REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01988 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MXFJ

AFFAIRE : Syndic. de copro. [E] C/ [E], [B] [E]

Le : 26 Février 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Monsieur [K] [E]

Madame [G] [B] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 26 FEVRIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [E], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] et [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [G] [B] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante,

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 25 Novembre 2025 pour l’audience des référés du 04 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Janvier 2026 puis prorogé au 26 Février 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier [E] situé [Adresse 2] et [Adresse 3].

Par courriers recommandés du 3 octobre 2025, délivrés le 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 3 602,19 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 3 fois 303,31 € et 3 fois 25,90 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [E], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphiné, a fait assigner M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :

—  4 988,33 €, somme à actualiser au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 septembre 2024, avec capitalisation des intérêts,

—  800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] ont comparu en personne à l’audience en indiquant qu’ils contestent les frais qui leur sont imputés pour 999,43 €, ainsi que les provisions réclamées pour 2026 par anticipation. Pour le surplus ils sollicitent des délais de paiement, à savoir :

—  500 € par mois pour les charges échues de 3 001,27 €,

— pour les provisions à venir pour 2026 un paiement à l’échéance normale, en sus des délais ci-dessus.

Ils sollicitent également la réduction de l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires confirme à l’audience sa demande en paiement de la somme de 4 988,33 € toujours due et s’oppose aux délais de paiement sollicités. Il souligne qu’une tentative préalable de recouvrement amiable a été engagée sans succès, et que les frais correspondent aux diligences du syndic.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété de M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] établissant qu’ils sont propriétaires des lots n° 73 et 92 de l’immeuble,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,

— Une mise en demeure du 17 septembre 2024, distribuée le 27 septembre 2024, pour un montant dû de 1 379,71 €, sans autre précision et sans décompte joint ; une mise en demeure du 12 mai 2025, revenue non réclamée, pour un montant dû de 2 523,21 €, sans autre précision et sans décompte joint ; une mise en demeure par lettre simple du 2 juin 2025, pour un montant total de 2 577,45 €,

— Un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé aux copropriétaires par le commissaire de justice le 11 juillet 2025, contenant la proposition de mise en oeuvre de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, resté sans réponse, un procès-verbal de carence ayant été établi le 7 octobre 2025,

— La mise en demeure du 3 octobre 2025, rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et contenant le détail des sommes réclamées,

— Un extrait de compte arrêté au 31 octobre 2025 faisant apparaître un montant réclamé de 4 988,33 €, en ce compris les appels de provisions sur charges et cotisations pour fonds de travaux des 1er janvier 2026, 1er avril 2026 et 1er juillet 2026,

— Le contrat de syndic,

— Divers appels de provisions pour charges et fonds de travaux adressés aux défendeurs depuis le 1er novembre 2022.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2024/2025 et 2025/2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

La mise en demeure du 3 octobre 2025 n’ayant pas été suivie d’effet, les provisions des trimestres 2, 3 et 4 de l’exercice 2025/2026 sont devenues exigibles et le syndicat des copropriétaires est fondé à en obtenir le paiement. Les sommes réclamées à ce titre ne sont pas contestées dans leur montant.

Ainsi, les charges et provisions échues à la date de la mise en demeure du 3 octobre 2025 s’élèvent à 2 991,03 € (en ce compris le premier appel de provisions et fonds de travaux pour l’exercice 2025/2026), et les provisions à échoir devenues exigibles s’élèvent à :

(3 x 303,31) + (3 x 25,9) = 987,63 €,

soit un montant total devenu exigible de 3 978,66 €, auquel M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] seront condamnés solidairement.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 3 octobre 2025 et du coût qui y est associé de 54 € (article 9.1 du contrat de syndic). Il justifie également des frais facturés par le commissaire de justice pour la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances pour 94,92 €.

Pour le surplus, il doit être relevé que :

— Les frais facturés par le syndic de 300 € pour la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances ne sont pas prévus par le contrat de syndic,

— Si les mises en demeure antérieures à celle du 3 octobre 2025 sont produites, pour autant aucune d’elles ne répond aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 faute de détail des sommes réclamées, et elles n’ont été suivies d’aucune procédure judiciaire, de sorte qu’elles ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, les frais associés seront donc déduits pour : (2 x 54) + 44 = 152 €,

— Les intérêts de retard comptés pour 10,24 € sont capitalisés en dehors des conditions légales,

— Les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat facturés par le syndic pour 398,51 €, ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles et ne sont pas conformes à l’article 9.1 du contrat de syndic qui prévoit que ces frais sont facturés au temps passé et non au forfait.

Aussi, c’est un montant total de frais de 850,51 € qui sera écarté, les frais nécessaires justifiés étant retenus pour 54 + 94,92 = 148,92 €.

Dans ces conditions, M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] seront condamnés solidairement au paiement des sommes de :

—  2 991,03 € au titre de l’arriéré des charges et provisions échues au 1er octobre 2025 et de 987,63 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2025/2026), soit un total de 3 978,66 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 pour la somme de 2 991,03 € et à compter du 25 novembre 2025 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière,

—  148,92 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] qui n’apparaissent pas être de mauvaise foi et qui invoquent des difficultés financières il convient de faire droit à leur demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E], qui perdent le procès, supporteront in solidum les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne solidairement M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [E], représenté par son syndic, la société Foncia Alpes Dauphiné, les sommes de :

—  2 991,03 € au titre de l’arriéré des charges et provisions échues au 1er octobre 2025 et de 987,63 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2025/2026), soit un total de 3 978,66 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 pour la somme de 2 991,03 € et à compter du 25 novembre 2025 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière,

—  148,92 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] et dit qu’ils pourront s’acquitter de leur dette dans les conditions suivantes :

— pour les sommes de 2 991,03 € et 148,92 € (soit un total de 3 139,95 €), par six versements d’un montant de 500 €, le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et un septième versement de 139,95 €, augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

— pour la somme de 987,63 €, et conformément à leur proposition, par échéances trimestrielles, soit 329,21 € les 1er janvier 2026, 1er avril 2026 et 1er juillet 2026 ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à bonne date, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [E] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphiné, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne in solidum M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [E], représenté par son syndic, la société Foncia Alpes Dauphiné, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [K] [E] et Mme [G] [B] [E] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD