4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00771 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MM7Z

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [J]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [C] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [C] [J]

né le 01 Janvier 1972 à [Localité 4] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 25 octobre 2011, l’EPIC ACTIS (le bailleur) a donné à bail à M. [C] [J] (le locataire) un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 15 avril 2025 le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [J] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [C] [J] à payer :

la somme de 7 772,08 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 07 avril 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner M. [C] [J] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 750,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s’est pas rendu pas à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2025 à la somme de 5 424,09 euros.

A la même audience, M. [C] [J] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 300,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 15 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 16 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [C] [J] le 03 février 2025 pour la somme de 2 770,93 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2024.

Il y a un deuxième commandement du 3/02/25 qui demande de justifier de l’assurance alors qu’une seule était possible pour éviter les frais. En outre, le bailleur n’a pas assigné pour absence d’assurance.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 3 avril 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 001,24 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bailleur n’a pas actualisé sa créance postérieurement au 31/05/25 et reconnaît le paiement du loyer en juin 2025.

La situation de M. [C] [J] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [J], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [C] [J].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 avril 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [C] [J] à payer à l’EPIC ACTIS, la somme de 5 001,24 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025 (mois de mai compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS, à titre provisionnel, que M. [C] [J] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 250,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’EPIC ACTIS à procéder à l’expulsion de M. [C] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [C] [J] à payer à l’EPIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS M. [C] [J] à payer à l’EPIC ACTIS la somme de 300,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS M. [C] [J] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût d’un seul commandement de payer en date du 3 février 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN