Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 2 octobre 2025, n° 24/06283

TJ Grenoble 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les loyers n'avaient pas été régulièrement payés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant en situation d'occupation sans droit ni titre, peuvent être expulsés avec l'assistance de la force publique.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté que les locataires étaient solidairement responsables du paiement des arriérés de loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due à l'occupation sans droit
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Difficultés de paiement
La cour a accordé des délais de paiement aux locataires, sous condition de respecter les échéances.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 2 oct. 2025, n° 24/06283
Numéro(s) :	24/06283
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle MANZONIEstelle SANTONI

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06283 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MEZU

Copie exécutoire

délivrée le : 02 Octobre 2025

à :la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :02 Octobre 2025

à : M^e Emmanuelle MANZONI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAEM CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [W], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Emmanuelle MANZONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 avril 2015, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] un logement à usage d’habitation et une place de stationnement, situés [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 8 novembre 2024, la société CDC HABITAT a assigné Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail,

«  Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] ainsi que tout occupant de leur chef,

«  Condamner solidairement les locataires à lui payer :

o La somme de 6.021,55 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 aout 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, majoré de 10% et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

«  Autoriser la société CDC HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers,

«  Condamner Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 478,56 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2025, la société CDC HABITAT actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 juin 2025 à la somme de 8.918,04 euros, hors frais de procédure. Le bailleur indique qu’il y’a des règlements et précise que le supplément de loyer solidarité ne peut pas être modifié du fait de la transmission tardive de l’avis d’imposition en décembre 2024, ne permettant pas de revenir sur l’année précédente.

Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W], représentés par leur avocat, expliquent les difficultés de paiement du seul fait de l’application d’un supplément de loyer solidarité. Ils indiquent la difficulté de transmission de l’avis d’imposition dépendant de leur comptable, mais précisent avoir respecté leur engagement et transmis le document. Ils sollicitent des délais de paiement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 8 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 13 novembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire 5 juillet 2024 pour la somme de 3.159,95 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 juin 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail (et annexes) est acquise à compter du 5 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8.918,04 euros. La solidarité est prévue au contrat de bail. Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard à l’origine de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et aux démarches administratives en cours, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société CDC HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W], occupants sans droit ni titre du logement en cause (et annexes). L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenus de payer solidairement, à la société CDC HABITAT, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande relative aux meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au regard de ces textes, si Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] devaient être expulsés, il n’est pas nécessaire d’autoriser la société CDC HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 5 juillet 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à la société CDC HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 septembre 2024,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 5 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 8.918,04 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 247 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE la société CDC HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement (et annexes) sis [Adresse 3],

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 100 euros sans intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [E] [W] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 5 juillet 2024,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 OCTOBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Fabien QUEAU