REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01217 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MPRB

AFFAIRE : Syndic. de copro. LE ZENITH C/ Association ADMR TUTELLES 38, [D]

Le : 08 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL [Localité 7]-[Localité 6] MANGIONE

Copie à :

Association ADMR TUTELLES 38

Madame [W] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 08 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE ZENITH REPRESENTE PAR SON SYNDIC SAS CABINET HEURTIER dont le siège social est [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

Association ADMR TUTELLES 38, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

Madame [W] [D] ASSISTEE DE L’ASSOCIATION ADMR 38 CURATRICE, demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 01 Juillet 2025 pour l’audience des référés du 24 Juillet 2025 ;

Vu le renvoi au les renvoi successifs ; Vu la réouverture des débats au 20 Novembre 2025;

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 08 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [D], placée sous le régime de la curatelle renforcée, est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LE ZENITH 1 situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte extrajudiciaire du 06 mai 2025, dénoncé le même jour à l’ADMR TUTELLES 38, sa curatrice, il lui a été fait commandement de payer avec mise en demeure la somme de 12 815,11 € au titre d’un arriéré de charges, outre les frais de procédure et d’acte.

Ce commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par actes de commissaire de justice du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ZENITH 1 représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, a fait assigner Madame [W] [D] et l’ADMR TUTELLES 38, en qualité de curatrice, devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, afin de voir condamner Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 13 693,92 € arrêtée au 30 juin 2025, comprenant les provisions exigibles de juillet 2025 et se décomposant comme suit :

12 329,11 € au titre de l’arriéré stricto sensu, 1 064,88 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 14,48 € représentant l’appel de fonds travaux ALUR du 1er juillet 2025, 284,45 € représentant l’appel de fonds du 1er juillet 2025. Le syndicat des copropriétaires sollicite également l’octroi des sommes de 2 000 € pour résistance abusive et injustifiée et 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 06 novembre 2025 afin de permettre aux parties de formuler toutes observations utiles et à produire les documents permettant de justifier du vote des travaux de ravalement des façades.

Assignées par remise de l’acte à personne habilitée pour l’ADMR TUTELLES 38 et à domicile concernant Madame [W] [D], les défenderesses n’ont pas constitué avocat.

L’ADMR TUTELLES 38 s’est présentée aux audiences des 24 juillet et 25 septembre 2025, toutefois, s’agissant d’une procédure avec représentation obligatoire, ses observations ne peuvent être prises en compte.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le relevé de propriété,Le contrat de syndic, Un courrier de mise en demeure daté du 11 février 2025, dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courrier de mise en demeure daté du 13 mars 2025, dont il n’est pas justifié de l’envoi,Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 06 mai 2025, Un extrait de compte arrêté au 16 juin 2025, comportant également le détail des provisions exigibles, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023, vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025, vote concernant les travaux de pose d’un interphone sur la 1ere porte d’entrée, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2023, comportant décision de procéder aux travaux de ravalement et isolation des façades et réfection des étanchéités des terrasses et toitures-terrasses, Les demandes de provisions pour les périodes d’octobre 2024 à juin 2025, Un décompte des charges de copropriété édité le 17 février 2025.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la signification du commandement de payer du 06 mai 2025 et du coût de 229,88 € qui lui est associé.

En revanche, il ne justifie pas de l’envoi des courriers de mise en demeure des 11 février et 13 mars 2025. Les frais de relance antérieurs au commandement de payer susmentionné (2 x 06 € + 54 € + 2x 90 €) ne constituent donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc déduits du montant réclamé.

Par ailleurs, les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice (240 €) et à l’avocat (350 €), qui ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle requise par le contrat de syndic, seront également déduits.

C’est donc une somme totale de 836 € qui doit être déduite du montant réclamé au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, sera condamnée au paiement des sommes de 12 329,11 € au titre de l’arriéré stricto sensu arrêté au 16 juin 2025, 229,88 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de 298,93 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025 – appel de fonds travaux ALUR et appel de fonds du 1er juillet 2025), soit un total de 12 857,92 €.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ZENITH 1 représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Madame [W] [D], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [W] [D], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, à lui verser la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ZENITH 1 représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, les sommes de :

12 329,11 € au titre de l’arriéré stricto sensu arrêté au 16 juin 2025, 229,88 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de 298,93 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025), Soit un total de 12 857,92 € ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ZENITH 1 représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE ZENITH 1 représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [W] [D], assistée de l’association ADMR TUTELLES 38 en sa qualité de curatrice, aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD