] sera condamné aux dépens. Il payera en outre une somme de 300 euros à la société IRA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail à compter du 7 mai 2025 aux torts du locataire ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et de tous occupants de son chef du logement situé 25 avenue Grand Chatelet, logement n°1131, à Grenoble ;

Condamne Monsieur [W] [Y] à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été exigibles en l’absence de résiliation, indexée selon les même conditions, à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Monsieur [W] [Y] de sa demande de délais pour se reloger ;

Condamne Monsieur [W] [Y] aux dépens et à payer à la société Immobilière Rhône-Alpes une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 07 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION