4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00185 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MH7C

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [B]

Le : 02 Octobre 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL CSCB

Copie certifiée conforme à :

M^e Clément LOPEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 02 OCTOBRE 2025

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [V] [B]

née le 29 Octobre 1990 à [Localité 4] (YEMEN), demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Clément LOPEZ, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Juin 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Octobre 2025, date à laquelle Nous, M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 17 février 2022 consenti par la société Dauphinoise pour l’Habitat, Madame [V] [B] a pris en location un logement situé à [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 382,66€.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2025 la société Dauphinoise pour l’Habitat a fait assigner en référé Madame [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [B] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel:

✔la somme de ée5543,02 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 10 décembre 2024,

✔une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [V] [B] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de reclamés300 euros en application de l’article 700 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 17 juin 2025, la société Dauphinoise pour l’Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 juin 2025 à la somme de 6287 euros. Le bailleur précise qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicités, notamment car la locataire ne produit une attestation d’assurance que pour l’année 2025 alors qu’il lui a été signifié un commandement de justifier de son assurance pour l’année 2024, le bail contenant une clause de résiliation de bail pour défaut d’assurance. Le bailleur indique s’opposer à la production en délibéré de l’assurance pour 2024 et s’agissant des loyers il indique que la dette a diminué du fait d’un rappel APL mais que le loyer n’est toujours pas réglé complètement par la locataire.

Madame [V] [B], assistée de son conseil produit une attestation d’assurance à compter du 1er janvier 2025, elle sollicite des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif ainsi que l’application de l’article 1228 du code civil, qui prévoit la possibilité d’accorder des délais au débiteur d’une obligation et de ne pas prononcer la résolution du contrat. La locataire indique qu’elle reprend le règlement du loyer résiduel depuis plusieurs mois, qu’elle reprend une formation tout en s’occupant de son fils porteur de handicap après une séparation difficile avec le père de ce dernier.

La présidente autorise la locataire à produire en délibéré son attestation d’assurance pour l’année 2024.

Finalement par note en délibéré en date du 20 juin 2025, Madame [V] [B] indique qu’elle n’a pas assuré son logement au cours de l’année 2024 du fait de ses difficultés financières.

Par note en délibéré en réponse du 24 juin 2025, le conseil du bailleur sollicite à nouveau le constat de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 27 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 27 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance et payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 24 janvier 2024 pour la somme de 2787,52 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 9 janvier 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois et la locataire qui justifie bien de son assurance habitation pour l’année 2025 reconnaît que le logement n’était pas assuré pour l’année 2024.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 24 mars 2024. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 12 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 6 287,00 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [V] [B] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, la locataire a repris le règlement partiel du loyer résiduel mais le défaut d’assurance pour l’année 2024 ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré compte tenu de la date récente du bail et l’absence d’assurance pour l’année 2024, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [V] [B] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 24 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [V] [B] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2024,

DEBOUTONS Madame [V] [B] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS que Madame [V] [B] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 1] à [Localité 5],

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [B] à payer à la société Dauphinoise pour l’Habitat l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [V] [B] à payer à la société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 6 287,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 juin 2025 (mois de mai 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTONS la société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [V] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 OCTOBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Alice DE LAFFOREST