4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01202 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQP2

AFFAIRE : Société EPIC ACTIS C/ [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine – 38035 GRENOBLE

représenté par le cabinet JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

né le 06 Mars 1945 à LA MURE (ISERE), demeurant 16 Avenue Paul Cocat – Lgt 218 étag 10 – 38100 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 02 juin 2015 consenti par l’EPIC ACTIS, Monsieur [W] [Z] a pris en location un logement situé 16 Avenue Paul Cocat – logement n°218 – 38100 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 313,57 € outre 117,52 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 juin 2025 délivré à Etude, l’EPIC ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir:

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer étant demeuré infructueux,En cas d’octroi de délai de paiement, conditionner sans exception, la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants,Ordonner l’expulsion domiciliaire de Monsieur [W] [Z] ainsi que celle de son conjoint légitime s’il y a et de tous autres occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la Force Publique,Condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 1 643,10 €, correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 12 juin 2025 outre intérêts de droit à compter de l’assignation,Condamner Monsieur [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et comme tel subissant les augmentations légales; Ladite indemnité restant due jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile pour frais non répétibles, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,Condamner Monsieur [W] [Z] au paiement des entiers dépens, en ceux y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la dénonciation à la Préfecture de l’Isère conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.A cette audience, l’EPIC ACTIS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 977,27 €. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Monsieur [W] [Z], comparaît en personne. Il reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique ne pas savoir que le loyer avait augmenté et précise qu’un dossier FSL est en cours. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et propose de régler l’arriéré locatif à hauteur de 50 euros par mois pendant trente-six mois. Il s’oppose à la majoration de 10 % et à l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Z] s’est présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont la présidente a donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [W] [Z] comparaît en personne.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 17 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 17 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties pour le logement contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 06 février 2025 pour la somme de 1 264,14 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 03 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail du logement est acquise à compter du 06 avril 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, une dette locative, hors frais de procédure au 30 septembre 2025, d’un montant de 977,27 € (mois de septembre 2025 compris). Monsieur [W] [Z] sera condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [W] [Z] qui a repris le paiement du loyer et des charges comme cela résulte du décompte produit par le bailleur sur lequel apparaît un règlement de 481,05 euros au 12 septembre 2025 et un versement d’APL de 75 euros le 31 août 2025 au bailleur ce qui est supérieur au montant du loyer de 497,21 € sollicite des délais de paiement.

Monsieur [W] [Z] propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 50 euros par mois pendant trente-six mois.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [W] [Z].

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise de paiement du paiement intégral du loyer et des charges, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’EPIC ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [Z], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [W] [Z] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à l’EPIC ACTIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du logement sis 16 Avenue Paul Cocat – logement n°218 – 38100 GRENOBLE liant les parties à la date du 6 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] à payer à l’EPIC ACTIS, à titre provisionnel la somme de 977,27 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités, soit 19 mensualités de 50 € chacune, puis une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré, restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux du logement sis 16 Avenue Paul Cocat – logement n°218 – 38100 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC ACTIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [Z] soit condamné à verser à titre provisionnel à l’EPIC ACTIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture et du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,